2月7日，深圳官宣限购松绑，深户取消落户年限、个税、社保年限要求，降低了购房门槛；紧接着2月20日，央行全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。根据最新计算方式，深圳首套房贷利率下降至3.85%，本次降息也创下2019年来的最大降幅。两个房地产新政对于市场的影响正在逐渐显现：有人终于拿定主意买了房，有人则终于把房子卖了出去……在房产的流转之间，深圳的房地产市场彰显了它的韧性与活力。后市如何难以预测，但对步履匆匆的深圳人而言，楼市是永远是绕不开的话题。

从2020年底开始看房，他终于买下龙岗的房子

虽然房产证原件已经抵押在银行，手上拿的只是一张房产证的复印纸，但王阳（化名）还是细心地将纸对折起来，放进了早已准备好的文件袋。终于在深圳有自己的房子了，他感觉特别踏实。

“我到深圳也很早了，买房安家一直是我的梦想。”王阳对记者说。早在2009年，刚刚从北方一所大学毕业的王阳就来到了深圳，他感觉到这个城市的节奏很快，周边的人都是步履匆匆，很适合他这种年轻人创业。读大学时，王阳对组装电脑特别感兴趣，不少师弟师妹的电脑都还是他跑电脑城帮忙配的。来到深圳华强北，看到多如牛毛的各种电脑零配件，他动心了，也参与到这个行业来。“我大学读的是市场营销，从事电脑配件销售也算是专业对口。当时买房只是做梦想到的事情，你知道当时华强北一个档位一平方米卖多少钱吗？几十万！虽然商铺跟住宅不一样，但价格也是高得离谱。”买房对于孤身一人在外地打拼的王阳来说，似乎成了很遥远的事情，租房则成为日常。

独自一人时，王阳感受不到居住条件的重要性。一张床、一张书桌、一个衣柜就是他租住在城中村里面的全部家当。但到了后面拍拖、结婚，房子不再是简单蜗居的地方，买房的事情开始提上日程。

“生意起起落落，身边不少朋友早就买房上岸，但我算是混得比较差吧，只是略有盈余。以前住城中村，一个月租金也就两三千。现在租住花园小区，一个月租金六千多，租金都给得有点心疼了。”更重要的原因是王阳第二个孩子即将出生了，老婆也跟他租住了五年，因为各种原因，搬家都搬了三次，他还是想给家人安个家。

“我从2020年底开始看房，那时候还是疫情期间，看房都还得有绿码，戴着口罩跟业主谈价格。我以为疫情会让房子价格下降一点，但业主还是在不停地涨价。当时市里不是出了个指导价嘛，业主都要高于这个价格卖，我就想再等等看。”没想到这一等倒是等到了，王阳告诉记者，他原来关注福田的一处房产业主开价已经低于指导价50万。

作为二孩家庭，王阳的想法也开始变了。“必须是花园小区、至少是三房、附近有学校……”长年累月地关注房地产市场，王阳觉得二手房市场应该差不多到底了，交易量锐减，而利好的政策频出，对于他这种刚需人士，该出手还是得出手。在有限的预算下，王阳最终在今年二月底选择了龙岗的一套房子，不到4万一平方米的房子满足了他所有要求。

“买房不盼涨多少，为幸福感埋单”

“二手房市场关键还是在成交量，全市每月成交5000套，这是我们行业公认的荣枯线。”乐有家首席置业专家蔡鑫涛无时无刻不关注市场的变化。从市住建局官网公布的数据也看到，今年2月全市共成交二手房2099套（含非住宅）。

“我们这个行业最怕无人问津。反而卖家定了价，买家嫌贵，买卖双方都在博弈，讨价还价，其实这是正常的市场行为。行情好的时候可能你不去介绍房子就卖掉了，行情低的时候对房地产中介的要求就非常高。除了项目本身，还有全市政策、周边片区的变化趋势，这些是我们得掌握的。”蔡鑫涛在接受记者采访时表示，虽然前两年全市每月成交量仅在两千套上下，但在他所负责的店铺里都有成交，这也说明市场也是在大浪淘沙，让专业的人做专业的事情。

▲蔡鑫涛

“2015年7月份，我大学毕业就入职了乐有家，当时全公司大学生才100多人，如今乐有家已经有1万多名的大学生，可以说整个行业都在往高质量发展。同时，业主的需求也在提升，我们现在面对的多是‘90后’市民的购房需求，他们一般都会提出要实现资产优化的要求。所以我一直强调，要为顾客提供更好的置业计划，哪个片区最适合顾客，所处小区有怎样的优劣势，片区未来的发展都要一一跟买家沟通。”蔡鑫涛告诉记者，上个月他所在的门店还成交了四五套房。

