《2017房地产蓝皮书》出炉：二线过热城市将量价回调

5月9日，中国社科院城市发展与环境研究所与社科文献出版社联合在京发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2017）》，并指出，面对热点城市房地产市场明显过热现象，中央经济工作会议坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，控风险无疑是2017年国内房地产市场的主题。房地产市场分化将进一步深化和强化，分类调控和因城施策仍是房地产调控主调。预计2017年二线过热城市房价空间被透支，量价回调是大概率事件。

该蓝皮书主编王业强指出，在市场分化的大格局下，短期政策是促进于通过各类措施稳定市场环境，中长期是注重房地产长效机制的建立和完善，短期热点城市防泡沫、控风险无疑是房地产调控的重点。长期需要加快推进住房租赁市场的立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，大力发展住房租赁市场。

“2017年商品房销售面积与销售额增速将比2016年双双回落，降幅分别为10个百分点和20个百分点，预计商品房均价由2016年增长10%下降到2017年上升不过1%。”他说，房地产市场价格的平稳也将有利于宏观经济的平稳运行。

2017年住宅销售面积减少，价格涨幅回落

课题组认为，2016年，全年商品住宅销售面积接近14亿平方米，创历史新高。与宏观基本面因素决定的中长期住房需求增长放缓趋势相比较，当前的销售规模难以持续。综合商品住宅销售面积预测模型和对中长期住房需求的估计，预计2017年商品住宅销售面积将减少，出现5%至10%的负增长。

同时，2016年初以来，70个大中城市新建住宅价格环比涨幅总体呈波动上升趋势，9月房价涨幅创历史新高。伴随着热点城市房地产调控政策的实施，10月以来房价涨幅已出现收窄。在货币政策保持“稳健中性”的环境下，预计2017年70个大中城市新建住宅价格涨幅回落，热点城市受政策收紧影响回落幅度将较大。

蓝皮书预测，2017年房地产市场进入量价调整阶段，房地产市场分化将进一步深化和强化，但部分城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题，租赁市场有望成为房地产行业发展的新机遇。

二线过热城市房价空间被透支，量价回调是大概率事件，但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个市场发展的新风口，如天津、郑州、武汉等城市受益于城市群发展，城市潜力将逐渐显现，量价将进入平稳增长周期；西部节点型城市，如重庆、成都、西安等城市房价相对较低，市场发展有望进入新阶段。

此外，位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。

蓝皮书预计， 2017年城镇固定资产投资增速继续下降，房地产投资增速小幅回升，住宅投资将基本持平，在2017年大政策环境下，住宅投资受到抑制的程度可能更大些；2017年房地产业土地购置面积可能继续下降，土地成交价款增速减缓；2017年商品房市场销售量增速回落，价格走势相对平稳。

区域住房信贷政策仍将继续收紧

蓝皮书指出，2016年，房地产信贷政策“先松后紧”，但居民购房需求集中快速释放，市场成交量持续上升。2016年，全国商品住宅累计销售面积13.75亿平方米，同比增长22.4%，销售金额9.91万亿元，同比增长36.1%，销售量价均创历史新高。

蓝皮书预测，2017年，国家对房地产行业的调控思路，由“去库存”转向“抑泡沫和去库存并重”。预计热点城市调控政策将继续收紧，市场监管力度将加强，而三四线城市的政策仍将保持平稳。总体来看，房地产市场将进入调整期，个人住房贷款业务发展也将面临需求下滑、增长放缓的压力。同时，在监管窗口指导和市场需求变化的共同作用下，贷款利率将出现回升。

房地产行业整合或加速，投资温和下滑

蓝皮书指出，2017年，房地产行业分化继续，整合加速。随着融资环境趋紧，银行开发贷、公司债券等低成本融资手段将受限，房企将被迫寻求融资成本更高的其他手段，如房地产信托、房地产基金等，融资成本的提高，加之土地获取难度加大和获取成本提升、市场需求升级对产品提出更高要求等变化， 2017年的房地产市场竞争会更加激烈，“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”的现象更加频繁，房企整合将进一步加剧。

蓝皮书认为，2017年房地产投资进入下行通道，温和下滑。重点二线城市在2016年的高速上涨期使房价和地价快速飙升，部分城市市场和金融风险隐现；大部分三四线城市仍以“去库存”为主基调。展望城市分化将进一步加大，因城施策将更加显著，一二线重点城市仍以调控为主，其中二线城市降杠杆已成为主要任务，三四线城市“去库存”的优惠政策仍将继续，整体成交量将逐渐回落；同时，根据2016年底中央经济工作会议“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，以及“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”的定调，房地产市场将回归居住属性，投机性需求将受到压制。预计2017年房地产投资将进入下行通道，整体呈现温和下滑态势。

另外，去年末，中央经济工作会议指出货币政策要坚持稳健中性，防控金融风险被放在更加重要的位置，“抑制资产泡沫、防范金融风险”成为房地产调控和货币政策的总基调，融资环境整体趋向收紧。预计2017年房地产融资稳中偏紧，防范风险。

编辑 陈冬云