看了房却绕过中介私下成交？法律如何认定“跳单”行为？

“跳单”是房地产经纪行业的说法，一般是指房屋交易双方在委托中介机构提供居间服务后，为规避中介费用私自签订合同的行为。

《民法典》合同编第二十六章第九百六十五条明确规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

因此，“跳单”是《民法典》明确禁止的行为，但通常由于房屋标的额高，即便目前行业佣金率下调的情况下中介费仍是一笔不小的开支，导致“跳单”行为时有发生，尤其是涉案房屋标的额巨大的情况，客户“跳单”的动机会更加强烈。此前亦存在某明星购房是否存在跳单的争议。

本期《律师大V说》，邀请广东际唐律师事务所齐炳雨律师、蒋锐律师、姚杭玲律师，结合最高法1号指导案例和深圳地区的判例综合分析法院在认定“跳单”时的关键因素以及“代办是否构成跳单”并提出相应的应对措施。（为方便论述，以下所有判例中涉案经纪公司均用“A公司”代替。）

一、从最高法1号指导案例看“跳单”的认定

2012年1月11日，最高人民法院发布第1号指导案例A公司诉陶某居间合同纠纷。

1.基本案情：

A公司诉称：被告陶某利用A公司提供的房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某按约支付A公司违约金1.65万元。　　

被告陶某辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，A公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶某并没有利用A公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

2.法院经审理查明：

2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。

2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶某看了该房屋；

11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶某之妻曹某某看了该房屋；

11月27日，A公司带陶某看了该房屋，并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶某在验看过该房地产后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用A公司提供的信息、机会等条件但未通过A公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向A公司支付违约金。当时A公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。

11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。

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3.法院判决结果：

一审法院判决：被告陶某应于判决生效之日起十日内向原告A公司支付违约金1.38万元。

宣判后，陶某提出上诉。

二审法院判决：撤销一审判决；A公司要求陶某支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

4.裁判理由：

二审法院认为A公司与陶某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。

根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某并没有利用A公司的信息、机会，故不构成违约，对A公司的诉讼请求不予支持。

5.律师分析：

(1)本案中，二审法院撤销了一审法院的判决。总结二审法院核心观点：

(2)认可禁止跳单条款的合法性及有效性；

(3)是否利用了经纪公司的房源信息（是否独家）和交易机会（是否带看、磋商等）；

(4)是否存在其他经纪机构服务的情形；

(5)保障交易方的选择权。

本案作为最高人民法院发布的指导性案例，根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》及实施细则的规定，在基本案情和法律适用方面与最高人民法院发布的指导性案例相类似的案件，应当参照相关指导性案例的裁判要点作出裁判。因此，该案例具有很强的指导意义。因此，本案中二审法院的观点是司法实践中判定是否构成“跳单”的关键因素。

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二、深圳法院关于“跳单”情形的司法实践

1.房源信息的公开性通常是认定是否“跳单”的重要因素

在某案件中，2015年A公司带陈某进行了看房服务，陈某缴纳了5万元诚意金，后A公司退还了诚意金，陈某签署了佣金（34230元）支付承诺书。后陈某通过B公司成交了该房源，并支付了佣金11000元。A公司主张陈某的行为构成“跳单”。

法院审理查明：

A公司与业主并没有签署委托放盘协议，仅仅在公司系统进行了盘源登记，并留了业主的联系方式。而业主通过多家经纪公司发布了房源信息，A公司没有将业主联系方式告知陈某，也没有安排交易双方见面。

一审法院认为：涉案的交易房产房源信息经多个中介公司发布，买方通过正当途径获取该房源信息，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。

二审法院认为：房屋买卖居间合同中，关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。

但是，但卖方同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径，获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖成交，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

本案中，A公司自认其并没有与业主签订委托售房手续，更未能提交证据证明其对涉案房产有独家代理出售的权利，因此房源信息并非A公司独家掌握。房主亦可通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陈某最后选择居间报酬较低的B公司促成交易并无不妥。

且A公司自认其没有将房主的联系方式提供给陈某，亦没有安排业主与陈某见面，陈某不存在利用A公司的信息、机会等条件却不通过A公司而达成买卖交易的行为，陈某的行为不构成跳单。

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2.是否利用了中介公司的房源信息和带看及磋商服务是认定是否跳单的核心因素

在某案件中，李某因购房需求前往A公司进行房源咨询，A公司经纪人带李某先后两次查看了某花园XXH物业（以下简称“涉案房产”），李某表现出明显的购买意向，A公司经纪人随即与卖方进行积极沟通，并将沟通结果反馈给李某，但李某以最近比较忙，暂时不考虑看房为由，拒绝与A公司进一步沟通。

2017年4月23日，李某与卖方签订买卖合同，以620万元的价格购买了涉案房产。

李某称其通过其他途径获取卖方的联系方式并与卖方磋商签订了房屋买卖合同。A公司提交的卖方代理人王某某的《声明》显示，李某与卖方达成的交易是避开中介私自达成的。涉案房产在2017年8月24日过户至李某名下。

