先补偿后搬迁！中山出台城中村改造实施意见

记者11月18日获悉，中山市自然资源局近日已出台《关于积极稳步推进城中村改造的实施意见》，积极推进我市符合条件的城中村改造。

明确城中村定义

记者查阅发现，《实施意见》共六个方面内容，主要明确了什么是城中村、改什么、如何改、资金怎么来等问题。

《实施意见》解释城中村是指位于城镇开发边界范围内失去或基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已转为国有或已完成“村改居”，但原农村集体经济组织继受单位和原村民保留使用的建成区域。值得注意的是，为保障规划整体性实施，允许城中村周边或夹杂其中的基础设施落后的国有低效建设用地区域，以及与城中村形成夹杂、包围、分割（隔）、楔入等关系的其他用地，一并纳入城中村改造范围。

《实施意见》明确政府主导、规划引领、依法征收、市场运作、分类实施、公众参与、共建共治的基本原则。明确城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三种实施方式。其中，拆除新建，是指以拆除重建方式对城中村全部或基本全部的建（构）筑物及其他地上附着物进行拆除后重新规划、建设、管理的全面改造活动；整治提升，是指维持现状建设格局基本不变的前提下，主要采用建（构）筑物局部拆建、整饰修缮、完善公共设施等方式，对城中村进行配套设施完善、环境综合整治等微改造活动；拆整结合，是指考虑规划实施、现实条件等因素，按照成熟一片、改造一片原则，部分采用拆除新建、部分采用整治提升的混合改造活动。

先补偿后搬迁
保障拆迁村民生活水平

《实施意见》分类明确三类实施方式不同的实施路径。

拆除新建类改造，明确镇街政府应当结合村（居）民改造意愿摸底情况，合理确定城中村改造范围，组织调查现状基础数据和开展改造前期研究，形成改造项目资金平衡初步方案、征收补偿初步方案、改造初步方案。明确城中村改造应当坚持规划先行，严格落实国土空间总体规划中城镇开发边界、生态保护红线、历史文化保护、城市安全韧性等刚性管控要求。明确城中村土地整备应当以依法实施征收的方式推进土地整备。明确充分保障拆迁村民生活水平，对城中村搬迁安置应当坚持先补偿后搬迁。明确城中村改造应当按规定编制土地成片开发方案，对安置房用地部分可以纳入公益性用地进行核算。突出城中村村（居）民的利益保障，明确优先安排安置房项目供地和建设，加强安置房规划设计和建设管理工作，要求安置房品质不低于商品住房水平，针对改造范围内基础设施与公服设施不足、人居环境较差的情况，尽量利用原有设施，完善教育、医疗、养老和托幼、文化等配套公共服务设施和基础设施。确需新建或者改建的，应当确保配套基础设施和公共服务设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用。

整治提升类改造，明确改造的总体要求、改造内容、改造方案审批、土地处理及改造资金来源等。拆整结合类改造，明确了改造总体要求、改造方案审批、土地处理及用地供应的要求。

明确改造资金筹措渠道

《实施意见》明确对于拆除新建类改造必须坚持规划先行，按照城市标准规划建设新的完整社区，完善城市社区嵌入式服务设施。值得注意的是，《实施意见》允许在新规划单元（统筹片区）范围内统筹平衡规划指标，对规划用地性质、建筑规模等方面予以支持优化；支持推进土地兼容复合（混合）使用，兼容复合用途和具体比例可经论证后确定；允许对地块容积率、建筑限高等控制指标，在本市技术标准与准则的限值基础上适当提高，但为保障宜居环境，居住用地容积率原则上不超过3.5。

《实施意见》明确市、镇街政府按各自事权建立健全城中村改造资金投入机制，可统筹利用国家专项补助、政府专项债券、政策性银行专项借款（城中村需纳入“省城中村名录”）等多渠道筹措改造资金，保障改造所需资金。其中，城中村整治提升项目主要由属地镇街通过申报政府专项债券、上级补助资金，引入社会资金、专业经营单位，以及引导集体经济组织和村（居）民自筹等多种方式筹措改造资金。

《实施意见》结合国家城中村改造政策，明确城中村改造应当实行净地供应，对不同规划用途的用地，按照“规划确定用途、用途确定供地方式、市场决定价格”原则明确不同供地方式。同时，支持各类项目因地制宜推进模式创新，支持在公平公开、净地出让的前提下，鼓励探索实施综合评价出让或带设计方案出让。