新交付住宅小区启动停车场收费，是否应当取得业主同意？| 律师大V说

近年来，深圳市有相当一部分新交付住宅小区，可能会基于不同的原因，未在交付使用时同步启动停车场收费，但是在大部分业主入住后停车场管理单位开始收费时，会引发业主的质疑、反对，业主质疑反对的理由也多种多样。部分业主提出了“收取停车费应当取得业主同意”的观点，如无法对此问题进行合理合法的解释，则可能导致矛盾纠纷升级。本期《律师大V说》，广东卓建律师事务所董云健律师、蔡城英律师针对上述法律问题展开分析。

问题拆解

对于“新交付住宅小区启动停车场收费是否应当取得业主同意”这一问题，可以拆解为两个小问题进行多维度分析。首先，停车场管理单位收取停车费之前必须取得《深圳市经营性停车场许可证》，应当分析办理该证是否应当取得业主同意。其次，在取得相应行政许可的前提下，具体的收费定价方案，是否应当取得业主同意。

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（一）办理停车场许可证是否应当取得业主同意

办理《深圳市经营性停车场许可证》在法律性质上属于一项行政许可行为，行政许可的设定、实施均有《中华人民共和国行政许可法》等相关法律规定严格规定，具体到停车场收费许可证，主要依据《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》。是否应当取得业主同意，则应当回归到行政许可层面的法律规定。

（二）停车场收费定价方案是否应当取得业主同意

停车场依法设立后，其如何收费，则属于另一法律问题。收费应当遵守有关价格管理的相关法律规定。根据《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）第二条，价格包括商品价格和服务价格，根据《价格法》第三条规定，形成价格的机制包括三种：市场调节价、政府指导价、政府定价。分析停车场收费定价方案是否应当取得业主同意，应当从该停车场使用的价格形成机制是否符合有关价格管理的法律规定进行分析。

（三）有关机动车停放服务费的政策文件梳理

机动车停放服务费涉及的深圳市层面政策主要是《深圳市发展和改革委员会关于完善我市机动车停放服务收费政策的通知》（深发改〔2017〕1518号，下称“市发改1518号文”）。

市发改1518号文，是根据《广东省发展改革委 广东省住房和城乡建设厅广东省交通运输厅关于进一步完善机动车停放服务收费政策的实施意见》（粤发改规〔2017〕5号，下称“省发改5号文”）等有关规定制定。省发改5号文，是根据国家发展改革委《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》（发改价格〔2015〕2975号，下称“国家发展改革委2975号文”）制定。

国家发展改革委2975号文中，对机动车停放服务收费政策指导意见，提到了一个背景，“围绕使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，建立完善主要由市场决定价格的机动车停放服务收费形成机制，逐步缩小政府定价管理范围，进一步健全政府定价规则，加强市场价格监管，积极发挥价格杠杆对供需关系的调节作用”。

从国家发展改革委2975号文、省发改5号文两个上级文件内容可以看出，市发改1518号文的背景是要建立停车收费的市场调节价机制，缩小政府定价范围，但是又因为住宅小区的机动车停放服务尚不具备有效竞争条件，所以住宅小区的停车场收费定价，实际上是采取了政府指导价与市场调节价并存的价格形成机制。

问题分析

（一）从行政许可的角度，“业主同意”并非办理停车场许可证的法定条件

《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第十五条规定，申请开办经营性停车场的，应当向市公安交管部门申请《深圳市经营性停车场许可证》。未取得许可证的停车场，不得提供有偿停放服务。该条例第三章为停车场设立，第十四条规定了停车场管理单位的条件、第十六条规定了 申请《深圳市经营性停车场许可证》的，应当提供的材料，其中并未提及业主同意，亦未有其他文件规定办理《深圳市经营性停车场许可证》应当取得业主同意。因此，从行政许可的角度，停车场管理单位一旦取得了《深圳市经营性停车场许可证》，就意味着其开办停车场这一事宜已经具备合法性依据（除非行政许可的作出违法）。

