“整村统筹”土地整备探索近十年，龙田南布打造国际化智慧城市社区样板

南布是一片充满“希望的田野”，是一片大有作为的热土。记者获悉，坪山区龙田街道南布社区率先在坪山区、深圳市乃至全国成功实施“整村统筹”土地整备试点。

从2011年11月申报“整村统筹”土地整备，到2015年南布整村统筹被写入深圳市第六次党代会报告、2016年被国家发改委授牌“首批智慧城市样板”、2018年8月完成了首个留用地块的批复和出让、2019年6月2号地块益科大厦建成封顶，再到2020年6月3号地块益田共和城邦·南布村花园奠基动工，历经近10年创新求变，龙田街道南布社区打造全国首个国际化全生态智慧社区样板，创造出可复制可推广的“民生幸福标杆”经验。

▌坚持高位推动，持续推进“一号工程”            

从2011年启动“整村统筹”土地整备项目试点，到2016年加速推进项目以来，坪山不负重托不负民，把“整村统筹”土地整备列为“一号工程”推进，聚焦再造一座新城，以优异实绩为建设粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区作出“坪山贡献”。

坚持高位推动，实施试点项目，这是推进南布社区“整村统筹”土地整备试点项目的关键。2011年，深圳市政府发布《关于推进土地整备工作的若干意见》后，坪山勇担“土地整备”综合改革试验区重任，第一时间制定《坪山新区推进土地管理制度改革综合试点行动方案》，推出“整村统筹”土地整备工作思路，成立土地整备工作领导小组，把“整村统筹”土地整备项目列为“一号工程”组织实施。

2013年，坪山新区土地整备中心编制完成《南布社区“整村统筹”土地整备专项规划》，审批出台《南布社区“整村统筹”土地整备项目实施方案》，确定南布试点项目的留用地分为7个地块面积17.30万平米，政府提供土地整备补偿资金（转地价+建筑物重置价）。

在项目实施进入最吃劲、最艰难的时期，龙田街道党工委坚强担当，下派领导班子成员、处级干部梁敏国兼任南布社区党委书记，全面主持南布社区工作；从土地整备中心选调科级干部李宪谋任南布社区党委专职副书记，负责全面抓落实各项工作，重点协助“整村统筹”土地整备。实践证明，这是行之有效的关键一招。

构建联动机制，合力先行先试，这是南布“整村统筹”土地整备实践中的有效举措。2014年，坪山新区土地整备中心、南布股份合作公司、规土委坪山管理局、坪山街道办事处四方签订《南布“整村统筹”土地整备项目框架协议》，约定以南布股份合作公司作为项目实施主体。规土部门、街道办事处、区土地整备部门各司其职，负责协助、指导、监督、收储土地等职责。坪山通过组织协调，构建区街社区联运机制，形成合力，推动南布实施“整村统筹”土地整备工作。

2016年，龙田街道办事处以坪山区、龙田街道成立为新的契机，进一步健全和完善了区街社区联动机制。在街道层面成立南布“整村统筹”土地整备试点工作领导小组，落实联席会议制度，邀请区更新整备局相关负责人列席参会，构建区-街-社区三级联动机制，形成推动项目的强大合力。

突出高端定位，打造示范样板，这是南布“整村统筹”土地整备工作始终坚持的标准。2016年，坪山新区升级成为行政区，“整村统筹”土地整备项目步入快速发展轨道。坪山区政府依托南布社区位于燕子湖城市客厅规划范围优势，把“整村统筹”土地整备项目融入坪山新城市中心，快速推进全生态智慧社区建设落地见效。

实行政策统筹，安排区政研室开展“整村统筹”土地整备存在问题和对策的课题研究，深化新的制度探索，进一步为“整村统筹”土地整备项目提供政策支撑，指导解决项目实施中的难点重点问题。

实行样板统筹，围绕打造“中国首个国际化全生态智慧社区样板”的项目定位，盘活社区土地存量，增强城市存量土地二次开发和供地的活力，建设生态、智慧、宜居的新型社区样板。

实行利益统筹，进一步完善政府、社区、居民等多方合作共赢的统筹机制。

▌坚持和谐拆迁，破解拆迁“天下第一难”            

《南布“整村统筹”土地整备项目框架协议》签订后，街道办事处负责项目指导、监管工作，南布社区、南布股份合作公司负责项目实施，坚持创新社会治理，促进和谐拆迁，破解拆迁“天下第一难题”。