让蔡鑫涛印象深刻的是，前不久成交的一套商品房时，买房的“90后”跟他说的一句话：“买房不盼涨多少，为幸福感埋单！”他对记者说，希望每促成一单成交，都能为买卖双方多带来一丝幸福感。

放盘量持续上涨，业主更关心楼市

相对于买房者，卖房者的心态可能就不是特别乐观，但市场流动起来总是好的。张耀雷位于皇岗口岸的房子已经挂牌两年多了。“我这房子很早就买了，一直在出租。几年前是想卖了，然后给孩子买个婚房，但行情一直不是很好。”他告诉记者。

公布的数据显示，2024年2月26日，全市共有51856套有效二手房源在售，较前一周增加2176套。其中宝安较前一周增加469套，有效在售9055套，龙岗较前一周增加449套，有效在售13449套，南山较前一周增加377套，有效在售9273套。

深圳市房地产中介协会指出，业主群体作为楼市的敏感群体，对政策以及市场走势的感知都更加“超前”。从2023年全年业主挂盘走势看，从3月开始，业主放盘出售量呈现快速上升态势，这一态势与市场交易量走势也相对吻合。进入二季度和三季度后，市场再次“遇冷”，但业主的持续出售放盘意愿却不减，其中不排除有部分业主急于“出货”的心态，但也有置换群体遇到市场消化变慢，累计积压放盘量持续升高的情况，而随着年末“翘尾”行情的出现，持续高涨的放量有所下滑，市场在此期间集中消化掉了不少“笋盘”。

深圳市房地产中介协会指出，经过一年楼市的观察，无论是行业，还是社会，对于当前的楼市，基本判断为“L形”缓慢筑底恢复的行情，在宏观经济与市场预期未能出现明显趋势性或扭转性的改变前，房地产市场不太可能再出现较为明显的回升。因此，慢市场的认知已成为当下全行业较为一致的共识。不过在这期间，能预计到的是上至中央的货币和信贷政策，下至地方政府的调控政策，大概率仍将持续保持“阶段性”利好刺激的节奏，即政府会选择市场交易节点，有选择性地推出利好政策，更为精准地“滴灌”各个群体，以保持总体交易量平稳的走势。

从最开始高于指导价，到如今低于指导价，张耀雷接到的询价电话多了起来，他也开始约租户时间，安排人看房。“随行就市，我们也不是盼着赚多少钱，就是以小换大，解决居住需求。”张耀雷说。

“现在看房的人明显增加了”

在限购放松、LPR下调的加持下，节后的深圳楼市可谓“暖意融融”。据深圳贝壳研究院监测，今年春节假期后四天（2月18日-2月21日）深圳二手房实际成交量同比增长163.6%，比2019年增长87.1%，创下近五年新高。另外，置业者入市意愿明显提高，其中新增客源量、带看量均出现大幅增长，为小阳春积累了大量的购房需求，预计3月传统旺季如期而至。

成交加速回升的同时，新增客源量、带看量对比假期前四天也有大幅增长。据深圳贝壳研究院监测，今年春节假期后四天新增客源量增长340.3%，带看量增长1288%。

深圳贝壳研究院肖小平院长在接受记者采访时表示，随着离乡返深市民增加，咨询量、看房量均有明显回升，市场逐渐回归正常水平；另外，年前深圳限购放松政策对市场起到很大的积极作用，不仅推动老客户加速入市，同时也将有更多房票被释放，特别是个体户、年轻深二代、随迁老人等，因此小阳春有望。

春江水暖鸭先知。房地产市场的变化，房地产中介的“体感”更为明显。马丽娜是深圳链家香蜜湖王牌店商圈经理，2012年就在北京入职了，2015年响应公司号召来到了深圳。在这里结婚生子，夫妻俩都在同一家公司，让他们对这几年的房地产市场变化更加深刻。“前两年的房地产市场确实很低迷，量价齐跌。但对于买婚房和给小孩买房读书这种刚需却是个机会。”尽管自己所在的片区成交量依然不高，但丈夫所在的华强北片区成交量还可以，不知不觉就熬过了整个行业最难的两年，二娃如今也到了上幼儿园的年纪。对接下来的市场会如何走向，她也只是说说自己看到的。

▲马丽娜

“现在看房的人明显增加了，上周我们店还成交了3套！”小孩不舒服又被幼儿园“退货了”，照料门店的同时，马丽娜还得捎带看着孩子。成年人的生活总是负重前行，而她的脸上始终带着灿烂的笑容。

