聚焦幼儿园与小区物业的收费之争，专家建议：需根据实际服务而定丨小区大件事

日前，读特新闻陆续收到报料，并对两起小区与幼儿园的物业服务纠纷进行了报道，引起关注。深圳市人大代表、深圳彩田幼儿园园长刘蓓也曾于2024年底对深圳幼儿园缴纳物业管理费的情况展开调查，发现超七成的幼儿园认为小区物业没有严格按照合同约定进行服务。

幼儿园的物业管理费应该怎么缴？服务范畴应如何界定？收费标准又该如何制定？近日，读特新闻记者采访了学前教育、物业管理及法律领域的专家，进行分析与解答。

市人大代表调查全市幼儿园物业费缴交情况

2024年12月，读特新闻记者对深圳南山区某小区物业与幼儿园的物业服务合同纠纷案（>>详情），以及深圳福田区某幼儿园因未享受到合同约定的服务而拒缴物业费的情况（>>详情）进行了报道。记者在采访中了解到，目前物业公司向幼儿园收取物业管理费主要依据前期物业服务合同，但由于不同幼儿园对小区的依赖程度不同，其享受到的实际物业服务也有所差别。

2024年11月，深圳市人大代表、深圳彩田幼儿园园长刘蓓关注到深圳有不少公办幼儿园在物业管理费缴纳上存在纠纷，因此在全市范围内展开相关调查。共有570所幼儿园填写了该调查问卷，占全市幼儿园总数的 31.6 %，其中74.9%为公办园，25.1%为民办园。

“只有不到三成的幼儿园表示，小区物业是严格按照合同约定进行服务。”刘蓓对读特新闻记者表示。

根据调查结果，26.3%的幼儿园表示小区物业严格按照双方协商的合同约定进行服务，17.9%的幼儿园表示缴费后仅享受部分物业服务，8.2%的幼儿园认为缴费后未得到相应的物业服务。此外，有27.2%的幼儿园表示未被小区物业要求缴纳物业管理费。

数据来源：深圳市人大代表刘蓓关于深圳幼儿园物业管理费的调查报告。

幼儿园与小区是否存在关联？

此前采访中，有幼儿园负责人向读特新闻记者表示，幼儿园虽然处在小区红线范围内，但幼儿园位于小区边缘并具有独立出入口，不与小区共用小区道路等服务，日常运行相对独立。

也有幼儿园负责人反映，即便幼儿园与小区物业公司签订了物业服务合同，但幼儿园不需使用小区内的公用电梯等公共区域，安保、保洁、绿化和水电维修等项目均由园区自行承担，“几乎感受不到物业管理服务的存在。”

刘蓓表示，不少小区配套幼儿园物业费交费项目与小区物业实际提供的服务项目不对应，但仍被要求全额缴纳物业管理费或缴纳与服务不对应的物业管理费，增加了幼儿园的办园成本。

对于幼儿园方提出“感受不到物业管理服务”的问题，深圳市物业管理行业协会法工委主任、深圳市中科信城市服务有限公司执行董事王健表示，很多小区业主也有类似的想法，但其实，有很多物业服务是平时“看不见”的。

王健列举道，小区的道闸能否正常开启、道路是否平坦和通畅、车库是否有照明、电梯是否正常运行、楼道的照明能否开启等生活中的很多环节，都与物业服务息息相关。对于幼儿园而言，供水、供电和消防安全管理更是容易被忽视的细节。

“消防末端的巡查、维护、整改责任在于业主，因为末端设备安装在户内。但当末端产生一些信号反映在主机上时，物业应该及时告知业主，必须按照消防安全管理规定采取整改、维护等措施。即便只是给某次装修或整改手续盖个章，也是物业的服务内容之一，因为物业要承担责任。”王健解释称。

深圳市物业管理行业协会法工委副主任、深圳市华联物业总经理黄欣补充道，很多幼儿园的消防水接着小区的消防管道，水源要时刻保障；有些幼儿园的化粪池与小区的共用，物业对污水排放和管道疏通也有责任。

此外，深圳市物业管理行业协会法工委委员孙燕也表示，幼儿园在小区红线范围内，也是小区的业主之一。它像其他业主一样具有参与小区公共事务表决等权利。《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》里明确规定，及时缴纳物业费是每位业主的法定义务。既然幼儿园作为业主享受了相应权利，也应履行相应义务。

深圳某小区幼儿园。

收费标准该如何确定？

“从调查结果以及与同行交流来看，目前深圳幼儿园物业管理费的收取标准不统一、收费不规范的现象是比较普遍的。”刘蓓表示，多数公办幼儿园是“以事定费”管理，按固定生均标准给予财政拨款。如果物业管理费多交了，其他方面的投入难免会减少。况且幼儿园属于非营利性办学机构，与普通小区业主和商户等应有所区别。

对此，刘蓓提出，建议相关主管部门制定指引性文件，积极推动小区配套幼儿园物业管理费减免。“由于各小区配套幼儿园对小区管理的依赖程度存在较大差异，应根据实际情况，由小区配套幼儿园自主决定小区物业管理项目。涉及幼儿园内部管理的安保、保洁、绿化等物业管理项目，幼儿园可选择自行落实。”

