深圳城市轨道交通五期工程规划日前获批。作为深圳最大规模的基础设施建设项目，轨道五期规划线路数量、里程及投资均为深圳历次建设规划之最。随着深圳城市轨道交通15号线开工，标志轨道五期建设已正式拉开序幕，预计2028年全部建成通车。届时，深圳将建成25条线路、总规模约843.6公里的城市轨道交通网络，城市轨道交通里程及线网密度均居世界前列。

市民出行便利大幅提升的同时，以“轨道+物业”模式构筑的“轨道上的都市圈”也在不断为市民创造高品质生活。随着深铁集团步入第25个年头，深铁的TOD模式正全力跑出“高质量”加速度，以轨道交通为纽带，探索出“深圳样本”为全国的TOD可持续发展、破解城市难题作出先行示范。

践行站城一体化开发

为破解城市难题提供“深圳方案”

2007年发展之初，深铁集团在吸收国内外轨道交通企业优秀经验的基础上，逐步创建TOD单体开发1.0和综合开发2.0模式，探索以物业开发收益反哺轨道交通建设。多年来，深铁集团践行的轨道交通TOD模式就像一把钥匙，打开了深圳城市更新的更多可能。

首先，在城市规划和发展上，TOD模式提供了新思路，即通过实施TOD综合开发，构建起以轨道交通为链条的多中心城市发展新格局。2008年，深铁集团获得第一块资源配置地块——“前海车辆段上盖地块”（前海时代广场项目），正式开启“轨道+物业”发展模式。此后，深铁集团立足提升城市环境和市民出行质量，加快推进以枢纽为核心的“站城一体化”开发，致力于高效利用城市空间，将探索的脚步伸至产城融合4.0模式，从被动缓解投融资压力转为主动推进TOD和周边片区统筹考量，以站聚人，以人促城，以城兴产。

其次，TOD模式对城市的社会经济发展产生了深远的影响。诸多TOD项目依托轨道交通站点人流聚集效应，围绕站点打造商业、办公、居住、休闲、娱乐等功能复合型空间，通过植入新经济业态，营造新消费场景，提升城市生活品质和消费能级，同时高品质空间将吸引更多元、多层次的产业和人才等资源融入城市发展之中，形成良性循环，全力助力区域高质量发展。

2018年，深铁集团迈出了市场化拿地第一步，联合万科试水佛山TOD项目用地竞拍。2019年，深铁建设、深铁运营、深铁置业、深铁国际4家下属企业正式揭牌，完成事业部公司制改革，实现轨道交通投融资、建设、运营、TOD开发、商业、酒店等业务板块一体化、专业化管理，在国内率先建立起轨道建设+轨道运营+站城开发+资源经营“四位一体”轨道交通核心价值链，形成了独具特色的“深铁模式”。

2022年，深圳地铁案例被经济合作与发展组织（简称经合组织OECD）关注，纳入《G20/OECD政策工具：动员融资机制以加强经济复苏期间地域和城市基础设施融资》报告。作为唯一入选的中国案例，深铁集团为人口密集且交通依赖性强的城市有效支持地铁建设和运营提供了解决方案，以TOD模式的先行者展现出深圳的先行示范。

如今深圳轨道交通运营里程已达559.1公里，每一条线路都重塑着城市格局，为途经片区注入新动能。截至目前，深铁集团已拥有29个轨道沿线上盖项目的综合开发权，总开发规模约1669万平方米，在建面积1187万平方米。深铁集团在坚持推动枢纽站城一体化开发的路上，逐渐形成“自我造血”机制，为破解城市难题提供了“深圳方案”。

探索TOD模式创新升级

形成“自我造血”机制领跑全国

在城市高质量发展的背景下，深铁集团依托“三铁合一”“四位一体”业务格局，持续升级TOD模式联动城市和社会高质量发展，成为城市基础设施盘活经典案例。

2021年，深铁璟城以“拿地即开工”模式高质量落地TOD项目，同年11月，深铁集团5个TOD项目再次实现拿地即开工。同时，TOD代表项目深铁懿府、深铁瑞城、深铁璟城、深铁珑境、深铁熙府等先后入市销售获得市场高度认可，在坚定落实“稳房价、稳地价、稳预期”政策下，彰显出TOD站城一体化开发模式的高效优势，充分释放“轨道+”TOD综合开发效应，为片区高质量发展注入动能。

