深圳湾澐玺：深圳45年人居进化的世界答卷

示意图，非实景图，仅供参考

深圳楼市的45年，是一部与城市同频共振的演进史。每一代“样板房”都精准回应了不同阶段的时代需求，而深圳湾澐玺，正是这部历史的最新承接者。

从改革开放初期的福利分房，到市场经济下功能齐备的商品房，再到如今覆盖刚需、改善与顶豪的多元产品线，深圳的居住空间形态持续演进，其内涵也历经深刻重塑：从满足基本栖居的“产品”，进阶为承载资产与身份的“商品”，再升华为追求更优质体验与历久弥新的“藏品”。这一历程，不仅折射出不同时期的经济水平与政策导向，更凝结了人们对美好生活日益增长的向往。在当下，高端人居的意义早已超越物理空间的营造，更致力于塑造独特的生活方式、承载深层文化认同，成为历久弥新的传承载体。

2024年实施的《深圳市建筑设计规则》，以“减少公摊、优化设计”为导向，为提升居住品质释放政策红利。深圳湾澐玺成为享受此红利的高端住宅项目：通过取消部分设备用房的公摊计算，显著提高了实际使用率；放宽飘窗及阳台的尺寸限制，为打造更开阔的视野和更丰富的室内外空间交互创造了条件。这不仅是对“敢闯敢试”特区精神在产品微观层面的延续，更是从制度层面推动人居环境精细化、品质化升级的体现。

与此同时，执行多年的“7090”政策（要求新出让住宅用地中，90平方米以下住房面积占比达70%以上）也于2024年在深圳正式退出历史舞台。这一调整，为市场提供了更多元化的产品选择，也让像深圳湾澐玺这样定位纯粹的高端住宅项目，能够更专注于对更优质居住体验的深度营造，以纯粹的社区氛围与卓越的产品力，不负这片土地的珍贵天赋。

从政策导向看，深圳湾澐玺与深圳的“全球标杆城市”战略高度契合。面对世界500强高管、顶尖科研人才等全球高净值人群，人居需求已从品质升级跃迁至文明认同——不仅需要好房子，更呼唤与城市地位匹配的生活范式。

深圳湾澐玺“无价格限制、无保障房配建、全维度设计优化”的属性，正是对这一趋势的精准回应，也是城市定向培育高端人居标杆的战略选择。

市场反应同样印证了深圳湾澐玺的价值共识。在深圳楼市，“好产品不缺购买力”是穿越周期的铁律，核心地段稀缺资产始终是抗风险的“硬通货”。作为后海片区12年来新增的稀缺纯宅地，深圳湾澐玺因其无可复制的稀缺禀赋，市场期待值早已拉满，因而未推先热。2024年年底拿地阶段，21家房企、295轮竞价的激烈争抢，最终以185.12亿元高溢价成交，本质是市场对“深圳湾核心资产”的理性投票。它回应了深圳在高阶人居层面对品质纯粹性与资产价值韧性的追求，成为被共同认可的时代藏品。

深圳湾后海中心区的价值，并非产业、生态、商业、人居的简单叠加，而是“产城人文”四维融合所形成的城市价值共同体。深圳湾澐玺作为这一价值共同体的人居核心，其深度价值在于主动参与并推动区域的良性循环，而非被动依附于区域红利。

后海总部基地汇聚了阿里巴巴、腾讯、百度等80多家世界500强及领军企业，形成了资本、智力与创新高度密集的全球性场域。在此汇聚的企业主、投资人与财富掌舵者，其择居逻辑早已超越物理空间的优劣比较，转而追求能够代言身份、承载价值共鸣与身份认同的稀缺载体。

在区域与人居的关系上，深圳湾澐玺是与后海总部基地相互成就的价值共同体：

在价值共振层面，深圳湾澐玺以纯粹的大户型产品、更高的营造标准，为后海这片资本高地上树立了一座与之匹配的人居封面。它不仅是居住空间的提供者，更是城市核心资产配置的优先选项，吸引的是具备全球视野、深谙价值逻辑的财富人群，从而进一步夯实区域的资本密度与价值共识。

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在社群聚合层面，后海总部基地的产业生态，为深圳湾澐玺带来了“高净值客群图谱”——从创一代企业家、TOP级企业核心管理层，到跨域资产布局的实力买家，乃至完成本地升级的资深豪宅客。在这里，邻里关系升维为基于产业协同与资源互信的协同生态圈。这种源于产业高地自然衍生的强效链接，构成了项目超越产品本身的深层魅力。

