上篇：更新，乘风而来

顺势而为，方能成就。

深圳率先全国推出“城市更新”，正是如此。

2009年，广东省政府与国土资源部以部省合作方式，开展节约集约用地试点示范省建设工作，广东省人民政府印发《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》和《关于推进“三旧”改造存进节约集约用地的若干意见》，国土资源部给予广东省优惠政策，“三旧”改造试点工作在全省“应声而起”。这也是广东省对全省范围存量建设用地再开发利用的一次大胆探索和政策创新，破解土地资源供需矛盾困局。

彼时的深圳，作为全国最先推行土地市场化改革的城市，初期为实现早期高速发展，多以土地换取发展空间，频以土地优惠政策作为招商引资“制胜法宝”，使土地资源消耗过快；“三来一补”等低技术含量加工业，因依靠外延扩张形成规模，致镇、村违建遍地开花，土地级差地租飙升，收益分配机制不合理，土地资源成多方博弈焦点，加之粗放式的城市发展模式等多重复杂因素汇集，致使土地管理和利用存在着严重的制度瓶颈，加剧土地困局。

直至，国家率先在广东进行试点，“旧改”东风至，风云变幻，气象万千。

依托改革创新大势驱动，深圳市迅速出台《深圳市城市更新办法》，率先提出“城市更新”概念，成为国内首部系统规范旧城改造工作的政府规章；2012年，市政府又出台《深圳市城市更新办法实施细则》，构成城市更新两大核心政策。随后，深圳市陆续出台一系列政策文件，包括操作性规程、专项规定、指导意见以及暂行措施等，以“政策引领、法规先行”为基准，构筑城市更新政策体系，保障全市城市更新工作的规范与制度化。

城市更新，牵一发动全身。在法制先行的有力护航下，深圳城市更新提出并遵循“政府引导、市场运作”原则，由政府制定规则，充当“裁判员”，主要发挥引导和服务作用；市场主体与原权利人协商合作，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。

深圳城市更新致力探索构建完善的市区城市更新机构体系。“高规格”建立以市长为组长的市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组，设立市城市更新局，下属市规划和国土资源委员会，并设在各区（新区）设立城市更新职能部门，贯彻落实市领导小组各项工作部署，共同推动全市城市更新工作。

深圳城市更新项目，一方面鼓励原权利人自行实施、市场主体单独实施或者二者联合实施的方式，从制度上为市场力量进入城市更新提供路径；另一方面，通过制定优惠政策吸引社会资金参与城市更新。

在市场化运作过程中，尊重和保障原业主、原村民等原权利人的合法权益及改造意愿也是城市更新的亮点之一。

随着“城市更新”的进程加速，持续不断供给城市发展以新鲜血液，使之保持高效动能。一晃七年，深圳风貌瞬息万变，CBD商业中心区、华侨城OCT……艺术、文化、饮食、购物，城市更新带来了“多元”色彩，使人们愈发感受到生活的美好。

罗湖区蔡屋围旧村城市更新项目即是典型范例。通过保障公共利益，改造打通四条总长约1244米的市政道路，落实其它配套，提供约36万平方米产业空间，满足产业升级和发展需要；保障村集体利益，原农村集体股份公司获得回迁安置高档新物业6.25万平方米，实现可持续性发展的转型之路，为村股份公司加快城市化进程提供可借鉴发展模式；保障村民利益，通过与开发商合作建设，原村民获得崭新的回迁安置楼，居住环境得到改善，租金收益也从之前的20元/㎡提高至现在的60元/㎡；开发单位受益，借由京基100建设，大幅提升企业品牌形象与项目开发实力，有效实现各方共赢。

停下忙碌的脚步，抬头远望，一片无际之蓝；回首身侧，随处绿意盎然，但闻花香鸟语，拂风而来…

城市更新，一切皆不同。

下篇：改革，云涌而至

不破不立。深圳城市更新的改革之路，从不缺乏勇气和智慧，始终坚持解放思想和先试先行，不断创新管理和制度改革，有规划、有步调地走出一条前瞻之路，包容纳谏，稳健向前。

城市更新，破局引路

大冲村片区，位于南山区高新技术产业园区中区东部，系深圳重要城市节点。因基础设施不完善、片区配套不足、土地综合利用价值低、环境脏乱差等历史问题，于2002年被列为旧村改造项目重要试点村。因拆迁和补偿等一系列问题未能有效解决，整个项目推进十分缓慢。2007年3月，南山区政府为大冲村村委会旗下的大冲实业股份公司与华润搭建合作桥梁，也只是初步确定合作意向。

至2009年，在深圳政府及城市更新工作的大力推动下，项目终于取得实质性进展。大冲实业股份公司与华润集团正式签订《大冲旧改合作意向书》。2011年12月，大冲村整体改造奠基典礼落下第一坯土，大冲旧改项目全面进入实质性开发阶段。

大冲村更新项目市场化运作模式的有力推进，为深圳城市更新建设树立“标杆”并积累经验。更新以“科学规划、整体改造、和谐旧改、文明动迁”的总体原则，通过创新规划手法，探索节地模式，对原村1027.5亩用地进行腾挪改造，改造后平的均节地率达63.2%。多途径机制创新和管理改革，为我省“三旧”改造工作增力添彩。

利益共享，创新机制

深圳城市更新建设，一路风雨兼程，一路完善创新。在探索深圳城市更新工作开展过程中，政府主要立足于公共配套的落地，保障产业和配建保障性住房；市场主体开发运作，享受不同项目差别化的地价政策，降低了实施成本，分享了土地增值收益；权利主体获得新的物业安置或货币补偿，共享增值收益；原农村集体经济组织通过更新改造实现转型发展。

正如更新后的大冲村，将引进不同档次组合的高品质酒店群，提供国际标准甲级写字楼群和超大型购物中心，完善高新区功能，提升高新区发展品质，改善第三产业环境。以特色创新设计，围绕文化景观节点的高层建筑布置裙楼，整体打造出国际化、现代化、特色化的标志性景观，为高新区高素质人才提供1000套保障性住房，有效解决人才引进中的住房难题。

五年规划，放眼未来

不谋全局者不足以谋一域。深圳城市更新尤为注重发挥规划统领、指导全局的纲领性作用，先后编制“十二五”、“十三五”城市更新专项规划，作为指导全市城市更新工作的纲领性文件与行动指南，总体谋划城市更新战略部署。

“十二五”期间，我市计划完成城市更新用地规模约为35平方公里，截至2015年，已完成37.9平方公里，超额8.3%完成城市更新“十二五”专项规划目标；计划完成城市更新固定资产投资约1800亿元，截至2015年，共完成投资约1934亿元，超额7.4%完成“十二五”确定目标。

“十三五” 规划期，深圳城市更新将在规划期内，力争完成全市各类更新用地规模30平方公里，完成城市更新固定资产投资约3000亿元，有效增加交通设施、市政公用设施、医疗卫生设施、教育设施、社会福利设施、文体设施、绿地与广场等公益性项目，持续稳定提供保障性住房和创新型产业用房，通过更新配建保障性住房约650万平方米，配建创新型产业用房总规模约100万平方米。

(部分图片来自网络)

深圳城市更新，创建未来，蓄势待发……

编辑 牧丫