2017年，房地产销售价格增幅较2016年明显回落，房地产宏观调整取得明显成效。今年，房地产市场走向将是什么趋势？房地产价格将上涨还是回落？

5月14日，由中国社科院城市发展与环境研究所与社科文献出版社联合主办的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15（2018）》发布会在北京召开。蓝皮书预测，整体来看，2018年将是本轮房地产市场低点，房地产市场整体将呈现下行态势。由于房地产紧缩调控政策不放松，一线和热点二线城市会率先探底，下半年三四线城市市场调整将会出现。受销售回落影响，预计全国房地产价格全年平稳回落。

“展望2018年，楼市调控将以‘稳’为主，为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境，楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。”房地产蓝皮书执行主编王业强研究员指出，一方面，尽管热点一二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未发生实质性转向，房价仍存在一定上涨压力，需要维持现有政策调控力度不变，部分热点城市不排除进一步出台更为严厉的调控政策；另一方面，由于三四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，市场已经被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控，以维持房地产市场平稳健康发展。

蓝皮书认为，整体来看，2018年将是本轮房地产市场低点，房地产市场整体将呈现下行态势。在供给侧，一线和热点二线城市为缓解库存危机，土地供应量有望进一步提升。但限价政策很难有所放松，热点城市供应量将持续偏紧；在需求侧，“房住不炒”的政策基调不会发生变化，加上银行信贷收紧也使得购房成本显著上升，故而成交规模也会受到一定程度的限制。

王业强分析指出，2018年商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调。销售萎缩和融资渠道受阻给房企造成的资金压力，一定程度上影响了房企新开工意愿，新开工面积增速仍将维持低位运行。2018年楼市调控政策“不放松”、需求侧各类不利因素依旧存在，加上企业融资受阻、居民去杠杆、开发贷款等收紧，将会对开发投资增速造成负面影响，预计2018年开发投资额仍会保持低位运行，上半年开发投资增速存在小幅回升的可能，下半年可能会延续2017年震荡下跌的趋势，但全年难有抢眼表现。受销售回落影响，预计房地产价格全年平稳回落。

从城市层级来看，由于房地产紧缩调控政策不放松，一线和热点二线城市会率先探底，而三四线城市调整将明显滞后于一线城市，政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定的热度，但随着去库存刺激政策逐渐退出，转变为紧缩调控，预计2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。

“一线城市销售面积将保持平稳，上半年价格指数继续下滑，进入负值区间，下半年有可能趋缓；二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，全年价格指数有可能进一步回落；三四线城市在基本完成去库存后，也可能随着二线城市之后面临市场下行的压力。” 他说。

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2018年住宅市场走势主要受四方面影响因素

5月14日，中国社科院城市发展与环境研究所与社科文献出版社联合在京发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15（2018）》指出，影响2018年商品住宅市场的发展趋势主要因素包括：货币政策环境、房地产调控政策和住房市场自身供求状况。

1、稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门

蓝皮书认为，2015年以来，央行通过五次降息、五次降准后，一年期存款利率已降至1.5%，五年期以上贷款利率和五年期以上公积金贷款利率分别保持在4.9%和3.25%的历史最低水平。2017年8月以来，各月份实际利率均处于负利率区间。2016年和2017年房地产业杠杆水平持续较快增加。截至2017年末，房地产贷款余额达到32.25万亿元，同比增长20.9%，房地产贷款余额在金融机构人民币贷款余额中占比达到26.8%，比上年同期上升1.8个百分点。该比例近两年快速向30%的泡沫破裂警戒线逼近，加大了房地产金融风险。2017年12月中央经济工作会议强调，“稳健的货币政策要保持中性，当前利率水平与房地产行业杠杆水平。

管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，促进多层次资本市场健康发展，更好地为实体经济服务，守住不发生系统性金融风险的底线”。真实利率持续处于负利率区间、房地产业杠杆水平已处于高位的现状以及“管住货币供给总闸门”的政策取向，预示着2018年货币信贷政策环境比2017年收紧的可能性加大。

2、加快住房制度改革和长效机制建设，继续严格执行各项调控措施

中央经济工作会议将“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”作为一项重要工作，提出“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”。2017年12月23日召开的全国住房城乡建设工作会议，将“深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”和“抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展”作为2018年的两项重点工作，并提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险”。房地产长效机制的逐步建立以及调控力度不放松的政策环境，均有助于促进市场趋于平稳。

3、住房市场潜在供给量将增加

2016年以来商品住宅新开工面积的持续增加和2017年房地产企业土地购置面积的较快增加，意味着未来住房市场潜在供给量将增加。2016年和2017年商品住宅新开工面积分别同比增加8.7%和10.5%，连续两年增加，2017年各月份住宅新开工面积同比增幅持续高于销售面积增幅。从土地购置情况来看，2017年以来，房地产企业土地购置面积同比增幅总体呈上升趋势，全年土地购置面积同比增加15.8%，为2011年以来的较高增幅。住房潜在供给量的增加将减小市场上行压力。

4、中长期住房需求增长趋于减少

从住房需求的宏观影响因素来看，虽然宏观基本面因素总体依然向好，但由经济增长和人口结构决定的中长期住房需求增长趋于减少。十八大以来我国经济进入中高速增长“新常态”，经济增长和收入增长已呈现趋势性放缓态势。我国人口抚养比自2011年由降转升，2014年以来上升速度加快；2014年以来结婚对数持续加速下降，2014~2016年分别比上年减少约40.2万对、82.0万对、81.9万对，意味着住房刚性需求的减少。而且，我国目前人均住房面积已达到较高水平，2016年城镇人均住房面积为36.6平方米，已超过日本同等经济发展阶段的住房面积水平，预示着未来住房改善需求增长也将减少。

编辑 曹亮