口述岁月·福田——钟革惠：“公园+商业”，国际化消费中心城市的“福田实践”

人物介绍：钟革惠，1995年入职深业集团，历经开发部、工程部、市场营销部等多个岗位，现任深业商业管理有限公司董事长。2021年底，钟革惠接手深业商业管理有限公司，承担深业上城的运营管理工作，大胆实践“POD”模式（以城市公园等生态基础设施为导向的开发模式），依托福田区“五园连通”规划，打造“公园+商业”的创新模式，助力深业上城商圈逆势上扬，实现经济、文化、生态的融合贯通，为深圳市民提供了一个高品质的城市活力空间。

口述时间：2025年4月10日

口述地点：深业上城64层城市云客厅

我自2021年底接手深业上城的运营管理至今，深业上城立足福田区“国际消费中心城市核心区”建设目标，依托“五园连通”生态优势，持续优化品牌结构，提升消费层级，商圈年销售额、年客流量连续三年呈现双位数增长，充分展现“公园+商业”模式的强大生命力与吸引力，成为深圳乃至全国商业圈中逆势崛起的典型样本。

一、地处福田CBD繁华轴线，于困境中孕育发展新机

2018年，深业上城商业正式开业，但彼时市场知名度和影响力均显不足。2019年到2021年期间，由于特殊原因，深业上城的市场运营效果不尽如人意。2021年底，集团领导决定让我负责深业上城的运营管理。一方面，我有地产营销履历，营销与商业运营的底层逻辑相通，核心都是将消费场景转化为商业价值；另一方面，我骨子里那份不服输，也让领导期待我能带领运营团队蹚出一条新路。

深业上城商业总建筑面积16.7万平方米，由MALL、外街和小镇组成。到任之初，我全身心投入商业氛围的营造工作。然而，一个明显的困境出现在眼前：每到下午六、七点以后，小镇上便人迹稀少，冷冷清清，完全不像一个已开业两三年的成熟商场。

我和团队开始重新思考：这样一个集公寓、酒店、写字楼、LOFT小镇、外街于一体，业态多元的120万平方米的大型城市综合体，为何会面临出租率、客流量、销售量“三低”的局面？

带着这个疑问，我每天围绕深业上城项目周边实地踏勘，寻求突破口。深业上城的地理位置看似优越，地处福田CBD繁华轴线，但实际上被彩田路、皇岗路、笋岗西路等四条城市交通主干道围合，早期被业内称为“商业孤岛”。

只有把人流导入上城，才能突破目前的困境。所谓路通人通，深业上城毗邻笔架山、莲花山和中心公园三大市政公园，我们决定以笔架山廊桥和地铁开通为突破口，提升人流量和商业活力，为商圈赋能。

二、“五园连通”打破“孤岛”，多业态融合共生

2022年，深圳市提出建设“全域公园城市”目标，福田区“五园连通”成为“山海连城，绿美深圳”计划的第一步。所谓“五园连通”，即通过廊桥、连桥、隧道涵洞改造等方式，连通梅林山、银湖山、笔架山、莲花山、中心公园，形成通山达海的游憩网络。

“五园连通”是福田区落实广东省“百千万工程”的重要项目，也是落实绿美广东、绿美深圳、绿美福田的重点工程。在福田区各方努力下，2024年1月，工程成为全国首个真正意义上市政公园经济的落地实施项目。

此时，深业上城迎来了路通人通财通的天赐良机。期间，我们主动融入该工程，将深业上城景观连廊与莲花山和笔架山相连通，一举打破“孤岛”桎梏。从空中俯瞰，深业上城地处“五园”之心，是这一工程的极大受益者。

首先，工程让原本区位优越却相对“孤立”的深业上城得以打通人流动线，生态、商业和文旅功能融合共生，既焕发出新的商业生命力，也为福田中央商务区注入新的活力。

其次，公园空间带来商业空间的延伸，更带动了商业载体协同更新。福田区将绿色空间进行串联，有力聚合、盘活“五园”及周边生态要素资源，畅通中心书城、音乐厅、深业上城、梅林卓悦汇等文化、商业载体微循环，将这一全新的城市空间升级成市民多元需求的载体，进一步促进资源的高效利用。

此外，2023年深圳地铁10号线冬瓜岭站连通深业上城，也为商圈带来更多客流。在地铁和“五园连通”工程之后，深业上城这座“孤岛”与周边被“缝合”上了。2024年，深业上城商圈年度客流量突破4600万人次，同比增长15%；年度销售量突破60亿元。

三、审时借势苦练内功，打造“公园+商业”独有的DNA

在激烈的区域商业竞争中，深业上城深知，唯有打造独特的“内生动能”，才能在“泼天”的客流量中脱颖而出。作为深圳中心城区福田的重要商业地标，深业上城以“缝合城市”理念为核心，通过“公园+商业”的创新模式，将自然生态与商业空间深度融合，构建出具有标志性的城市商业形态。

