一楼业主需要交电梯费吗？空置房需要交物业费吗？律师详解→ | 律师大V说

一楼业主从不使用电梯，是否还需要缴纳电梯费？长期空置的房屋，是否可以减免或拒交物业费？这些围绕物业服务收费的争议，是许多业主在实际生活中常遇到的困惑，也反映出建筑物区分所有权背景下共有部分费用分摊的法律问题。

本期《律师大V说》，邀请广东际唐律师事务所齐炳雨律师，从法律法规和地方性规定出发，结合实务经验，对上述两个焦点问题作出专业解读，帮助广大业主明晰自身权利与义务。

第一个问题：一楼业主需要交电梯费吗？

首先，电梯费并不是一项类似于水电费、燃气费、停车费需要单独缴纳的费用，而是包含在物业费中。根据《物业服务收费管理办法》第十一条及《深圳市物业管理服务收费管理规定》第九条规定，电梯费归属于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，总体归属于物业服务支出或物业服务成本的一部分，都是物业费的一部分。

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关于一楼业主是否应缴纳电梯费，存在两种常见观点：一种认为一楼业主不使用电梯，缴纳费用有失公平；另一种则认为电梯属于小区共有部分，相关费用应由全体业主共同承担。此外，也有观点提出，一楼业主可仅承担电梯维护费，而不承担运行费。然而，从法律角度分析，一楼业主不应免除电梯费的缴纳义务。《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第二百七十三条规定，业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。若允许一楼业主不交电梯费，将引发一系列问题，例如：是否可以禁止其使用电梯前往其他楼层或地下车库？能否拒绝向其分配电梯广告收益？若此类理由成立，其他业主亦可类推拒绝承担小区内未直接使用的公共设施费用，如儿童滑梯、健身器材等，这将损害小区共有部分的正常维护与整体利益。

因此，根据《民法典》第二百七十三条第一款，业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，也须承担义务，不得以放弃权利为由拒绝履行义务。一楼业主以“不使用电梯”为由拒交电梯费的理由不成立。

第二个问题：空置房需要交物业费吗？

物业费全称为物业服务收费或物业服务管理收费。根据《物业服务收费管理办法》第二条及《深圳市物业管理服务收费管理规定》第三条，物业费主要是指业主因共用设施、场地、小区环境、卫生、秩序维护、管理而支出的费用。

而空置房是无人居住的房屋，属于专有部分。因此作为主要系公共部分支出的物业费本质上跟专有部分是否使用不存在任何关系，因此房屋空置并不是不缴纳物业费的合理依据。

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同时，《民法典》第二百八十三条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。上述条文也并未提到公共部分和专有部分的使用与否是否影响费用的分担。

因此，空置房业主虽未使用专有部分，但仍享受小区公共设施与服务，也应承担物业费。

根据法律解释中当然解释的方法，结合第一个问题，不使用电梯等共有部分尚且需要缴纳电梯费等相关共有部分的费用，举重以明轻，不使用专有部分又不是不使用共有部分的业主，当然也需要支付相关的共有部分费用。

综合以上分析，业主对小区共有部分主要承担两项基本义务：

一是分担共有部分相关费用的义务，如电梯费、物业费等，这是保障小区正常运转的基础；

二是遵守共有部分使用规则的义务。根据《民法典》第二百七十八条，涉及改变共有部分用途或利用共有部分从事经营活动的，必须由业主共同决定，个人不得擅自占用或改变其原有用途。

业主对共有部分的权利本质属于所有权范畴，包括占有、使用、收益和处分四项权能，但因共有属性，这些权利需以共同、非排他的方式行使。例如，占有应为非独占，使用应为轮流共享，收益应归全体业主，处分需经共同决策。正因如此，业主对共有部分的义务标准高于对专有部分，体现出法律对共有权益的严格保护。

本文作者系广东际唐律师事务所齐炳雨律师

（原标题《深圳住宅业主必备法律知识13：一楼业主需要交电梯费吗？空置房需要交物业费吗？—谈业主对共有部分的义务和权利|际唐民事律师齐炳雨》，转载自微信公众号“际唐律师事务所”）

编辑 刘兰若 审读 张蕾 二审 周梦璇 三审 万晖