近日，CBRE世邦魏理仕发布的《2024年第一季度深圳房地产市场回顾与展望》显示，第一季度，深圳优质写字楼市场以价换量策略的持续以及来自头部科技企业的大宗租赁交易的推动下，市场吸纳量同比显著增长，科技板块重登需求榜首。优质零售物业市场餐饮业态活跃度延续，悦己经济带动美容保健类体验业态比例上升。

优质写字楼市场：大宗交易促推科技成为第一大需求驱动

2024年第一季度虽经历春节，但仍录得六个甲级写字楼共34.0万平方米的新增供应密集交付，位置较为分散。市场保持一定的活跃度，单季共录得15.0万平方米的吸纳量，同比明显上升达54.8%，但环比小幅下降。受新增供应的影响，市场空置率环比上升0.7个百分点至21.6%。

头部科技企业的大宗租赁交易促推科技重登需求榜首，需求贡献比为25.7%，7成以上细分需求来自软件系统开发，主要为机器人、网络开发、综合性软件及信息化服务。金融需求极具韧性，以17.6%的占比位列第二，主要聚焦福田中心区和前海片区。

值得一提的是，酒店餐饮成为本季市场第三大需求来源，占比为8.7%，环比上升了6.9个百分点，主要由某高端酒店在甲级写字楼中的万平方米以上的租赁带动，背后的原因在于随着消费回升，酒店业经营业绩的好转带动其战略布局的增加，同时也是2023年该类趋势的延伸。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务部-办公楼负责人吴洋表示：“未来六个月，新增供应量依然较为充沛，预计有超60万平方米的新增供应入市，主要来自前海、罗湖笋岗及龙岗坂田片区。着眼需求端，经济的逐步修复将带动以金融和科技需求为首的办公需求稳中向好。与此同时，租金的调整也将催生一些企业的搬迁需求，预计吸纳量将逐季稳中有升。但受制于新增供应的压力，预计租金仍有波动，市场空置率也会小幅升高。”

优质零售物业市场：悦己经济带动美容保健类需求上升

本季深圳录得一个新项目入市，为鸿荣源在前海的购物中心——前海壹方汇，为市场带来8万平方米的新增供应。虽处春节淡季，但多个存量项目的入驻率进一步改善，整体市场空置率微降0.1个百分点至4.9%，保持较低水平。

需求方面，受春节淡季影响，新租品牌数量环比有所下降，但同比实现两位数的增长，市场情绪逐步回升。餐饮业态依然保持较高活跃度，当季占比43%，主力需求板块依然主要来自特色餐饮、简餐和中餐。 其中，简餐扩张品牌较为多样化，连锁烘焙品牌窑滚和网红品牌手作瑞士卷在卓悦中心开出了华南首店。

零售方面，服饰类业态需求占比同比及环比均有回落，但万象系购物中心和鸿荣源旗下的壹方系列购物中心依然分别引入了数个奢侈品牌及国际品牌入市，如法国的奢侈品牌巴黎世家、日本品牌HONMA，美国高端男装品牌POLO、英国伦敦品牌self-portraite。汽车、运动品牌与化妆品子业态扩张热度与上季度趋同。

在悦己经济与宠物经济带动下，美容保健类活跃度有所上升，如米乐乖乖宠物美容，以及按摩、美发、洗脸类的店铺均有新开，此外香港健身品牌24/7fitness也于年初进入深圳市场。

“未来六个月，深圳市场的新增供应量依然充沛，预计将有近40万平方米的新增供应入市，分散分布于坂田、湖贝和沙井等非核心区域，大部分项目预租情况良好，因此预计整体市场空置率将依然保持低位。需求方面，消费的逐步回升将带动优质项目的租金表现进一步向好，从而令市场租金表现不断改善。” 世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示，随着购物中心的不断增多，品牌差异化焕新、场景打造以及抓住消费热点已经成为各大购物中心需要关注的常规性话题，研究消费者顺势而变才能在竞争中立于不败之地。

编辑 王雯 审读 韩绍俊 二审 党毅浩 三审 吴德群