百花片区学位房，再次上了头条。

据证券时报等媒体报道，记者在深圳联合产权交易所网站发现，浙江省机关事务管理局将位于福田区百花片区的长城大厦23套房产转让。这些房产于10月18日挂牌，挂牌期满日期为11月12日。房源中主要为85.3平方米和104.7平方米，挂牌单价在每平方米11万元左右。除一套353.8平方米的大户型挂牌价为2653.5万元以外，其它房产总价在938万元至1109万元之间。23套房产挂牌价总值约2.5亿元。目前，这些房源均在出租状态，租约至2022年10月。

这一消息在地产圈引发不少讨论，尤其是政府部门集中抛售学位房更是引起了极大猜想。那么，这件事能说明什么？

【一】

先看下长城大厦学位房的基本情况。

长城大厦建成于1989年，土地使用年限为50年，从1985年开始计算。在百花片区，长城大厦带有百花小学和实验中学初中学位，相比南天一花园、国城花园带有实验、荔园等小学学位的学位房，加之比较老旧，长城大厦算是“入门级”学位房。

2004年，长城大厦均价每平方米约为4000元，在深圳楼市中并不起眼。此后因学位因素开始连年上涨。到2011年，单价达到每平方米2.7万元；到今年2月8日深圳出台参考价之前，市场价达到每平方米15万元左右。

目前，按照深圳市住建局出台的参考价，该片区单价均为每平方米10万元。在2月8日参考价出台之后，整个百花片区鲜有成交，尤其是政策对学位房的调控收紧之后，市场观望气氛更加浓厚。具体来看，浙江省机关事务管理局23套房产挂牌价明显低于市场价，略高于参考价。

【二】

需要说明的是，这些房产最早是由浙江省政府驻深办事处购入的，后因机构改革，变更至浙江省机关事务管理局名下。这些房产最初入市价格为每平方米数百元。如果以此计算，浙江省政府驻深办及机关事务管理局堪称投资中的顶级高手，持有时间如此之长，充分地分享了深圳城市发展的红利，几乎没有遗漏。

而像浙江省政府驻深办这样在深大批购置房产的情况，在20世纪80年代之后在内地省市中是一个普遍现象。有些省市至今在长城大厦还设有驻深办。这些房产尽管现在看起来价格十分便宜，但在当年对于个人和家庭来说都不是一笔小数。但对于单位来说，就比较平常——在深购置房产，不仅支援了深圳经济特区建设，而且在深获得了一扇对外交往的窗口——这是一举两得的事情。至于房价大幅上涨，则完全是一个意外。但凡是管理比较规范、经营比较稳健的单位，长期持有深圳房产并不少见，因而享受到了超级红利。这是个人投资所不能比拟的。

在国有资产已经得到了超额回报的前提下，无论浙江省机关事务管理局如何处理这些房产，都是无可置疑的。一般而言，这应当是受浙江省统一政策调整所致。至于说浙江方面认为这些学位房升值潜力已经见顶而决定集中抛售，这实在是想多了，是对政府部门职能的不了解和臆想。要知道，作为机关事务管理局，其职能与房产投资完全无关，同样不能以个人思维去揣度。

【三】

2005年之后，百花片区学位房伴随着深圳房价的上涨而持续上涨，由此导致这些学位房的持有变得日渐分散，其周转率和筹码锁定都极高。

在百花片区，一个家庭如果决定出手学位房，一般最短是以3年计，最长是从小学到初中，一共长达9年。因此，市面上放盘数量极少。23套房产被集中抛售，如果不是单位卖家，这种情况十分罕见。留意到这次集中挂牌的房产，就会发现一个现象：所有房产都在出租状态，包括最大户型的住房。而事实上，百花片区学位房出租率一向不低。尤其在执行参考价之后，一些业主眼见市场低迷，便索性转售为租，市场进入深度博弈期。

百花片区学位房目前鲜有成交，主要是受参考价影响。若按参考价交易，意味着购房者要筹集更多的首付款，从而使成交量大大减少。具体到这次挂牌的23套房产来说，尽管单价与参考价比较接近，但其挂牌的时间仅有26天，除去双休日后，要在这期间完成交易的难度极大。加上购房者观望气氛加剧，预计在挂牌期内，将很难成交。倘是如此，所谓集中抛售更多是带有试探性质，只是一个个案。如果不能成交，就更说明不了什么。在挂牌结束之后，这些房产还是该干嘛干嘛。

【四】

目前，对于学位房的政策已经十分明晰。加上大学区制的推行，学位房走下神坛已是势在必然。

就个人观察而言，倒是希望在挂牌期间能有所成交——哪怕成交一套。唯有如此，就把降价预期做实了，从而能更好地引导预期。如果只是虚晃一枪，可能将使降价预期拖得更长。

据深圳市住建局统计，今年10月深圳共成交1605套二手住宅，环比9月下跌9.1%；成交面积为15.04万平方米，同比下跌66.42%。深圳二手房价格自今年4月由涨转跌，至今已连跌7个月。

对于持有学位房的业主来说，要清晰知道，部分片区的学位房除了老旧这一先天缺陷之外，更大变数可能在于未来年轻父母的偏好变化，即年轻父母对于破旧学位房体验变得难以容忍，从而导致这类学位房遭遇颠覆性的变化——这是一个最大危险。而对于购房者来说，亦要明白一个道理：学位房的价值除了学位，其实还在于居住本身，即让孩子距离学校最近，不仅是节省时间，更重要的是，让全家更为安心、放心。

总体说来，类似百花片区这类学位房，对其上涨预期固然无需再有，但对其下跌预期也无需过高。也就是说，卖家该放盘时要放盘，买家该出手亦要出手。如此，市场才能达致一个新的平衡。

编辑 周晓飒