台风天车库被淹，从10%到90%，物业该承担多少责任？| 律师大V说

台风暴雨天，停在小区地下车库的爱车如被淹，是天灾还是人祸？物业的责任边界又在哪里？本期《律师大V说》邀请北京市盈科(深圳)律师事务所执业律师的焦勇刚律师，结合真实的法院判例，为您层层剖析。

物业费≠保管费：厘清您和物业的法律关系

首先，我们需要明确一个关键概念：绝大多数情况下，业主与物业公司之间是物业服务合同关系，而非保管合同关系。

●停车费的性质

在法律上，这笔费用通常被认定为“车位场地使用费”和“公共区域服务费”。它涵盖了车库的清洁、照明、通风以及秩序维护，但并不等同于您将车辆全权委托给物业保管。

●“保管”的关键是“交付”

保管合同成立的核心要件是“保管物的交付”，即您将车辆钥匙等交给对方，车辆的控制权发生转移。在车库停车的场景中，车钥匙在您自己手里，您可以随时自由取用车，车辆的实际控制权并未转移给物业。

因此，不能简单地要求物业像“贴身保镖”一样对您的车辆承担全部的保管责任。但这是否就意味着物业可以高枕无忧了呢？当然不是。

天灾与人祸的博弈：物业的“安全保障义务”清单

虽然不是“保管”，但物业服务合同中包含了一项至关重要的核心责任——安全保障义务。民法典规定，物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全。在暴雨面前，这项义务就像一张“考卷”，法院会逐项打分。

事前预防：硬件过硬，预案在先

设施检查：排水系统是否定期清淤、检查？抽水泵等防汛设备是否能正常运转？比如在马某俊、重庆元某公司与重庆长某公司物业服务合同纠纷案【（2024）渝05民终5692号】中，法院就指出物业未能完全尽到提前检查排水系统或清淤工作的义务，存在过失。

物资储备：防汛沙袋、挡水板等应急物资是否齐备？在沂某某物业服务有限公司、邵某君等财产损害赔偿纠纷案【(2025)鲁13民终4号】中，物业正是因为防汛物资不足，才导致了“保大舍小”的悲剧。

事中应对：通知有效，处置得当

及时有效的通知：仅仅在群里发个通知，或在墙上贴张告示就够了吗？未必。通知必须及时且有效。

◆反面教材：在上述龙岩的案件中，物业工作人员晚上7点多就发现积水，却直到午夜才通知业主，耽误了宝贵的转移时间。在秦皇岛市某某物业服务有限公司与陈某丽财产损害赔偿纠纷案【（2024）冀03民终2674号】中，物业人员在暴雨中通过“大喊和挥手”的方式示警，法院认定这种方式效果欠佳，车内人员难以注意到，不属于充分的提醒。在沂某某物业服务有限公司、邵某君等财产损害赔偿纠纷案【(2025)鲁13民终4号】中，临沂市中级人民法院支持了一审判决，认定物业公司将有限的人力物力集中保护部分车库，而放任其他车库被淹，属于严重失职，应承担90%责任。

◆正确做法：应通过微信群、电话、短信、上门敲门等多种方式，确保将风险和挪车请求传达到位。

果断的应急处置：险情出现时，是否迅速启动应急预案？是否组织人员封堵入口、全力排水？在广州市瑞某物业管理有限公司、潘某仁等物业服务合同纠纷【（2021）粤01民终10532号】案中，物业在业主询问时竟回复“暂时没问题”，且车库的防洪闸门并未关闭，最终被法院认定存在明显过错。

“不可抗力”不是万能的“免责金牌”

一场特大暴雨或许属于“不可抗力”，但这并不能让物业完全免责。法律规定，因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。

在马某俊、重庆元某公司等物业服务合同纠纷案【（2024）渝05民终5692号】中，重庆市第五中级人民法院认定暴雨属不可抗力，但物业在排水系统检查等预防工作上存在不足，需承担10%责任。

车主的“自我修养”：别让疏忽成为损失的推手

物业有责任，车主就能高枕无忧吗？答案是否定的。作为财产的所有人，车主对自己的财产安全负有第一位的注意义务。

在三亚某某物业服务有限公司与苏某某等物业服务合同纠纷案【（2024）琼02民终1867号】中，法院明确指出，车主苏某某在气象部门已连续发布预警的情况下，未采取必要的防范措施，对车辆损失的发生存在重大过错，其疏于保管的行为也应承担相应责任。

焦勇刚律师给车主的建议：

关注天气预警

留意物业通知

积极配合行动