老旧小区“健康病”怎么治？专家：小区越老越需要业委会丨小区大件事

楼道破损、墙皮脱落、车位难求……这或许是深圳许多老小区的“通病”。龙岗布吉街道的德兴花园正是这样一个小区。春节刚过，有业主就向读特新闻反映称，家门口的老旧墙皮甚至连春联也贴不上去。

春联贴不上墙壁，老旧小区“健康病”多

德兴花园建于1995年，总建筑面积20万平方米，分为A区和B区，共计51栋住宅楼。

“今年过年，门口的墙壁因为墙皮脱落，连春联都贴不上去。”家住德兴花园二十余年的王先生（化名）告诉读特新闻记者，不仅墙皮脱落，楼道也是“问题多多”，楼梯破损，扶手锈迹斑斑。

王先生还指出，小区道路上来往的车辆也越来越多，更有车辆乱停乱放，堵塞楼栋大门和消防通道。王先生告诉记者，小区停车位本来就紧张，但小区停车场仍面向社会车辆开放，业主还需要跟社会车辆“抢”车位，“我现在都是尽量下午四五点就回家，因为晚一点就没车位停了。”

业主林先生（化名）表示，以前小区有业委会时，物业管理处每月都会公开小区收支明细。但自从业委会届满后，他便没有看过物业管理处公开过明细。“之前我们小区的本体维修资金也是在业委会的推动下才追回来的。”业主林先生认为，一个强有力的业委会能够推动小区诸多事务的进展，小区亟须重新建立业委会来发挥监督作用。

小区楼道破旧、墙皮脱落。

2月7日，读特新闻记者走访德兴花园发现，小区道路两侧停车位几乎停满，在小区B区消防通道口内外也停满了车辆。小区居民楼大部分楼道墙壁都有破裂掉皮问题，楼梯扶手栅栏呈生锈状况。其中，有个别楼栋楼道墙壁和楼梯扶手有重新刷漆情况。

小区B区消防通道停满车辆。

小区道路两侧停满车辆，车位紧张。

物业：业主反映的问题已尽力解决

2月8日，德兴花园小区物业管理处相关负责人赵先生回应读特新闻称，楼道作为公共区域，其翻新工程需要使用本体维修资金。按照有关规定，动用本体维修资金需业主提出申请，在得到该栋楼2/3的业主同意后，管理处按照既定流程进行维修作业。据统计，2024年小区已完成了6栋楼的楼道翻新工作，今年正在走申请流程的有7栋。

针对小区停车难题，赵先生表示，由于老旧小区车位资源严重匮乏，不时会出现车辆堵塞消防通道的情况。管理处已安排保安人员及时通知车主移车，以确保通道畅通。对于外来车辆的管理，小区岗亭实施严格控制，规定16点以后禁止外来车辆进入（特殊情况及业主报备的临时车辆除外）。

“我们每季度都会在小区的公告栏处公示收支明细。”在谈及公共收益公示问题时，赵先生介绍，小区物业服务合同采用的是包干制，约定每年提取12万元用于小区公共维修，物业公司自负盈亏。

街道：将继续跟进业委会成立的相关工作

读特新闻记者在采访过程中，不少业主表达了对成立业委会的期盼。2月12日，布吉街道办事处相关负责人回应读特新闻记者称，德兴花园第三届业委会已于2021年任期届满。2022年，属地社区开始组织德兴花园开展第四届业委会选举工作，但由于参加业主大会的人数始终未达到法定通过比例，选举工作未能正常开展。

该负责人表示，接下来，街道有关部门将继续跟进业委会成立的相关工作，组织符合条件的业主积极参与。在获得总人数20%以上或持投票权数20%以上的业主书面提议后，街道有关部门将指导召集业主召开业主大会，推进业委会选举工作顺利进行。

专家：越是老旧小区，越需要业委会进行维系

根据2023年深圳市住房和建设局印发的《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》（下简称“管理办法”）政策解读，目前，深圳住宅区成立并有效运作的业主大会和业委会比例较低，部分小区存在业主委员会“成立难”“换届难”问题。住宅区物业管理的甲方主体缺位，不利于住宅小区业主自治和物业服务质量的提升，影响住宅区的正常运作。

当住宅区物业管理面临可能影响公共安全或者管理秩序等紧急情况或重大事件时，业主委员会缺位的时候，需要发挥社区居委会社区服务治理能力，由街道办指定社区居委会代行业委会职责的工作。

但《管理办法》也规定了居委会代行业主委员会职责的，代行期限不得超过三年，其中新建住宅区不得超过两年。因业主委员会未能换届成功需要实行代行的住宅区，代行期限不得超过一年。

“对于老旧小区而言，业委会的成立显得尤为重要，它是重塑公开、透明、互信管理制度的关键所在。”深圳市物业管理标准化技术委员会委员杨志敏在接受读特新闻采访时表示，在那些缺乏业委会的小区，物业公司可能会占据决策的主导地位，导致公共收益更多地被用于维持公司运营，诸如人员薪资及日常办公费用等方面，而难以有效累积并投入到楼道翻新等老旧小区改善项目中。

杨志敏进一步指出，如业主提到的定期公开小区收支，尽管这是物业公司应尽的法定义务，业主也有权要求住建主管部门对此进行依法监管。然而，这并不能完全保证公开信息的真实性、全面性和详尽程度。在这种情况下，业委会作为独立于物业公司，代表业主大会行使职权的组织，其监督作用显得尤为重要，能够更有效地提高信息公开的透明度。

杨志敏表示，老旧小区在物业费和公共收益方面往往较为有限，政府维修资金也可能面临紧张局面。即便成立了业委会，也可能难以避免资金短缺的困境。但他呼吁，小区是业主们共同的家园，广大业主应积极参与，共同维护小区这一共同的家园。他强调，越是资金紧张，越需要热心业主的无私奉献和积极参与，越需要成立业委会来打破既得利益格局，从而重建一个公开、透明、互信的管理制度基础。

编辑 周梦璇 审读 张蕾 二审 张玉洁 三审 张颖