A公司诉求李某支付佣金93000元，李某抗辩与A公司不存在居间合同关系。

一审法院认为：

李某到A公司处咨询卖房信息，A公司根据李某的需求安排经纪人带领李某看房，在李某表示对涉案房产有购买意向后，A公司经纪人积极与卖方沟通并将结果反馈给李某，A公司已经为李某提供了居间服务，双方之间已经形成了事实上的居间服务合同关系。

在其后的合同履行过程中，因李某避开A公司私下与卖方达成交易，导致居间合同无法继续履行，虽然李某称通过其他途径获取卖方的联系方式并与卖方磋商签订了房屋买卖合同，但不可否认的是李某通过A公司提供的居间服务才获取了与卖方交易的机会，李某应该对A公司提供的居间服务支付合理的报酬。

因A公司、李某双方对居间报酬没有约定，根据深圳市目前地产中介收费行情，结合A公司提供居间服务内容，一审法院酌定李某支付A公司居间服务报酬15000元。

二审法院认为：

李某因有购房需求至A公司咨询，A公司根据李某的需求带李某看房，双方形成了事实上的居间服务合同关系，一审认定正确，本院予以确认。一审查明2017年4月16日、2017年4月18日，A公司员工先后两次带李某查看涉案房产，2017年4月23日李某与卖方签订涉案房屋买卖合同，可以确认A公司为李某购买涉案房产提供了交易机会。

李某虽主张系通过其他渠道获得涉案房产的房源信息等，但并未提供证据证明，本院不予采信。李某实际享受了A公司提供的居间服务，应支付相应的报酬。

通过本案我们可以发现，是否构成跳单与是否签署中介合同，甚至佣金支付承诺书并没有关系。中介合同是非要式合同，法律保护的不是一纸合同，而是经纪公司的房源信息以及房产经纪人的实际付出和服务价值。

同时，笔者认为交易双方的主观意图亦是认定是否跳单的关键因素，如买方在已经从中介处获取关键信息并基本达成交易意向后，为节省佣金，寻找借口终止合作，并立即通过其他渠道或直接与卖方成交。这种行为违背了诚实信用原则，构成“跳单”。买方在接触多家中介进行比价、比服务后，自然选择最优方案，其行为是正当的市场行为，不具可责性。

因此实践中的“代办”能否认定为跳单具有一定认定难度。

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3.从交易双方的主观意图谈“代办”是否构成跳单的认定

在某案件中，在A公司的撮合下，交易双方在2017年11月21日签署了房屋买卖合同。合同约定房屋成交价为920万元，买卖双方在合同签订时各自支付10万元佣金，同时，三方签署了《交易节点确认书》，明确了从支付定金到交房的13个交易环节，包括赎楼、资金监管、过户、交房等全过程。

签订合同后，买家支付了5万元佣金，而卖家分文未付。A公司协助双方完成了前期流程，包括办理首期款资金监管和按揭贷款申请。

2017年12月初，A公司业务员因与卖家发生佣金争议，向买家表示将“暂缓流程”。由于买家购房涉及孩子户口入学这一紧急事项，买卖双方在未通知A公司的情况下，自行完成了后续的赎楼、过户和交房等所有手续。A公司发现后，遂将买卖双方告上法庭，要求支付买家支付剩余5万元佣金，卖家支付全部10万佣金。

法院认为：

(1)虽然买卖合同约定了全额佣金，但《交易节点确认书》详细列明了13个交易节点，构成了居间服务范围的完整约定。A公司仅服务至“办理首期款资金监管”阶段，未参与后续8个环节，包括关键的赎楼、过户和交房等，因此无权要求全额佣金。

(2) 买方为办理孩子户口急需完成交易，其自行完成后续流程不构成恶意“跳单”

一审法院判决卖家支付佣金5万元。二审法院维持原判。

因此，“代办”是否被认定为“跳单”，不取决于“代办”行为本身，而取决于它是否被用作逃避支付前一家中介合法佣金的工具，以及“代办”所依托的那个“交易机会”是从何而来的。

三、律师建议及应对措施

对交易双方来说，支付佣金是对经纪公司服务的合理对价，交易双方应恪守诚信原则，及时足额支付佣金。一旦被法院认定为跳单，其后果不仅是全额支付佣金，还会造成其他经济损失，如违约金、诉讼费、律师费等。

对经纪公司来说，应当提高专业能力和服务质量，并注重业务流程的规范化，完善证据保留机制，如签署带看确认书、用可留存的方式沟通包括但不限于微信、电话录音等，这是讨要佣金成功的关键。

最后笔者想说，诚实信用原则作为民法的基本原则，在房地产交易市场具有重要指引作用，一个健康的房地产市场，需要交易双方和居间方共同遵守契约精神，在诚信的基础上实现共赢。

本文作者系广东际唐律师事务所齐炳雨律师、蒋锐律师、姚杭玲律师

（原标题《买房“跳单”行为的认定及应对措施——基于最高法1号指导案例和深圳判决案例的分析 | 际唐房产物业》，转载自微信公众号“际唐律师事务所”）

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