租房是很多人避不开的话题。不管是租房自住，还是租赁商铺用来做生意，租客与业主之间都是一场双方奔赴。但至于奔赴的结果如何，没有人可以打包票。

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说好的开超市，打水漂了

在打工人中流传着这样一句玩笑话，“如果在大城市混不下去了，就回家开个超市。”但开超市真的有那么简单吗？

2016年，在外漂泊了几年的李先生思虑再三，决定拿出全部积蓄开一家超市，自己做老板。好不容易才选好地址，与业主签了租赁合同，并开始装修。

在装修的同时，李先生也没有闲着，他逐步招收员工，为超市的正式开业做准备。

原本以为这事是板上钉钉——没跑，但没多久便被按下了暂停键。李先生与业主就合同履行中的时间问题、物业综合验收问题等进行多次协商，未达成一致意见。

超市开业之事也就一再搁置。

02

开业不成，还被业主提起了仲裁

业主见李先生的超市迟迟未开业，便提起了仲裁，要求李先生继续按合同约定履行。

在庭审中，李先生与业主确认解除合同。但随即，业主又变更仲裁请求，要求李先生支付解除合同前的租金、滞纳金等。

公说公有理，婆说婆有理。李先生不服，以业主未能取得租赁许可证导致合同无法继续履行，并存在其他违约行为为由提出仲裁反请求，要求业主赔偿已经发生的装修费用、被遣散员工工资损失等费用。

在这起案例中，违约责任究竟该由谁承担？

03

合同解除，可以要求业主赔偿装修费吗？

仲裁庭认为，业主未按约履行配合义务，场地的外立面改造、灯箱广告等外部形象问题一直没有解决，其合同履行存在一定瑕疵。但李先生在合同主要目的尚可实现的情况下提出解除合同，应当承担主要违约责任，而业主仅需承担次要违约责任。

那么业主能否主张解除合同前的租金？根据合同约定，超市至今未开业，起租日应以交付之日起第151天开始起算，故起算日之后的租金，李先生应向业主方支付。

至于装修费用，在装修过程中，已经形成了附合装饰装修物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，对于已形成附合的装饰装修物的情形，因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。

本着最大限度发挥装修物价值的原则及公平原则，在合同解除的情况下，考虑到双方的违约情况，参照装修费用的鉴定结论，酌定由业主按照鉴定确定的装修费用50%的标准赔偿装修费，装修物的所有权归业主。

李先生在业主未履行配合义务但并不影响承租方开业的情形下提出解除合同，且未及时采取积极、有效措施防止员工培训和工资等费用的损失发生及扩大，所以就该部分损失，李先生应自行承担。

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律师建议

负责此案的广东华商律师事务所王劲松律师告诉普法君，近年来，不少大型物业的承租人因经营困难而出现倒闭或退租的情况，因此引发了许多法律纠纷。

作为承租方，在签约时应当争取相关的合同解除条款及违约条款，一旦发生合同解除的条件及违约的情况，可及时作出应对措施。签订合同时亦要明确约定出租人提供相关租赁资格证明文件的日期。若要对房屋进行装修，一般要取得业主书面同意。

而作为出租方，为防止承租方随意解除合同，在合同里应当严格限制解除条件，并且保证己方严格按照合同的约定履行，防止法定的合同解除条件的发生。若承租方出现违约行为，应当及时采取行动，维护自身的合法权益。

最后，普法君要再次提醒大家：生活不易，租房要注意。租赁有风险，双方均需谨慎！

编辑 刘荣 审核 刘杰