深圳一小区基本账户建立三年“难”运作，反遭物业索赔超200万元丨小区大件事

近日，深圳福田区香诗美林小区因被物业公司起诉索赔一事引发关注。深圳市金众物业管理有限公司（以下简称“金众物业”）向法院提起诉讼，要求小区业主大会及业主委员会赔偿其234万余元。

据小区业委会反映，该小区业主共有资金基本账户早已开通，但物业公司未按规定在15日内移交原有的业主共有资金账户，反而以“经营亏损”为由将全体业主告上了法庭。这到底是怎么一回事？

物业公司向全体业主追讨200多万元

根据小区业委会提供的起诉状，原告金众物业诉请法院判令被告香诗美林业主大会及第四届业委会支付其2022年1月至2024年12月期间垫付的物业服务费87.4万元、同期酬金118.8万元，以及2024年底前垫付的专项维修资金28万元，共计约234万元。

原告称，其系开发商委托的前期物业服务企业，2019年8月与小区第三届业委会签订三年期《深圳市物业服务合同》，约定实行酬金制，合同期满若未通知续约事宜则自动续期。合同明确物业费由原告收取并代管，但因收入不敷支出，原告在未提取酬金的情况下承担了亏损，并垫付了专项维修资金。

同时，原告指出，第四届业委会于2021年12月成立后，在未经业主大会表决、未与原告协商一致的情况下，自2022年4月起通过业主大会账户自行收取部分业主物业费。合同于2022年10月到期后，因被告拒绝协商，双方未续约，但原告仍继续提供服务。原告主张，因被告未将所收物业费用于小区服务，致其被迫垫付相关费用。

就起诉状及小区业委会提出的质疑，读特新闻记者曾多次联系金众物业咨询。9月19日，金众物业回应读特新闻记者称，公司已正式起诉小区并进入法律程序，对于其他问题不便回应。

物业账目透明度存争议，业委会质疑亏损金额

“在缺乏基础财务证据的情况下，所谓的亏损我们并不认可。”小区第四届业委会主任徐先生表示，酬金制下由业主大会管理物业费等业主共有资金，按照小区的共有资金管理制度，物业公司应当制定预算方案，量入为出，所有支出通过业委会监督审核后，才能向业主大会申请支出。但物业公司自行收款，自行支出，其中包括停车费流水、物业费收缴明细和各项支出发票等始终未向业主公开任何原始凭证，业主共有资金的使用得不到有效监督。因此，徐先生对物业声称的“亏损”存有严重质疑。

据徐先生介绍，2015年前小区实行包干制，2016年改为酬金制，目前与物业属于临时合同状态。实施酬金制后，小区所有公共收益均存入物业管理的账户，但该账户未向业主大会提供U盾共管，导致资金收支完全由物业单方操作，缺乏业主监督。

对于物业在起诉状中提到的基本账户未经业主大会表决而建立，徐先生告诉记者，小区业主大会开立基本账户是经过业主大会会议表决通过，并得到住建局同意。所有业主都可通过住建局微信公众号，实时查看基本账户的收支和余额情况。

基本账户建立三年，业主仍“两头缴费”

关于小区基本账户的建立，还需追溯到三年前。据徐先生介绍，为提升资金透明度和保障业主监督权，2022年5月，经业主大会表决，小区设立了业主共有资金基本账户，并致函金众物业，要求其按规定在15个工作日内注销原业主共有资金账户、将余款转入基本账户。

然而，物业方面在移交账户时向业委会提出了“由业主大会支付20万备用金给物业公司”在内的50余条“账户移交补充意见”，“补充意见”不符合法律规定也未经业主大会同意，最终移交工作迟迟无法推进。徐先生表示，福田区住建局于今年8月对小区基本账户转移问题立案调查，最终结果尚未公布。

据介绍，目前该小区业主为“两头缴费”的情况，小区约有10%的业主将管理费缴至基本账户，其余业主仍缴至物业所管理的账户。业主为何会选择“两头缴费”？业主对物业公司起诉业主一事又怎么看？读特新闻记者在小区多次走访发现，业主们对此看法不一。

业主赵先生（化名）表示，自己并不清楚小区已设立基本账户，也不太理解该账户的作用。他认为，“谁提供服务，钱就应该交给谁”。另一方面，也有部分业主在得知基本账户设立后，将物业费缴纳至该账户。他们认为基本账户管理更有利于实现公开监督。

在被问及物业是否定期公示收支明细时，不少业主表示平时并未留意。但也有业主指出，小区公共收益的收支管理存在监管漏洞。业主林女士（化名）坦言，以往物业在账目公开方面做得并不到位，她认为物业应当定期、透明地向全体业主公示收支明细，以消除大家的疑虑。

律师：若物业拒绝转移共管账户或将面临罚款

“若物业拒绝转移共管账户或将面临万元罚款。”广东智璨律师事务所主任孙婧表示，业主共有资金的管理可采用基本账户或共管账户模式，具体方式由业主大会依法决定。若业主大会已决议设立基本账户，物业不得以各类协商条件为理由拒绝转移资金，否则违反《深圳经济特区物业管理条例》第五十一条第二款及第一百一十四条规定。根据条例，物业应在基本账户设立后15日内完成资金转移并注销共管账户，否则可能面临二万至五万元罚款。

在酬金制合同下，物业公司和业主分别有何权利义务？孙婧解释道，物业有责任公开年度预决算及收支情况，回应业主质询并配合审计，按约定提取酬金，不承担资金结余或不足的风险。业主则享有对物业公司经营收支知情、质询、审计和监督权，但也需自行承担资金结余或不足的风险。

孙婧建议，无论是包干制还是酬金制，业主应足额缴纳物业费，业委会也应确保资金用于小区服务支出。若物业未按时足额转存至基本账户，建议通过法律途径解决。

孙婧表示，当前基本账户模式落地的关键在于落实《深圳经济特区物业管理条例》第五十一条的规定，调动业主和物业企业的积极性。落实这一点可以实现资金共管与监督，防止挪用，取之业主用之于业主，切实提升服务质量、提高居民居住品质、幸福指数。

据悉，有关金众物业与小区的诉讼案已于9月22日第一次开庭，读特新闻记者将持续关注。

编辑 刘兰若 审读 张蕾 二审 周梦璇 三审 万晖