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（二）从定价角度，停车场收费是否应当取得业主同意要区分两种不同情形

1.按政府指导价收费，不需要业主同意

市发改1518号文按照停车设施是否经过产权登记，区分了两种情形，目前深圳市停车场基本没有产权登记。根据市发改1518号文第三条第（二）项，“凡未依法履行业主大会决定程序的，停车收费暂按原有关规定执行”。这句话所讲的机制即为停车收费的政府指导价模式，住宅停车场没有经过业主大会表决的情况下，就按政府指导价收费，市发改委官方网站发布的1518号文后附了三个相关附件，第二个是“原《深圳市机动车停放服务收费管理办法》深价规〔2008〕1号”，该办法附件2规定了停车场收费标准。

对于市发改1518号文中的“原有关规定”可能会有理解上的争议，但是结合文件背景，可以得出通常的理解。一是，该文出台的整体背景是扩大市场调节价、缩小政府指导价，停车场收费原来实行的是政府指导价，现在鼓励实行市场调节价，那么原有关规定肯定是政府指导价；二是，市发改委官网发布的该文件全文，最后有一个“相关附件”，第二个附件是“原《深圳市机动车停放服务收费管理办法》深价规〔2008〕1号”，这种发文方式已经非常明确地在指示“原有关规定”就是2008年的1号文。

2.突破政府指导价，实行市场调节价，应当经过业主同意

市发改1518号文第三条第（二）项，“停车收费标准的制定或者调整应作为涉及业主利益的重大事项，按照物业管理相关法律法规由业主大会依法决定”“未依法成立业主大会的住宅小区，可由区住建部门会同街道办事处，在征求该住宅小区业主或使用人意见并取得过半数书面同意后，指定当地社区工作站代行业主大会职责，与停车设施经营者协商确定停车收费标准。”

结合市发改1518号文所依据的省发改委、国家发展改革委文件，上述规定即为市场调节价的定价机制，虽然国家发展改革委2975号文件并未明确提出市场调节价一定是高于政府指导价，但是结合该文表述的“积极发挥价格杠杆对供需关系的调节作用”，以及按常理理解，市场调节价基本就是高于政府指导价。

也就是说，“由业主大会依法决定”“区住建部门会同街道办事处征求意见，取得过半数书面同意”这两种程序，是在超出政府指导价、实行市场调节价时，才需要履行的程序。未实行市场调节价，不需要业主同意；实行市场调节价，必须业主同意（业主大会依法决定）。

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结论

1.停车场管理单位，在原《深圳市机动车停放服务收费管理办法》深价规〔2008〕1号规定的政府指导价收费范围内，实施停车场收费，不需要业主同意。

原政府指导价收费标准为：室内月卡250元/月；露天月卡110元/月；临时车第一小时5元，第二小时起1元/小时，一类地区每天最高收费15元，二、三类地区每天最高收费10元。

2.如果需要突破原政府指导价收费范围，应当经过业主同意。业主同意的具体方式为：有业主大会的由业主大会表决；没有业主大会的，区住建部门会同街道办事处，在征求该住宅小区业主或使用人意见并取得过半数书面同意后，与停车设施经营者协商确定停车收费标准。

3.如果业主发现自己的小区收取停车费，没有经过业主大会表决或者区住建会同街道征求半数业主意见的程序，先不必急于否定收费价格的合法性，要看下自己小区的收费标准有无超过原政府指导价。业主大会表决和政府部门牵头征求过半数业主意见，这两个程序适用于超出政府指导价执行市场调节价进行收费。业主不应为了反对收费，而提出一个不合适的理由，要分清业主同意的底层逻辑，实行政府指导价对业主有利，所以不需要业主同意；实行市场调节价，会增加业主的停车费成本，所以才需要业主同意。

作者：广东卓建律师事务所董云健律师、蔡城英律师

（原标题：《卓建专业 | 新交付住宅小区启动停车场收费是否应当取得业主同意》，转载自微信公众号“卓建律师事务所”）

编辑 高原 审读 张蕾 二审 周梦璇 三审 万晖