创新社会治理，一揽子解决历史遗留问题，这是南布社区的主要抓手。社区党委班子旗帜鲜明加强政治建设，坚定“谋项目就是谋未来，抓项目就是抓发展”的工作思路，以打造“党建+整村统筹转型发展”品牌为依托，以民生微实事项目为手段，创新社会治理方式，解决历史遗留问题，凝聚党心、民心，把党员群众的思想和行为统一到整村统筹土地整备项目上来。

举办党群座谈会20多场，充分听取群众建言献策，确保所有决策和项目实施，不脱离实际、不背离群众。

综合解决居住、就业、分红、教育、文化活动等后顾之忧，努力为居民群众创造更多福祉，确实得到了居民群众的广泛拥护。

按《南布社区“整村统筹”土地整备项目框架协议》，在相关责任部门的通力协作下，紧紧依靠人民群众，一揽子解决“长租厂房”、“一户一栋”等土地历史遗留问题。

社区党委靠前指挥，带头开展谈判拆迁，这是南布社区的实招。面对拆迁难题，南布社区党委书记梁敏国介绍说，“拆迁，被公认为‘天下第一难’。只要拿出实招硬招，就没有攻不破的难题。”。

成立党委书记、专职副书记+股份公司经营班子+开发商旧改团队的一户一栋谈判签约工作组，实行分工包干责任制，分解任务、包干到组、责任到栋、蹲点到户、精准到人，确保做到第一时间跟进、第一时间争取、第一时间完成签约。谈判签约工作组坚持用真心与群众交朋友，用诚心给群众讲政策，用实心帮群众解困难，用恒心入户谈判签约，推进解决拆迁补偿及历史遗留问题，扫清项目中的“拦路虎”，啃下拆迁中的“硬骨头”。

截止至目前，整备范围私宅324栋、待拆面积17.6万平方米，已签约177栋面积9万平方米，占比55%；整备范围集体物业102栋，待拆面积10.18万平方米，集体物业已签约栋数71栋面积6.2万平方米，占比70%。

建立签约奖励机制，推动项目拆迁工作，这是南布社区的大招。南布社区股分公司登记股民554人，每个股民最多的拥有20股、最少的也有3股。

为推动集体物业的拆迁和拆除，在街道党工委的坚强领导下，南布社区会同合作开发方研究建立奖励和压力机制，激励股民签署《同意书》，积极配合和协助拆迁。

按规定期限签署的股民，与股份数挂钩实施奖励。不按时签署的，没有奖励。

签署奖励措施出台后，有村民怀疑、有村民观望，签字率仅达到20%多，导致项目拆迁停滞不前。

为破解此困局，南布社区专职副书记李宪谋积极担当作为，带头逐家逐户上门与村民交流，答疑解惑做工作，渐渐地取得成效。

2017年1月10日深夜，李宪谋刚刚从村里走访回到家中，接到一个村民电话诉说，称“自已不相信股分公司和益田公司的《同意书》，如果你能担保我们一帮人签字后能够拿到钱，我们就立马签”。李书记抓住良机，答应为他个人担保，重申“你不及时签约，奖励就没了，我们还会依法强拆”，说服该村民签署，带动一群村民签字，于是突破了三分之二的关键节点。

1月18日，2号地块集体厂房成功实施拆除，项目得以破冰前行，并且最终实现了100%股民签字同意、化解群访闹访的良好社会效果。

▌引入市场机制，实现合作共赢目标            

按照全国首个国际化全生态智慧社区样板布局规划，南布社区通过公共资源交易平台以竞争性谈判的方式，引进益田世达投资管理有限公司合作开发社区留用地。

引进开发商投资，利用市场力量盘活集体资产，这是南布社区的成功经验。南布社区坚持“政府主导、社区主体、市场参与、合作共赢”原则，推进“整村统筹”土地整备土地面积28.48万㎡项目落地见效。

创新“三位一体”（土地+规划+资金）运作方式，政府和社区“算大账”，有效拓展城市发展空间，整备移交政府用地面积11.18万㎡；社区和居民“算细账”，保障居民合法权益，统筹社区留用地面积17.30万㎡。

2015年，南布股份公司与益田公司签订《留用地合作开发协议》，由益田公司提供拆迁资金，协助南布社区完成拆迁补偿工作，开发完成后的物业，由村集体（含村民和外卖地所建物业）和开发商之间按一定比例进行分配。

创新方式，解决开发实施主体法律身份确认问题，这是南布社区的新招。南布模式作为首例利益统筹土地整备项目，所有的土地出让、用地规划、许可证办理等手续流程与市政府当时的法规文件等截然不同，既没有案例可参考，又没有既定的路径可循。在通过公共资源交易平台，引入留用地合作开发主体后，未成立村企合作项目公司。