生态资源的独占性，是深圳湾澐玺的另一重竞争力。依托深圳湾15公里滨海长廊与人才公园的生态基底，项目通过“全向东布局”“错位排布”等设计巧思，让每一户尽量享有海景或深圳湾城市天际线。立于深圳湾澐玺阳台，举目可见人才公园的绵延绿意与后海都会的璀璨繁华交汇成景，形成“总部森林中的生态绿洲”格局，恰如纽约中央公园与曼哈顿CBD的融合形态——既身处城市核心，又私享自然静谧，完美平衡“繁华”与“宁静”。

在“立体城市”的实践中，深圳湾澐玺进一步打破“单一住宅”的边界。据《南山后海中心区城市设计实施评估与深化设计》要求，深圳湾澐玺项目未来将通过立体通廊，衔接深圳湾文化广场、深圳湾万象城、深圳人才公园等地标配套。业主无需穿越马路，即可抵达商业、文化与自然空间。这种“居住+商业+文化+生态”的无缝链接，让其完成从“住宅项目”到“城市功能单元”的升级。居住于此，不仅是拥有一套房产，更是拥抱一种“下楼即世界”的便捷生活。

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文化与居住的共鸣，亦超越“配套相邻”的地理概念，走向“文化认同构建”的精神层面。2025年9月，深圳湾万象城二期开业，丰富了高端商业业态；同年11月，深圳湾文化广场将正式揭幕，以剧院、美术馆、展览馆为一体的配置，为片区注入浓厚艺术氛围。至此，后海中心区形成“战略科技产业驱动、高尚文化艺术赋能、国际顶级商业汇聚”的完整格局，构建“产业—人居—文化—商业”的良性闭环，让深圳湾的城市生态更具生命力。而深圳湾澐玺，正是这一格局中的核心人居载体。

深圳湾澐玺的抱负，不止于成为湾区标杆，更在于以自身实践参与全球人居标准的对话，实现从“跟跑”到“并跑”乃至“引领”的跨越。

在区位层面，深圳湾澐玺坐落于大湾区的重要节点。深中通道通车极大缩短珠江口东西两岸距离；规划中的港深西部铁路，有望实现“15分钟连接香港”的跨境生活圈。深圳湾澐玺正处于这一重要节点的核心，其辐射能级与战略价值随区域融合持续提升。

在建筑美学上，生态元素与城市肌理结合，古典稳重的细节雕琢，打造独特的地标群像。深圳湾澐玺从自然中汲取灵感，以“植物细胞立面设计”呼应有机形态，从裙楼立面延展至塔楼与塔冠，形成自由流动的细胞肌理，呼应自然生长的意象。

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在塔楼布局上，深圳湾澐玺结合深圳湾开阔景观，以强化视野与日照通风为原则，彼此错落布局。地块建筑群高低有致，组合成优雅的“微笑曲线”，结合月牙形塔楼环抱海湾的整体布局，不仅强化了深圳湾开阔的景观视野，也塑造出与自然共生、律动起伏的建筑形象。这组矗立于深圳湾畔的建筑群，以其优美的轮廓，成为后海片区城市天际线一个有机组成部分，和谐地融入并提升了整体城市风貌。

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同时，中国文化中“隐奢内敛”的品格，通过“无logo式设计”“细腻材质表达”传递出来。不依赖浮夸装饰，而以细节与质感彰显高端，既体现华润置地、中海地产两大品牌房企对品质的极致追求，也契合全球高净值客户对“低调高级”的审美倾向，成为中国人居美学走向世界的一个独特标签。

相较于纽约、伦敦顶豪的“纯粹奢华”，深圳湾澐玺“自然与现代建筑共生”的理念更具东方智慧与中国特色。它不追求过度装饰与符号化表达，而是强调人、自然、建筑与城市的和谐共生——这正是中国式现代化人居的核心内涵：既接轨国际审美，又植根本土文化；既满足高端居住需求，又传递可持续生活理念。

四十五年前，深圳以“敢为天下先”开启改革开放；四十五年后，深圳以全球顶尖科技集群屹立于世界舞台。而深圳湾澐玺，正以建筑为语言，向世界讲述中国城市的人居故事——它证明，中国不仅能创造经济奇迹，也能打造与“全球标杆城市”地位匹配的人居品质；中国的现代化人居，既能承载人民对美好生活的向往，也能传递文化自信与时代精神。

（受访单位供图）

编辑 刘立波 二审 张畅 三审 刘琨亚