深圳写字楼需求旺盛,实体商业呈卷土重来之势

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8日,戴德梁行发布的《2017年度深圳房地产市场报告》中对写字楼市场和商业市场做了深入透彻的分析。报告中指出2017年,深圳在甲级写字楼方面表现活跃,存量上升至428.78万平方米,租金则较去年同期上涨8.5个百分点;而实体经济则呈卷土重来之势,优质商业逐鹿中原,实体商业携新零售蓄势而来。

写字楼市场:供应放量刺激需求释放,南山区将成市场供应主力

2017年是深圳甲级写字楼表现较为活跃的一年。除去全自用的高品质写字楼外,全年仍有8个新项目投入使用,带来85.04万平方米的甲级写字楼供应,令存量上升至428.78万平方米,受供应刺激,吸纳量也达到了创新高的76.75万平方米。

过去三年新供应持续放量,市场总体处于供大于求的局面,而今年新供应更达到历史高位,但在良好的市场表现下,新供应连同去年累计的供应压力一齐得到消化,全市空置率不升反降0.69个百分点至12.57%。在活跃的租赁需求背后,是产业发展的支持,深圳金融、科技类企业无疑是新增需求的主力军,在市场新增需求中占比分别达到37%和30%。而结合分区的需求表现,金融业在福田甲级写字楼新增需求占比53%,科技类企业在南山甲级写字楼新增需求占比45%,这也恰恰契合了各区的产业结构特征。

租金方面,为了进一步消化空置,缓解可预见的2018年的供应压力,年末部分物业给予一定租金优惠换取承租率,令年末租金出现环比小幅回落,但较去年同期仍上涨8.5个百分点。

交投买卖方面,一手办公楼成交占全市写字楼成交近8成,其中大宗交易增多。除企业自用及机构投资者看好深圳市场动作频频外,近年政府通过购买大面积物业用于定向租赁鼓励扶持相关产业的情况也时有发生。不同于新房市场的成交受制于供应,二手办公楼买卖在区域选择上更偏向成熟区域,成交主要集中在发展成熟的福田区及罗湖区,但因福田及罗湖可出售的高品质的二手写字楼放盘量少,这也在很大程度上制约了二手成交量。

对于市场未来的发展,戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端指出,未来5年全市约有800万方甲级物业入市,尤其2018年将有180万平方米的集中供应,市场压力不可小觑。其中南山区作为未来深圳写字楼市场绝对的供应主力,供应占比高达75%,建设加快将令商务氛围也将得以快速提升,同时空集中供应下竞争加剧,空置率料被拉高。预计到2022年,深圳将呈现多中心涌现的商务新格局——福田仍将是最成熟的核心商务区;后海、前海各自快速发展成型,不断壮大成为重要的商务节点,并有望在未来合力近前海的宝安中心区、蛇口片区,以及近后海的南山商业文化中心、科技园及深圳超总,描绘出更大规模、更具活力的商务中心。

此外,戴德梁行华南区写字楼部主管及高级董事罗进良在发布会上对近期市场关注焦点——共享办公在深圳的发展情况及趋势进行了深入的分析。罗进良先生表示,现代人力资源的年轻化、外部环境的不确定性和科技变革带来灵活性都呼唤新的办公模式的出现,共享办公即应运而生。一般的联合空间会把30%、40%的空间做共享的功能,比如共享的讨论区、会议室或者是演示的场所来促进使用者之间的交流。

商业市场:优质商业不断创新逐鹿中原,实体商业携新零售蓄势而来

2017年,来福士广场、万象天地以及壹方城入市,全市新增供应67.8万平方米,优质购物中心存量增至326.33万平方米。大体量、优质的商业体入市皆取得较好的招商效果,全市空置率处于2.71%的较低水平;积极的业态调整加上活跃的需求令年末租金同比去年同期上涨2.9%至938.85元/平方米/月。此外,外围区域购物中心涌现,包括坪山的益田假日世界、福永的同泰时代广场、福永的益田假日天地、大鹏的佳兆业广场等项目,为片区发展配套商业设施的同时,也丰富了深圳商业市场的格局。

伴随新项目的入市,经营者积极引入新品牌,多家区域首店、概念店、旗舰店等为深圳商业市场注入新生力量,也为品牌及业态的丰富度添砖加瓦。上半年入市的来福士为深圳首次引进了新加坡米其林一星餐厅莆田餐厅、蓝蛙餐厅、湊凑台湾火锅、百丽宫影城等;华润万象天地除了在零售业态中引入众多国内外知名中端服饰品牌如Theory、Philippe Model等外,还引入国内第三家,文化气息爆棚的诚品书店及Zara Home、造作等家具生活品牌,商业业态在传统零售和餐饮以外的方面皆有突破。深圳体量最大壹方城则首次引入日本家居连锁店NITORI、高配版韩国知名CGV影院、手作文创主题街区“人类热忱事务研究所”等使其主力店更具特色化。

除了新项目在形态、业态、品牌等方面不断创新以外,成熟的商业体也不断推陈出新、精准客群以及寻求差异化来应对不断变化的市场及新项目的挑战。如与壹方城近在咫尺的海雅缤纷城早已做出充分的应对——积极布局高端人气化妆品YSL、CPB、Dior、Armani等品牌单店,引入Michael Kors、Sandro等轻奢服饰品牌,实现与壹方城的错位竞争,同时不惜关掉自有品牌超市,以网红品牌超级物种代之,并对餐饮业态进行积极调改,以带动客流量的攀升。

对于商业发展的趋势,张晓端认为:当前人们消费日益强调差异化、个性化,品牌的名气不再成为他们做出消费决策的最主要的影响因素,这促使了零售市场加快新品牌、新产品的培育。

结合商业物业市场的表现,平安金融购物中心、深业上城、海航城等多座优质购物中心预计将于2018 年入市,全年供应高达130多万平方米,不过囿于建筑进度、招商等多方面因素,延迟开业的情况比较普遍,因此推断届时市场实际压力将小于预期。随着城市的发展,关外将布局越来越多的优质购物中心项目,大体量全业态的区域型项目逐渐完善外围商圈格局的同时,新的尝试和探索也将令商业市场衍生更多新的创意和趋势,结构性拉低全市租金水平亦不可避免。

编辑 郑蔚珩

(作者:​读特记者 周雨萌 文/图)

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