深圳皇庭广场法拍首日3.6万人围观无人出价，读特记者实探商场现状→

（视频编辑 王茜垚）

9月9日上午10点，深圳皇庭广场在京东网法拍平台正式开拍，起拍价约为30.53亿元。截至9月9日19时，本次拍卖吸引3.6万人围观，816人关注，但尚无人报名。

读特新闻记者梳理发现，这一高人气商场被法拍背后，是其运营主体近年来深陷债务困局。法拍之后，皇庭广场又将何去何从？

深圳皇庭广场法拍页面。

高人气商场被法拍

公开资料显示，皇庭广场前身是“晶岛国际购物广场”，该项目曾因股东方博弈一度陷入停摆，历经十余年未完工。上市公司深圳市皇庭国际企业股份有限公司（以下简称“皇庭国际”）子公司深圳融发投资有限公司（以下简称“融发投资”）于2010年取得该项目实际控制权，将其更名为“皇庭广场”。2013年12月，皇庭广场开业，至今已陪伴深圳人走过12个年头。

皇庭广场位于深圳福田CBD中心位置，总占地面积4.23万平方米，总建筑面积约13.8万平方米，是集餐饮、购物、娱乐、休闲、旅游为一体的高端购物中心。据赢商大数据，皇庭广场在2024年品牌平均进驻率93%，日均客流超8万人次。

高人气商场却难逃被公开拍卖的命运。据深圳市中级人民法院公告，深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心（即皇庭广场）及相关附属设施、设备于2025年9月9日至9月10日在京东法拍平台公开拍卖。本次法拍标的物评估价约为43.61亿元，起拍价相当于评估价的7折。

司法评估报告显示，该项目的土地使用年限为40年，自2002年10月8日起至2042年10月7日止。以此计算，该项目土地使用年限尚余约17年。此外，截至移送拍卖时止，案涉不动产暂欠管理费约1631.87万元、水电费约740.06万元，均由买受人承担。

9月9日，读特新闻记者走访观察到，该商场人流量可观。工作日中午，来此就餐的顾客颇多，潮玩、生鲜超市的消费者也不少。记者询问了物业工作人员及十余家商户，多数表示对于该商场被拍卖的情况知情，但并未影响日常营业。

从74亿降至30亿，三年估值腰斩

作为皇庭国际的核心资产，此次皇庭广场被拍卖缘于背后复杂的债务纠纷。

据皇庭国际公开数据，截至2024年末，皇庭广场的账面价值为57.5亿元，占皇庭国际总资产的71.57%；皇庭广场项目2024年实现营收3.7亿元，占总营业收入的56.03%。而皇庭国际自2020年起连续五年亏损，累计亏损超44亿元，2025年一季度资产负债率高达97.1%，总负债77.77亿元。

根据深圳市中级人民法院评估委托书，皇庭广场被拍卖涉及一起借款合同纠纷案件。2016年3月，皇庭国际子公司融发投资以皇庭广场作抵押，向中信信托有限责任公司（以下简称“中信信托”）借款30亿元，期限5年。2021年，因该贷款到期未偿，皇庭广场被申请查封。

为解决债务问题，皇庭国际于2022年2月启动债务重组和重大资产出售，曾两次在深圳联合产权交易所挂牌转让融发投资100%股权，挂牌价从74.93亿元降至56.2亿元，但无人接盘。2024年7月，光曜夏岚（深圳）投资有限公司后续受让了中信信托对融发投资的债权，成为现任债权人，通过司法拍卖方式处置抵押资产。

有分析人士表示，皇庭广场法拍结果将直接影响皇庭国际债务化解进程。一旦拍卖成功，皇庭国际将彻底失去该资产的所有权，这将构成重大资产重组事项；若流拍，其资产价值可能进一步缩水。

截至9月9日收盘，皇庭国际股价报2.78元/股，总市值约32.87亿元。

律师分析：资产瑕疵与定价失衡致竞买人缺乏出价动力

截至9月9日19时，此次拍卖尚无人出价。北京市京师（深圳）律师事务所律师陈旭明认为，无人出价可能卡在以下几个原因：

一是资产瑕疵与隐性负债。该商业综合体剩余土地使用年限不足20年，竞买人未来需承担不明确的续期费用以及移送拍卖时的待缴费用约2372万元等隐性负债，极大削弱资产吸引力；

二是起拍价仍高于市场预期。虽然起拍价为评估价7折（30.53亿元），但结合剩余年限、欠费及债务负担，实际资产净值可能更低。

三是融资与交易结构障碍。司法拍卖要求短期内支付全款，而商业地产收购通常需配套融资，当前信贷环境收紧，银行对瑕疵资产抵押贷款持谨慎态度，潜在买家资金筹措难度大，从而缺乏出价动力。若拍卖结束仍无人报名，则法律上认定为流拍。

若此次拍卖流拍，皇庭广场后续将被如何处置？陈旭明表示，根据相关法律规定，若首次拍卖流拍，法院后续将降价二次拍卖或变卖，最终可能以物抵债予债权人。若变卖也失败且债权人不接受以物抵债，法院将解除查封并将财产退还给债务人皇庭国际。

编辑 孔盼成 审读 伊诺 二审 郑蔚珩 三审 詹婉容