租房合同提前终止，免租期免掉的租金需要再补吗？| 律师大V说

免租期是房屋租赁行业的一种优惠措施，是指房东免收租客部分租赁期限的租金。若合同正常履行至期满，租客将获得免租期的租金豁免，房东也可实现房屋的长期稳定出租，达到双赢。

实践中，若因租客违约导致合同提前解除，或因房屋报建手续问题等情形导致合同被认定无效，双方会对免租期免除的租金是否应当补回产生争议。

本期《律师大V说》邀请广东卓建律师事务所的律师王青青和实习律师张姬雅，结合不同情况下不同法院的裁判观点，对该类争议问题进行解读。

租赁合同因租客违约而被提前解除的情形

租赁合同因租客违约而提前解除后，租客是否需要支付免租期租金，核心取决于租赁合同对此是否有明确约定，具体可分为以下三种情形：

第一种情况：合同约定“租客违约导致合同提前解除，租客需按剩余租期与合同约定租期比例支付免租期租金”的，按合同约定执行

在（2024）粤03民终34275号、（2023）粤03民终17078号、（2024）粤0308民初1952号等案件中，因合同明确约定“违约解除后，租客需按剩余租赁期限比例支付免租期租金”，法院均依据合同约定支持了房东要求租客支付相应免租期租金的诉求。也有法院认为，租赁合同因承租方违约被解除时，补回免租期租金本质上是一种违约责任，将应当补回的租金与其他违约责任一并综合考量，合理确定总体违约责任。

第二种情况：合同约定“租客违约导致合同提前解除，租客需支付全部免租期租金”的，法院根据房东实际损失等情况判决全部或按比例支付免租期租金

若合同约定违约时需支付全部免租期租金的，法院一般会考虑房东的损失程度、租客总体承担违约责任的轻重程度，根据个案实际情况判决“全部支付”或“按比例支付”。在（2025）粤03民终11400号、（2024）粤0303民初21546号、（2024）粤0307民初32296号等案件中，租客违约解除合同，房东依据合同约定主张全部免租期租金，但法院均按公平原则，酌情要求租客以剩余租赁期限与约定租赁期限的比例支付部分免租期租金。但在（2021）粤03民终14796号案件中，租客单方违约解除合同，免租期仅有7天，相应免租期租金总额较低，法院支持了房东要求支付全部免租期租金的诉求，作为租客总体违约责任承担的一部分。

第三种情况：合同未约定租客违约导致合同提前解除是否需要支付免租期租金的，法院根据房东实际损失等情况判决按比例支付或不予支付免租期租金

合同对租客违约导致提前解除是否需要支付免租期租金没有约定，房东在诉讼中又主张免租期租金的，法院一般会考虑房东的损失程度、租客总体承担违约责任的轻重程度，根据个案实际情况判决按比例支付或不予支付。在（2023）粤0306民初25068号、（2023）粤03民终24180号、（2020）粤0304民初21597号等案件中，法院均判决租客按剩余租赁期限与约定租赁期限的比例支付部分免租期租金。但在（2022）粤0303民初9406号案件中，房屋月租金为2800元，免租期1个月，合同约定提前解除违约金5600元，未约定免租期租金，最终法院支持了违约金5600元的诉求，未支持免租期租金诉求。

租赁合同被认定无效的情形

与租客违约解除不同，租赁合同被认定无效时，免租期相关权益的处理因缺乏明确约定基础，裁判规则更具复杂性。根据检索到的案例，租赁合同被认定无效的，深圳市目前尚未形成统一裁判标准。

在部分案件中，法院认为房屋租赁合同无效，关于免租期的合同条款亦无效，租客基于无效合同约定的免租期占用使用租赁房屋，应当支付房屋占有使用费，但应当综合考虑剩余租赁期限与合同原定租赁期限的比例确定租客应当负担的免租期房屋占有使用费。（2023）粤03民终21542号、（2024）粤民申3478号、（2024）粤0307民初17515号、（2024）粤0306民初5073号案件判决均持有类似观点，判决租客需按剩余租赁期限比例支付免租期房屋占有使用费。

也有部分案件在租赁合同无效的情况下，直接对免租期内的房屋占有使用费（租金）不予支持。在（2023）粤0306民初35869号、（2024）粤0306民初5638号案件中，法院未支持房东要求租客支付免租期房屋占有使用费（租金）的诉求，相关判决认为房屋租赁合同无效，关于免租期的违约责任条款亦无效，房东不能据此要求免租期内房屋占有使用费（租金）。

律师总结

租赁合同因租客违约被提前解除时免租期租金的问题，涉及租客的违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百八十二条、第五百八十四条、第五百八十五条对合同违约责任的标准作了规定，违约责任总体以弥补损失、符合公平原则为标准。结合深圳地区司法实践，租赁合同因租客违约而被提前解除，租客是否需要支付免租期租金，法院一般也是在审查合同约定的基础上以符合公平原则为裁判标准，综合考虑合同约定、房东实际损失、租客总体违约责任的轻重等多种因素，平衡原被告双方权利义务。

而对于租赁合同被认定为无效的，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效的，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同被认定为无效，租客在免租期内占有使用房屋属于不能返还的利益，应当折价补偿。但免租期本是房东基于双方顺利履行合同给予租客的租金优惠，如要求租客按租金标准支付全部免租期占有使用费，又与诚信原则相悖，故从公平原则出发，一般要求租客按剩余租赁期限与合同原定租赁期限比例支付免租期占有使用费较为适宜。但在具体案件中，法院也会参考房东的诉讼请求标准、各方对于合同无效的过错程度等，在平衡双方权益后具体作出裁判。

律师建议

首先，对于房东来说，约定租赁合同在因租客原因提前解除或终止时，租客应当支付免租期租金，并明确约定计算方式，将有利于保障房东利益。但是，并不是房东约定的所有违约责任，法院都会支持，一般都会结合公平原则酌情处理。

其次，对于租客来说，免租期是一种优惠，享有优惠的同时，也要考虑义务，即按约定期限承租、按约定履行支付租金等义务，如果违约，则早期享有的优惠可能要被收回。但是若房东总体违约责任过重时，也可向法院提出减轻违约责任的主张。

编辑 刘兰若 审读 郭建华 二审 郑蔚珩 三审 刘思敏