此外，深铁集团积极探索轨道交通地上地下空间综合开发利用，践行“站城一体”规划设计理念，不断突破技术瓶颈，高效集约土地。2020年，前海综合交通枢纽项目被国家自然资源部纳入《轨道交通地上地下空间综合开发利用节地模式推荐目录》，该项目是深铁集团探索TOD4.0模式高效利用城市地上地下空间开发的典型项目之一。与此同时，深铁集团积极开展轨道枢纽周边集约高效综合开发策略系列课题研究，统筹推进TOD“站城一体城市更新”，重点发展和逐步形成枢纽结合城市开发建设的管理和技术优势。　

近年来，深铁集团坚持以市场化、法治化方式参与轨道沿线综合开发，经过对轨道站点周边土地和上盖物业资源的充分利用，使其开发和经营收益反哺轨道交通建设和运营，形成“自我造血”机制，实现了轨道交通全生命周期成本可预期、财务可承受、经营可持续。不仅以“组局者”身份组团合作“轨道+物业”开发，如今年深铁集团与华润置地携手打造的深圳北站超核中心，联合万科集团打造的深超总深湾汇云中心等；还积极推进与华为、腾讯等科技企业合作，探索在开发建设中导入数字化、智慧化技术，提供高品质的居住环境和商业空间。

今年5月，深铁集团还正式挂牌广东高质量发展TOD创新实践（深圳）基地，为模式的高质量发展再添动能。目前，深圳轨道地下空间的开发体量、城轨TOD指数等指标均居全国之首。下一步，深圳集团还将聚焦“轨道+物业”模式发展过程中的痛点难点问题，深入探讨并提出有益解决路径，助力建设湾区都市圈。

撬动民生工程建设

探索城市可持续发展的TOD密码

当前，以社会价值和经济价值的“双价值”创造为导向，以服务城市高质量发展和乘客高品质出行“双需求”为目标，深铁集团加快构建基于轨道交通全生命周期价值管理的“一链两环”发展模式，全力构建开放、创新、共融的“轨道 +”生态圈，增强社会经济活力，助力城市功能提升，实现轨道资源经营效益最优化和企业可持续发展。

更重要的是，深铁集团践行“站城一体化”开发在协同构建城市发展新格局的同时，致力打造优质人居环境，增加公共住房供应，推动城市出行、生活、购物、休闲无缝对接，更好满足市民对美好生活的向往，为全国轨道交通可持续发展长效机制作出“深铁示范”。

去年，深铁集团主导编制了国内首部《轨道交通车辆基地上盖建筑结构设计标准》，成为深圳市工程建设地方标准。该标准已成功落地深铁熙府项目，实现将上盖建筑高度从50米提高到150米以上，成倍提升了项目开发空间和经济效益。而为松岗片区提供的近万套公共住房、深铁熙府高标准人才房以及多个为社区配建的学校、幼儿园、长者服务中心等公共设施，可以预见，推行“轨道+TOD综合开发”模式，不仅能为城市释放大量的土地空间，还将通过“轨道上的都市圈”挖掘人们生活空间的更大潜力、为未来的高品质生活注入更多活力。

同时，深铁集团立足“以人为本，可持续发展”的TOD开发建设理念，全面创新站城一体城市更新模式，积极承接城市更新项目等试点，撬动轨道上盖承载更多民生工程。截至目前，深铁集团现有公共住房项目23个，已建及在建公共住房超4.8万套，参与建设学校及幼儿园共42所，社区公园超49万平方米，市政道路35条，为创造市民高品质生活贡献了“深铁力量”。

如今，深铁集团正持续迭代“轨道+物业”模式，在轨道沿线兴建TOD项目，培育“自我造血”机制，支持不断“生长”的轨道网络。未来，深铁集团还将持续依托“三铁合一”轨交网络，匠心打造“站城一体”标杆项目，聚势探索城市可持续发展的TOD密码，为深圳高质量发展做出更大贡献。

（原标题《解码“轨道+物业”模式的“深圳样本”，为高质量发展注入动能》）

编辑 葛墨含 审读 韩绍俊 二审 范锦桦 三审 陈晨