近日，工行、农行、中行、建行、邮储银行5大行均发布公告称，于8月25日起，将符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款，批量转换为贷款市场报价利率(LPR)定价。随着存量转换进入倒计时阶段，很多市民依旧对此难以抉择，LPR怎么算？哪种最划算？对此，记者采访了相关专业人士，一次读懂房贷利率如何转。

存量转换并非“一刀切”

“最近有收到银行的信息，可以在手机上操作利率转换，但我现在的房贷利率是基准之上打9折，不知道换成浮动利率划不划算。”市民张先生告诉记者，之前就一直在关注LPR的相关政策，一直没转就是在观察其走势，因为房贷基本都是几十年起的，如何节约利息才是他们最关注的。

对此，记者简单梳理了一下，按照最新规定，房贷转换后的利率计算方式为“重定价日最近一期5年期以上LPR+固定点数”。以张先生为例，转换前房贷利率打九折，按基准利率4.9%来算，目前的房贷利率就是4.41%，如果选择固定利率，此后张先生的房贷利率都为4.41%。

而如果选择浮动利率的话，按照央行规定，在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR，即4.8%，因此，其转换利率的加点值为4.41%-4.8%，即负39个基点，且加点值在合同剩余期限内固定不变。那么根据最新公布的7月份5年期以上LPR为4.65%，其转换后的利率则为4.26%，较其固定利率4.41低了15个基点。

“此次转换利率并不是一刀切，批量操作更多是为了简化存量房贷用户的流程，同时也方便银行按照最新政策来同步管理。”融360大数据研究院李万赋告诉记者，如果不想转换利率，市民一般可于2020年12月31日前，在对应银行自助转回或协商处理，但撤销操作仅限一次。

李万赋提醒市民，在转换LPR时需注意选择重定价日。一般来说，转换LPR时银行会提供两种选择，一种是按个人贷款发放日期，另一种则是固定每年1月1日计算，“考虑到一般年底银行贷款额度收紧，利率都会走高，所以更倾向于前一种选择。”

转与不转存在两大误区

根据第三方机构融360统计数据显示，2020年以来，房贷利率持续下调，已连续下降7个月。8月份（周期为2020年7月20日-2020年8月18日），全国首套房贷款平均利率为5.25%，环比下调1个基点；二套房贷款平均利率为5.56%，环比下降2个基点。

从趋势来看，目前全国房贷利率走势逐渐趋于平缓，整体水平较去年同期下降22个基点；而自去年8月份LPR报价机制改革以来，截至目前的12次报价中，5年期以上LPR共下降3次，累计下行20个BP，下行趋势一致。

“目前来看，影响存量用户做决策的有两个重大误区。”李万赋表示，实质上是否转换与房贷合同是否打折无关。在业内人士普遍认为长期LPR下行的态势下，转换后可享受其下行带来的红利；此外，是否转换与未来房贷利率的走势无关，未来房贷利率上涨或者下降，影响的都是新增房贷合同，与存量合同无关。一旦转换后，存量合同每月还贷额度的变动，只跟重定价日最临近的前值LPR报价的年度波动有关。

“选择固定利率还是浮动利率，确实很纠结，因为不管选择哪一个都存在利率风险。”中国民生银行首席研究员温彬表示，房贷利率转换与否有一个基本原则，如果借款期限较短，当前的房贷利率又较高，那么就可以选择LPR浮动利率；如果而期限比较长，并且贷款利率本身较低的，可以选择固定的房贷利率。因为这样可以锁定月供成本，将来更好地安排个人家庭的收支情况。

编辑 关越