1分钟巡检一层楼！AI大脑“爆改”深圳物业丨小区大件事

作为城市基层治理的重要单元，物业服务模式创新正成为提升社区治理效能的突破口。读特新闻记者在走访中发现，深圳部分住宅小区和写字楼正在通过引入AI物业管理数字化平台，对传统物业管理模式进行数字化改造，有效改善了社区生活环境品质。

小区来了个AI物业“智囊”

位于深圳罗湖的山湖居小区建成于2003年，面积约7.6万平方米，目前共有业主900多户。沈飏是首批入伙的业主之一，至今已在此居住了20余年。2020年沈飏当选成为业委会副主任，与物业沟通小区各项琐事，便成为他日常生活的重要部分。

依山而建的山湖居小区。

沈飏向记者谈及这个老旧小区面临的管理难题。早期规划未实现人车分流，加之小区依山而建，绿化带、坡地较多，使得现场管理长期面临秩序混乱、清洁死角多、责任边界划归不清晰等痛点，时常引发业主和物业之间的矛盾。

“我们这些老业主关心小区很多年了，但苦于没有有效的管理工具。”沈飏感慨道。转机出现在2023年9月，深圳德胜物业入驻成为该小区的第五任管家。经过多番摸索，业委会与物业自2024年9月起启用AI物业管理数字化平台，开始改造小区。

通过工单趋势可判断一定时间内物业现场作业完成情况。（受访者供图）

“以前我们得带着物业人员四处巡视，现在只要每周查看一次工单趋势，就能掌握小区的状况。”沈飏说，引入AI物业管理数字化平台如同有了“智囊”辅助，管理变得轻松高效的同时，小区的环境和秩序也迎来了肉眼可见的改善。

“系统上线后，我们的投诉率有所下降。”山湖居德胜物业公司总经理王磊向记者坦言，此前曾尝试过统一派发工作、考勤打卡、人工巡检等传统管理方式敦促工作人员现场作业，但效果甚微。自小区引进AI管理系统后，物业管理效能有了显著提升。

巡检完一层楼仅需1分钟左右

除了住宅小区，深圳也有商住综合体引入了这套AI物业管理数字化平台。位于龙岗区的富基置地大厦是一个涵盖写字楼、商业、住宅和公寓的综合小区，项目占地面积约1.4万平方米，由前海红树湾（深圳）物业管理。去年下半年，富基置地大厦启用AI物业管理数字化平台，将智能管理贯穿在巡检、保洁、质量检测等环节当中。

富基置地大厦引入AI物业管理数字化平台。

据前海红树湾物业工程部主管刘林介绍，他们平时手持360度拍摄仪器在写字楼和住宅小区巡检，之后把视频导入系统进行分析并生成检测报告。如果发现问题，将第一时间以工单的形式告知给相应部门整改。执行人员需要在整改后按时上传照片、接受审核。

前海红树湾物业人员用摄像设备在住宅楼巡检。

“在我们物业工作中经常会碰到的灯光缺失、墙皮脱落、线头裸露、防火门没有关闭、地面污渍、墙上乱贴乱画等问题，用这套系统都可以快速识别出来。”刘林表示，写字楼共有32层，使用这套设备之前，他们差不多要用10-15分钟才能巡检完一层楼，现在1分钟左右就能完成。在AI的帮助下，不仅提升了工作效率，也提高了业主和客户的满意度。

前海红树湾物业人员在手机上查看检查情况。

记者从AI物业管理数字化平台的技术服务提供方维珍（深圳）数据技术有限公司了解到，目前深圳已有6个小区在使用AI物业管理数字化平台。此外，该平台还在香港、贵阳、上海等城市的20余个住宅和写字楼项目试点应用。

相关数据显示，物业人员使用该产品以正常的步行速度巡检，10万平方米的小区用大约6个小时就能完成检查。该产品通过部署智能巡检系统，对建筑物及设施设备进行360度缺陷检查，并利用AI算法识别墙面裂缝、设备故障、安全隐患等问题，检测准确率达到95%以上。由于智能系统能够及时发现并处理问题，业主投诉率普遍下降60%以上。

从“人管”到“智管”

AI“智囊”如何协助小区物业管理升级？据维珍（深圳）数据技术有限公司架构师吴龙介绍，其核心在于数据驱动，通过四个步骤重塑工作流程：在数据感知阶段，全面采集小区场景数据，结合专业物管经验，梳理出包括电梯、楼道、路面、防水系统等在内的200多个关键设施设备点位；智能分析阶段，AI大模型基于任务总量与目标，进行岗位测算，生成精细化的作业计划；进入精密排程阶段，系统自动将优化后的作业方案转化为工单，派发给指定工作人员；质量闭环阶段，工作人员完成作业后，上传现场照片，系统通过AI图像对比技术自动进行验收判定。

每日作业指令工单详情。（受访者供图）

整套系统包含环境绿化、工程、安防等模块，目前山湖居小区已上线环境绿化板块，重点解决棘手的清洁与绿化现场管理问题。在走访中，有清洁人员告诉记者，他现在只需按系统指引定时定点完成责任区域清扫，拍照上传即可完成验收流程，工作清晰高效。

吴龙表示，随着数据的沉淀，系统将构建更精细的房屋立体模型，释放更大价值。目前它已能自主识别30多类设施设备缺陷，如功能失效、未常闭、破损、占用、仪表异常等，并通过分析缺陷在时间轴上的变化规律，进行风险预测。系统还能与智能工单系统联动，确保及时跟进质检，协助物业管理人员及早发现小问题，预防大问题的发生。

“每个关键点位的管理，都是数据驱动下资源精准投放的过程，除了风险预判，更能让每一分管理成本都清晰可见、物尽其用。”王磊表示，目前这套AI物业管理数字化平台处于试运行阶段，已将相应数据和管理权限同步开放给业委会成员，实现物业信息的透明化管理。这种从“人管”到“智管”的转变，使物业日常管理和服务变得可视化、可量化、可解释，为缓解长期存在的物业工作矛盾提供了新的解决方案。

物业行业需从“粗放管理”转向“精细化服务”

长期以来，物业行业饱受价格与服务匹配度争议，业主与物管企业沟通壁垒等问题日益凸显。易居房地产研究院副院长严跃进曾公开表示，物业服务信息不透明是问题的关键。行业需要从“粗放管理”转向“精细化服务”，推动成本透明化，让业主可以清晰了解到物业所提供的服务是否匹配物业费的支出。

在深圳市物业管理行业协会副会长王健看来，AI赋能物业是让行业从“粗放管理”转向“精细化管理”的有效办法。他表示，从AI物业管理数字化平台的试用情况看出，AI赋能物业不仅有助于物业管理的项目降本增效，而且能实现数据透明化，通过管理留痕能为今后的物业工作提供有效的数据支撑。

作为技术提供方，吴龙表示，AI技术应用将重塑企业内部流程，驱动从工作流到企业文化的系统性再造。其终极目标，是实现物业管理从依赖经验的“粗放式”，向数据驱动的“精益化”服务模式跃迁。

不过，在“人管”向“智管”转变的过程中，也面临着工作人员对新工具的适应、新老系统兼容以及技术与复杂业务场景深度融合等难点。例如前述清洁工作人员提及，他完成原定工作后拍照上传验收，这一流程增加了时间成本。山湖居小区业委会副主任沈飏也提到，当前系统聚焦于物业作业的信息，尚未与业主大会基本账户等系统打通。他期待未来能纳入更多个性化场景应用，实现更全面的社区治理协同。

编辑 刘悦凌 审读 伊诺 二审 周梦璇 三审 郑蔚珩