按照《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》深府【2011】198号文规定的三种开发方式，均不允许将留用地直接转至项目合作开发主体。

为解决开发实施主体法律身份这个新问题，南布从最初各方提出6个方案，筛选2个进行深入探讨。历经1年时间，经过30多次会议研讨，最终确定通过南布股份公司入股益田世达公司的方式组建项目公司，签订《土地使用权出让合同补充协议》，将土地使用权变更至项目开发公司。

2018年8月，签订《留用地合作开发协议书的补充协议》，完成2号留用地块的批复和出让，解决2号地块益科大厦建设项目因开发方式不明而搁浅近2年问题，成为全市第一个走完利益统筹土地整备全部流程的地块。

▌再造一座新城，助力深圳建设全球标杆城市          

南布社区通过实施“整村统筹”土地整备项目，拆除一个旧村，再造一座新城，助力深圳建设全球标杆城市，奋力作出“南布贡献”。2号地块益科大厦已投入运营，回迁安置房南布村花园已奠基动工，让社区、居民及外来建设者充满胜利的喜悦，充满奋斗出幸福的决心和信心。

营造居民福祉，打造幸福标杆，这是南布社区的奋斗目标。南布社区坚持以敢教日月换新天的勇气，打造幸福标杆为目标，推动益田南布共和城邦项目高质量发展，打造建筑面积101万平方米智慧综合体。计划4号地和5号地块于今年底完成签约，2021年开工建设；7号地块于2021年完成签约，争取当年底前开工；6号地块和1号地块计划2022年完成签约收取，争取当年底前开工。

南布社区项目七大地块连横，集智慧住宅、高端写字楼、顶尖社区商业、全生命周期配套于一体。通过引入月子中心、早教中心、国际幼儿园、9年一贯制学校、老年大学、老年日间照料中心等全生命周期配套，打造国际化“一生之城”全龄样板社区；通过全面植入智慧建筑、智慧家居、智慧物业、绿色生态的新型智慧社区理念，打造安全、舒适、便捷、绿色生态的全国智慧社区样板；通过创新型的规划设计，将7大地块分别与燕子岭公园、坪山河湿地公园、金牛公园等自然资源无缝连接，实现人与自然的完美融合，打造标杆性生态样板社区，实现“中国首个国际化全生态智慧社区样板”的美好愿景。

把试点项目扛在肩上，把群众利益放在心上，这是南布社区党委一班人的共识。

按照“整村统筹”项目要求，坚持利益统筹为主线、积极配合区街落实政策统筹、拆迁安置等各方面工作，不仅取得显著的工作成果，而且创造了一个专用名词“整村统筹”土地整备概念。

“整村统筹”土地整备，是以政府主导、社区主体、市场参与为原则，以特区一体化社区转型发展为目标，以遏制违法建筑为前提，以土地权属调查为基础，综合运用规划、土地、产权、资金及相关政策，追求一揽子解决土地历史遗留问题、优化整合城市空间，实现政府、社区、居民等多方“共赢”的一种存量土地二次开发方式。

在龙田街道党工委书记刘玉红的带领下，南布社区党委书记梁敏国、专职副书记李宪谋先后召开30多次会议。梁敏国在一次动员大会上感慨说道，“我们共产党人，勇担重任，一片公心，始终把试点项目扛在肩上，把群众利益放在心上，没有丝毫个人利益，赚的只有掉落的头发”。

一个党员一面旗，带领居民走向幸福，构成南布社区的一道新风景。南布社区党委坚持以人为本，结合“党建+整村统筹转型发展”品牌建设，动员党员志愿者，开展公益文化活动，引导和鼓励居民、驻社区单位及社会组织等参与共建美好家园，营造共建共治共享社区治理新格局。

南布社区党委开办“幸福家园微信群”，坚持及时为群众答疑解难，直接在群里回复村民的质疑，回应村民的政策咨询，处理村民的诉求（日常生活上的小问题，如井盖破损、路灯不亮等）。群里不便答复和解决的急难小事，第一时间电话联系或入户走访，与群众心贴心面对面协调解决。

社区党委坚持办好“民生微实事”，率先在城中村村道内划定消防通道，率先建成了社区小型消防站，率先建造“充电仅需一分钱”电动自行车便民充电桩，受到群众的欢迎。南布社区党委合力在辖区企业成功创建流动人口计划生育协会国家级示范点，招幕协会会员368名、志愿者9名, 聚力推动家庭发展能力建设。

近几年来，南布社区股民人均分红金额持续保持增长，2019年股民人均分红增长同比增长72.5%，不断增强回迁居民群众获得感安全感幸福感。

编辑 昌慧