在此前采访中，有幼儿园负责人反映，在“民转公”后已有用于园区修缮的专门资金财政支出，若再缴纳专项维修基金实际是重复计费；同时幼儿园论楼层计算不属于高层住宅，应按多层住宅标准来收取相应费用，因此多次找小区物业商量降低物业费，但迟迟未能达成一致意见。

“幼儿园不论是公办还是民办，这是主体的问题，与缴纳物业管理费和专项维修资金没有关系。物业提供了服务，付出了成本，便应该合理地收费。”黄欣表示，幼儿园缴纳物业管理费和专项维修资金应根据物业提供了多少服务而定，且应该以业主委员会的名义进行协商，最终确定一个各方都认可的合理的价格。

深圳市物业管理行业协会法工委委员肖征表示，物业管理费和专项维修资金是五项业主共有资金的组成部分。幼儿园作为小区业主之一，如果不及时缴纳足额的费用，则会侵犯其他已缴费业主的合法权益。他建议各方通过协商，按照提供的服务内容进行菜单式收费，既能保证收费合理，也能保证服务质量。

根据《深圳经济特区物业管理条例》第七十条规定，业主共有资金包括共有物业收益、物业专项维修资金、物业管理费、业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用以及其他合法收入。未经业主大会决定或者授权，任何单位和个人不得使用业主共有资金。

王健介绍称，深圳在全国率先探路业主共有资金监管，“酬金制”物业管理新模式也在广泛推行。所谓物业费酬金制，是指物业公司按照物业服务合同的约定，从收取的物业服务费中提取一定比例的酬金作为自己的服务报酬，剩余部分则用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。如果幼儿园享受了物业服务却没有及时缴纳足额物业费，对其他正常缴费的业主是不公平的。

“幼儿园是一种教育用房，既不符合多层住宅，也不符合商铺。它没有统一的物业费缴交标准，只能根据物业提供的服务内容，通过协商来确定。”王健表示。孙燕持有相同的看法，“只能参照市场价格，物业提供了什么服务，幼儿园就应该缴纳多少费用，这和《深圳经济特区学前教育条例》的要求并不冲突。”

深圳某小区幼儿园。

律师观点：相关法律法规存在适用难点，建议出台实施细则和标准

在刘蓓看来，《深圳经济特区学前教育条例》自2022年9月1日起施行后，有力地保障了学前教育事业的持续发展。但该条例至今在具体落实方面还存在着一些滞后情况，比如物业管理收费问题等亟待解决。

《深圳经济特区学前教育条例》第五十二条规定：幼儿园的用水、用电、用气执行居民类价格标准。物业服务企业应当按照实际提供的物业服务项目收取幼儿园物业管理费。对所在小区的公共服务配套幼儿园物业管理费予以减免的，应当在公共服务配套幼儿园与小区物业服务企业签订的物业服务合同中作出约定。

广东辰科律师事务所律师廖姣姣表示，予以减免并不意味着一定能减免，需要幼儿园与相关企业协商并在合同中作出约定，包括具体的服务内容和收费标准，这也是日后解决双方纠纷的重要依据。

“关于幼儿园物业费的收取标准主要参考《深圳市学前教育管理暂行办法》《深圳经济特区学前教育条例》的有关规定，但相关依据存在适用难点。”广东卓建律师事务所律师杨银笛分析表示，在法律规定上，《深圳市学前教育管理暂行办法》第四十二条规定学前教育机构缴纳的物业管理费等执行中小学校缴费标准，但各区的实际情况不尽相同；在合同约定上，若物业服务合同约定不明或没有约定，也会导致法院因缺乏明确裁判标准而酌定物业费缴纳标准。

杨银笛进一步分析，经检索“中国裁判文书网”中有关深圳地区的司法案例显示，目前针对小区幼儿园物业费缴纳的争议，法院尚无统一裁判标准。物业公司需举证证明为小区幼儿园实际提供了哪些物业服务，而不能笼统以幼儿园属于小区范围内，并以小区业委会、业主大会签署的物业服务合同径直主张物业费。而小区幼儿园则可从政府产权、非营利性质，园内保洁、安保等独立运作为由主张减、免物业费。

对于幼儿园物业费的标准该如何制定，广东卓建律师事务所律师邓小佳表示，“幼儿园与一般商业或住宅物业在服务需求和成本上存在差异，很难找到一个统一且合理的收费标准。”邓小佳建议，应充分考虑幼儿园的公益属性和实际享受的物业服务情况，参照幼儿园水、电、气、暖收费按民用标准的做法，对幼儿园的物业费进行适当调整，避免过高的收费标准给幼儿园带来过重的负担。

此外，上述律师均建议，政府相关主管部门对小区幼儿园的物业管理出台相关法规，给出具体的实施细则和标准，为相关争议的定分止争提供裁判依据。

编辑孔盼成审读伊诺二审关越三审万晖