少数业主权益受到侵害该如何应对？一文读懂“业主撤销权” | 律师大V说

众多家庭和个人聚居在一个小区，基于建筑物区分所有权制度，小区公共事务并非由单个业主单独决定，自然形成了全体业主共同决定小区公共事务的格局。原《物权法》第七十六条与《民法典》第二百七十八条均明确了业主共同决定的事项，包括制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选聘和解聘物业服务企业，筹集和使用专项维修资金，利用共有部分等，同时规定了通过上述事项所需的多数决条件。

通常而言，此类决议能够最大限度代表全体业主的利益，投反对票的业主也须接受决议约束，这是业主作为业主团体成员所负担的容忍义务之要求。尽管在涉及多数人利益的事项中，多数决是常用且较为合理的表决方式，但多数决也可能出现多数人侵害少数人合法权益的情况。

本期《律师大V说》，邀请广东际唐律师事务所齐炳雨律师，对多数决原则下小区少数业主合法权益保护，以及业主撤销权行使要点进行解读，为大家理清权利行使逻辑、梳理维权流程。

下面我们结合一个典型案例，来看一个多数人侵害少数人合法权益的案例。

【案例】

（2022）粤03民终2355号案

某小区物业服务企业为确定垃圾分类投放点，组织业主投票表决，最终根据多数业主意见，将小区北门处确定为垃圾投放点。该投放点距离业主马某家不足10米，马某遂将物业服务企业诉至法院，请求停止使用北门垃圾分类投放点并重新选择合理位置，一审法院驳回了其诉讼请求。

马某上诉称：

1.现场垃圾桶最近的离房屋5米，最远的离房屋8.5米。

2.垃圾桶造成的影响有噪音、臭味、老鼠成灾等，垃圾桶设置离房屋太近，已侵犯了住宅安宁权。

3.本案的争议焦点不是投票的过程和结果，而是投票的公平合理性。根据我国《民法典》第二百八十八条的规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。一审法院没有理解，每个人在社会生活中，在相邻关系中得到公平合理的对待也是法律赋予每个公民的合法权利，否则也是一种侵权。小区用投票的方式来决定垃圾桶的设置点是非常不公正不合理的。让大多数受益者投票决定少数受害者的命运，让少数人承担所有不利影响，这显然有失公平。

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二审法院查明：

1.小区围合门外东南角处隔一通道有一空地，曾经设为垃圾投放点，此处距居民住宅的距离大于现北门垃圾点距马某房间的距离，约15米至20米之间。

2.北门处在业主通常出入的路径，而东南角门处少有人经过。即业主们在外出路过北门时便可以顺道丢垃圾，而若是投放点设在门外东南角处的话，业主们则需多走一段路，绕道专门到此处投放垃圾，不及北门处便利。

物业公司则称，如将垃圾投放点设置在门外东南角处，也会遭受此处相邻业主的反对、投诉，甚至被诉至法院。

二审法院认为：

1.每一家、每一人、每一次投放垃圾多走几步的不便，可使马某家免受垃圾味近距离的侵扰，是值得的，也是邻里间善良相处之道，应该倡导。试想，设小区百户业主之任意一户居于马某处，其能否接受垃圾点设在窗下，且在10米之内，更重要的是此处并非唯一选择。

2.受限于目前的居住空间和环境，在没有更合适的选择情况下，该东南角处不失为对业主影响最小的选点。

最终，二审法院改判，物业公司停止在案涉小区北门设垃圾投放点，重新选择其他合理位置设垃圾投放点。

律师说法

在团体、集体活动中，我们通常过多考虑多数人利益而忽视了少数人的利益，甚至存在以维护多数人利益为由侵犯少数人利益的情形，上述案例就是典型。

我们之所以不应当允许多数人侵害少数人的利益，就是因为每个人都有可能成为少数人，保护少数人就是保护我们每一个人。

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关于业主撤销权，原《物权法》第七十八条和现行《民法典》第二百八十条均有规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。而此处的合法权益除了实体权益外，是否包括程序性权益似乎存在争议。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《民法典》第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

上述规定将可撤销的范围从业主实体权益扩张至程序性权益，有利于对业主权利的保护。业主只要有明确的证据证明自己实体权益受损或业主大会有重大的程序瑕疵，即可依法提起撤销权诉讼。

本文作者系广东际唐律师事务所齐炳雨律师

（原标题《深圳住宅业主必备法律知识23：如何防止对少数业主权益的侵害？ | 际唐民事律师齐炳雨》，转载自微信公众号“际唐律师事务所”）

编辑 张克 审读 张蕾 二审 许家宜 三审 彭健