“深港两地楼市进入上升周期”

谈到深圳的房地产市场不得不提香港。就在2月28日，香港撤销所有住宅物业需求管理措施，所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税；同时，香港金融管理局再次放宽购置物业按揭成数。

美联物业研究中心指出，在撤销印花税和放宽按揭成数之后，香港住宅物业的成交量明显上升。数据显示，2月28日至3月3日，一手物业成交量合共585宗，相比今年1月份成交量990宗、2月份成交量357宗，这5天的成交升幅非常明显。政策前后两个周末的成交量，一手成交量从24宗上升至447宗，飙升17倍；二手10大屋苑的成交量，从6宗上升至27宗，飙升3.5倍。

美联深圳客户对于香港物业的咨询量大幅上升50倍，同时带看量也显著上升超20倍，准备购入的客户不在少数。据销售现场反馈，上周香港住宅交易现场，内地客户的占比大约有3成。

美联物业深圳董事总经理江贤亮认为，香港楼市吸引力明显增强，预计未来一段时间内，香港人口增长将加快，助推住宅物业的需求量上升。与香港楼市一样，上周深圳各售楼处人头攒动，二手带看预约大幅飙升，成交周期明显缩短，客户入市热情高涨。因此他相信，深圳、香港两地相邻，楼市的热闹气氛定会相互传达、互相渗透。在未来几个月，深港两地的楼市成交量都将进入快速上升周期。

专家观点

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：

供给将不再是楼市的约束

前些年入户的人口多，积累了很多要买房的刚需、换房的人群，都在等待。限购政策松绑，释放出巨大的购买潜力。而房价的深幅调整，LPR的大幅度降低，也促成这些购买力释放。这是节后深圳楼市反弹的主要逻辑。二手房总价低、选择范围广，是新入户人群的首选。

2023年，深圳批售了7.28万套新房住宅，相比5年前基本翻倍增长。这是深圳推进住房供给侧结构性改革，努力打破“土地紧约束”的成果。2019年以来，深圳每年新房住宅用地供应都在300公顷以上，比之前翻了一倍左右。于是，深圳的新房供应也在不断上台阶。

未来，传统产业空间在收缩，用地和规划调整更加灵活，更加重视内需扩张，外来人口、人才群体、新市民的住房问题要倍加重视。比如，深圳还要大规模推进保障性住房、城中村改造。因此，住宅用地和新房供应还会继续呈现放量态势，供给将不再是深圳楼市的约束。

而且，供给端之间的竞争也要关注，比如新房与二手房之间、新房之间、交易和租赁之间等。还有一个变化，就是供应的有效区域在增加，或者说地段价值在拉平。从销售区域来看，除宝安、龙华、龙岗以外，光明、坪山的交易量也在崛起，甚至超过了南山、福田和罗湖。

一方面，轨道交通延伸、教育均等化，外围区域成为有效供应区域；另一方面，外围新盘在学位配套、交通配套、品质打造方面也开始同质化。对于收入有约束、在中心区上班的刚需来说，选择外围的哪个区域购房，重要性在下降。

在房源供应量大、多方供给（新房、人才住房、二手房、租赁）分流需求、渠道间竞争激励，买房的焦虑感大大降低。同时，尽管交易量反弹了，但需求端以刚需为主，其对单价和总价都比较敏感。在可选范围广、卖家竞争的情况下，卖家单方面抬价行为会迅速逼退买家。

所以被庞大的供给和敏感的需求压制着，价格很难反弹。反过来，也对交易量继续回升形成制约。不过，这都不重要了，政策已开始转向保产业链、保内需。未来，深圳更关注的是那些无房的年轻人、外来人口、新市民，这些人群在1500万左右，也是深圳房地产行业体量稳定的关键。

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿：

期待短期内更积极的利好政策

本次降息的降幅是近年来最大的，真金白银地减轻了购房者的房贷成本，促进购房者以贷款形式进行购房消费。

关于年前深圳限购松绑政策是对深圳限购政策的优化，释放了一些房票，让更多的购房者有购房资格，以上两个政策对房地产来说都是切实的利好政策。市场反应趋于冷静，说明市场的信心存在断层线，这也是近两三年综合累积的结果。如今这些利好政策是否真正能够激发出居民的购买力，恢复购房者的购房意愿以及对于后市预期，需要进一步观察。

面向未来，提振购房者消费预期是关键，宜快速采取更有力举措修复市场信心，期待短期内有更加积极的利好政策给到市场。

编辑 周晓飒