特有数 | 2025年新趋势：一线城市迈入“半城租房”时代

近日，由清华大学房地产研究中心、自如研究院、新华网文化产业研究院共同参与调研编撰的《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》（下称《蓝皮书》）正式发布。《蓝皮书》指出，四大一线城市（北京、上海、广州、深圳）租房人口已接近4000万，占比突破50%，这一数据也打破了“租房是年轻人过渡选择”的固有认知，宣告着“半城租房”时代的到来。

近年来，租赁市场还出现哪些趋势？不同城市的租住群体悄然间发生了哪些变化？

一、租房人口规模庞大，市场稳定增长

根据《蓝皮书》的数据，四大一线城市的租房人口占比突破50%。这一数据反映了我国城市住房正在经历从“增量扩张”向“存量优化”的历史性转变。随着常住人口城镇化率的不断提高，租房人口规模持续扩大，租房已经成为许多城市居民的重要选择。

根据克而瑞长租数据显示，从全国租赁市场规模上看，租赁市场将持续稳定增长，预计到2025年，市场规模将达到1.77万亿元，2026年将达到1.8万亿元。

这种线性增长态势表明，今天，人们对居住的选择正变得更多元化，租房已从补充性居住方式转变为与购房并行的主流选择。那租客们都需要花多少钱在租房上呢？

据《2024一线及新一线城市职场人租房洞察报告》显示，一线城市的月均租金主要集中在2000元到6000元之间。其中，在北京，月均租金支出占比最高的价格范围在2000元-4000元，达到44%，上海月均租金支出则是4000元-6000元占比最高，达61%，租金支出水平明显高于北京。这一增长主要来自一线城市的需求驱动，其中租金水平的差异直接反映了区域市场特征。

尽管一线与新一线城市的租金较高，但职场人仍倾向于控制租金占比，可能通过合租、选择偏远区域等方式平衡收支。从数据来看，近八成受访职场人可以接受租金在月收入的20%以下，其中44%的受访职场人可接受的租金占月收入10%及以下。这一数据反映了职场人消费观念趋于理性，不会盲目追求高品质或高价格的租房选择。

二、城市新市民，发起“家”的观念革命

在2022年底的中央经济工作会议上，明确提出要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

在此之前，北京、深圳、上海等城市陆续推出了针对住房租赁的“新规”。比如《北京市住房租赁条例》作为国内首个规范“住房租赁”的地方性条例，旨在解决租房难等突出问题。而在整治租房乱象的“靴子”落地两年后，租住市场出现了哪些微妙的变化呢？

一方面，越来越多人选择租房居住。据《2024城市自如生活指南》用户调研，一线、新一线城市、港澳台地区以及海外其他地区的租房居住（以下简称为“租住”）比例高于自有住宅居住（以下简称为“自住”），二线及以下城市自住比例会高于租住。

同时，据报告显示，年轻人群中租房比例更高，“00后”租住比为68%、“95后”为64%、“90后”为53%。充满机会的大城市吸引了更多年轻的城市新市民的到来，他们来此寻找梦想，同时也为城市注入勃勃生机。

《蓝皮书》显示，在全国40个重点城市的租赁市场中，35岁以上的租客占比达到35%以上，较2021年显著增长了4.9个百分点，成为所有年龄层租客中占比提升最快的群体。35岁以上主流置业人群的回流，也带动了改善型居住需求从购房市场流向租房市场，整租型，尤其是多居室整租正在崛起。

另一方面，租房者也对居住的整体环境有了更多的要求。“室内环境舒适、周边交通便利、房屋品质高”是租客衡量租住品质最为关注的三大因素。为了获得更好的租住体验，有超四成租客愿为“质量更好的基础装修”增加预算。

三、长期租房需求崛起，租房市场日渐成熟

高品质的居住产品会带来更好的居住体验，也带来了持续租住的稳定感。越来越多城市新市民希望像《老友记》那样能够长久地租住在一套喜欢的房子里。

据《蓝皮书》数据显示，超半数租客可接受5年以上的租房生活，近20%租客接受租房10年以上。在接受长期稳定租房的租客群体中，近半数表示“更愿意与专业机构签订长租合约”，维修方便、服务好，是受访者更青睐长租机构的原因。

更长久的租住背后，是人们对租住同样能够获得稳定和品质生活的信心不断上升。近年来，在一些租房专业机构的带动之下，国内的租房市场不断成熟。

根据中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布的2024年上半年长租市场数据显示，北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武汉、广州、天津、苏州全国重点10城，2024年上半年专业长租机构客源量同比提升27%，高于其他租赁方式。

数据显示，超三成“00后”、“90后”以及“80后”更偏爱房东直租的房子，房东直租可以减少中介费用、议价空间大，从而可以节省租房成本。近四成“80前”更倾向于选择长租机构来确保住房的稳定性，避免因为频繁搬家而给家庭带来的不便和困扰。

在推动住房租赁多主体供给体系加速建立的进程中，越来越多的企业和投资者纷纷参与市场，机构化长租房产品形态、居住生态不断丰富，市场占比稳步提升。其中，集中式长租公寓TOP30企业累计开业房源量达122.6万间；集中式租赁社区管理规模超过3万间的运营机构占比达到14%。

与此同时，国家也持续通过金融支持、税收优惠、土地供应等举措，大力推动保障性租赁住房发展。作为“十四五”住房供给的重点，国家多措并举加快筹建保障性租赁住房，以加快补齐住房保障体系短板。

业内人士表示，可以借助专业化、规模化长租机构在模式、产品、服务、科技运营能力上的优势，推动市场化长租房改造升级、赋能保障性租赁住房项目提质增效，释放住房租赁市场发展价值，适应人民群众高品质居住需要。尤其是面对保障性租赁住房运营过程中存在的部分结构性矛盾与运营能力短板问题，鼓励保租房运营引入长租机构模式、产品、服务、科技运营能力。

随着“长期租房时代”的加速到来，这场由市场需求驱动的居住革命正在深刻重构城市生活图景。从政策端的保障性租赁住房建设，到市场端专业化长租机构的服务升级，多元供给体系的完善正推动行业从单一的空间提供者向综合性生活服务商转型。当“租房即生活”成为新常态，未来的竞争焦点将聚焦于如何通过产品创新和服务升级，重新定义“家”的价值内涵——它不再只是产权证书上的物理空间，更是由稳定性、品质感和归属感共同构筑的生活体验。

在“住有所居”基本需求得到保障的当下，中国住房市场正在向更高维度演进：通过市场化与保障性住房的协同发展，通过专业化机构对存量资源的提质增效，“住有优居”的理想正逐步照进现实。城市的活力与温度，终将在每个人理想的“家”中生生不息。

数据来源：清华大学房地产研究中心、自如研究院、新华网文化产业研究院、《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》、《2024一线及新一线城市职场人租房洞察报告》、《中国住房租赁市场发展蓝皮书·2024年》、《2023中国城市长租市场发展蓝皮书——城市业主房屋“新出租”》、第一财经与自如“城市生活招牌”大调查、北京商报、深圳新闻网、晶报、图数室、网易财经、自如研究院、虎嗅

编辑 谢小蕾 审读 伊诺 二审 林嘉嘉 三审 郑蔚珩