基于“缝合城市”理念，我们在深业上城的街区小镇种植绿植花草，同时延长道路两旁的绿化带，有意识地将这抹绿色从公园导入小镇。我们开拓创新，深度践行POD（以城市公园等生态基础设施为导向）理念，突破商业空间与自然空间界限，实施“公园+商业”的运营模式，在体育休闲与商业消费之间找到完美平衡，为市民提供了“出则繁华、入则自然”的都市生活体验。

同时，我们积极响应国家战略，引入新能源汽车品牌矩阵；举办丰富文体活动，提升商业新鲜感和吸引力……这些多元化资源的聚合，离不开福田作为“中央创新区”提供的区位优势和配套保障，也得益于福田区推动国际消费中心建设、吸引港澳消费者等系列举措，让我们的规划有了精准落点、运营有了坚实后盾。

拥有的MUJI酒店与文华东方酒店双品牌矩阵，加上“五园连通”生态工程形成的总面积超20平方公里的生态廊道网络，深业上城实施“公园+酒店”战略，进一步丰富了消费者的体验层次。我们每年承办了上百场的文体旅游活动。今年3月，2025斯巴达勇士赛揭幕战暨中国系列赛首站在笔架山公园举办，这是这一全球极限运动标杆赛事首次落地城市中心。赛事期间，60%访客通过空中连廊转化为商业客流，商圈最高日客流量达27万人次，带动MUJI（无印良品）酒店淡季满房，文华东方酒店入住率提升近二成。

审时度势，借势发力，深业上城以“公园+”为笔，绘就生态商业新画卷，打造深圳福田城市新名片，引领都市生活新风尚。

今年粤港澳大湾区花展期间，游客沿廊桥从笔架山体育公园直达商场，从商场沿廊桥直达莲花山公园，实现从公园到商场再到公园的无缝连接；所有美好时刻被廊桥温柔串联，游客的幸福感在自然与人文的交融中不断提升，这正是城市文明最生动的注脚。

四、福田是“福地”，国际消费中心与城市核心区的进击之路

福田区一直致力于建设国际消费中心城市，发布《福田区建设国际消费中心城市核心区三年行动计划（2023-2025年）》《深圳市福田区支持商业发展若干措施》等政策措施，聚焦新品牌新业态，丰富消费市场供给，推出“国际消费品牌引进支持”、“首店引进支持”、“商圈发展支持”等，给足了我们政策、资金的支持。

我们不断地收获着惊喜与福利：2023年中，老佛爷百货华南首店亮相深业上城MALL，带来全球80+国际零售知名品牌，涵盖高端时装、美妆护肤、精品配饰、生活方式等多个领域，这不仅体现深业上城在品牌层级上的全面升级，也标志着福田区在打造世界级消费商圈方面迈出了关键一步。

同时，作为外国游客友好商圈，深业上城目前有深圳老佛爷百货、The North Face、索尼、大疆、顺电味、ZARA、MUJI无印良品、SUPERFICIAL8家“离境退税”商店为境外旅客提供退税服务，退税流程便捷高效，有105家商户支持双语菜单，150家支持外币支付。商场内外导视、品牌介绍、服务指引等均实现中英文双语覆盖，为外籍人士提供更加便捷、友好的消费体验，极大提升了境外旅客的购物便利度和满意度。

福田区政府主动作为，积极争取市内免税店政策试点，在打造口岸经济、推动跨境消费方面持续发力，让“市内免税”这类新兴业态更具土壤和前景。我们深业商管全员用上100%的诚意投入市内首家免税店选址项目，最终于2025年1月成功推动深圳市首家市内免税店落户深业上城，预计将于第三季度正式开业。这一突破性进展，标志着福田区在提升商业国际化水平方面取得重大成果，也为深圳建设国际消费中心城市注入了强劲动力。

如今，深业上城及周边由点及面构成了15分钟活力生活圈，将商业综合体晋升为国际化生态商圈。接下来，我们计划再逐步扩圈，将合作扩展至黄木岗枢纽商业，从而使深业上城更具大型城市综合体的特性，为深圳市民提供更高品质的城市活力空间。

福田，这片充满机遇与活力的“福地”，正以其开放的姿态、国际化的视野和不断创新的精神，持续推动城市核心区的进击之路。福田，也是我的“福地”，我们在这里，一路成长，不断收获。接下来，我们还将通过“牵手”一些国际知名IP项目，不断升级消费场景，释放更多年轻人的消费潜力。希望通过深业上城的公园城市空间，助力福田国际消费中心核心城区的建设。

编辑 杨渝嘉 审读 吴剑林 二审 党毅浩 三审 朱良骏