新建商品住宅选聘前期物业服务企业，必须通过公开招标方式吗？ | 律师大V说

近年来，新建商品住宅小区交付环节矛盾纠纷频发、多发，部分小区、部分业主质疑自己所在小区的前期物业服务企业进入小区提供服务的合法性，认为自己小区的物业服务企业并非通过公开招标方式选定，进而采取拒缴物业费、信访投诉等方式表达抗议，引发系列争议。本期《律师大V说》，广东卓建律师事务所董云健律师、广东卓建（深汕）律师事务所赖家松律师就此问题展开分析（本文所探讨问题仅针对深圳市范围）。

一、深圳市范围内政策法律梳理

（一）《深圳经济特区物业管理条例》（2008年1月1日至2020年2月28日期间适用）

第五十条规定，建设单位有权根据本条例规定选聘物业服务企业提供前期物业服务。第七十二条第一款规定，选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行。第七十三条第一款规定，物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。该条例配套适用的《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》第六十条规定，建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务的，应当进入交易中心进行招投标。

（二）《深圳经济特区物业管理条例》（2020年3月1日至今生效）

第四十九条规定，物业管理区域依法成立业主大会之前，建设单位应当选聘物业服务企业提供前期物业服务。第五十六条第二款规定，住宅物业管理区域业主大会选聘物业服务企业应当公开招标。

（三）新旧对比分析

新版《深圳经济特区物业管理条例》未强制要求建设单位选聘前期物业服务企业必须通过招标方式，仅规定了业主大会选聘物业服务企业应当公开招标。通过新旧版本对比，按常理分析判断，应为新版条例删除了必须通过招标方式选定物业服务企业的规定。从实际操作来看，新版条例实施后，主管部门也未强制建设单位采用公开招标的方式选定物业服务企业。

提出质疑的业主，主要理由是，在国家层面的规定，有文件明确要求选聘前期物业服务企业应当通过招标的方式。

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二、国家层面政策法律梳理

（一）国务院《物业管理条例》（2018年修订至今生效）

第二十四条，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

（二）原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号，2003年9月1日起实施至今有效）

第二条第二款，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。

第三条，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

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三、深圳如何适用

（一）现状

新建商品住宅选聘前期物业服务企业，并未强制要求必须通过招标方式。

（二）法理依据

当前做法是否合法，是否具有法理依据，从三方面分析。

1.新旧版本对比

如前所述，经过对比新旧版本的《深圳经济特区物业管理条例》，发现原有版本明确规定了“必须通过招标方式”，新版本未明确规定“通过招标方式”，实际上可以理解为删除了必须招标的规定，即不再执行必须招标。

2.《立法法》层面的依据

现行《立法法》（2023年3月15日修改至今有效）第一百零一条第二款规定，经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特区适用经济特区法规的规定。在《立法法》（2015年3月15日修改版）第九十条第二款，2000年版本第八十一条第二款，均有同样规定。

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1992年7月1日，全国人大常务委员会发布《全国人民代表大会常务委员会关于授权深圳市人民代表大会及其常务委员会和深圳市人民政府分别制定法规和规章在深圳经济特区实施的决定》，决定授权深圳市人民代表大会及其常务委员会根据具体情况和实际需要，遵循宪法的规定以及法律和行政法规的基本原则，制定法规，在深圳经济特区实施，并报全国人民代表大会常务委员会、国务院和广东省人民代表大会常务委员会备案；授权深圳市人民政府制定规章并在深圳经济特区组织实施。

国务院《物业管理条例》属于行政法规，《深圳经济特区物业管理条例》属于经济特区法规，根据《立法法》的规定，经济特区法规可以对行政法规作变通规定。因此，即便《深圳经济特区物业管理条例》的某些规定与国务院《物业管理条例》不尽一致，也并不违反《立法法》的规定。

3.全面适用原则

原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》虽然尚未明确废止，但是其中一些规定已经不再适用，如该办法第二条第二款应规定选聘有资质的物业管理企业，而住房和城乡建设部早在2018年3月15日已经发布《住房和城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》。《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发[2017]7号），其中第12项为物业服务企业二级及以下资质认定；《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发[2017]46号），其中第6项为物业服务企业一级资质核定。

如严格按照该办法第二条第二款的要求，是否需要强制选聘有资质的物业服务企业？很显然，该办法虽未废止，但相关条款早已无法适用。

四、结语

每一项制度、每一个政策法律条文的理解、解读，都应当是结合文件全文、制度新旧演变、制度相关其他文件，进行系统性、全面性的解读，任何只截取部分文件只言片语的理解方式，都是片面的、错误的。

【作者：广东卓建律师事务所董云健律师、广东卓建（深汕）律师事务所赖家松律师】

（原标题《卓建专业｜新建商品住宅选聘前期物业服务企业是否必须通过公开招标方式》，转载自微信公众号“卓建律师事务所”）

编辑 高原 审读 张蕾 二审 关越 三审 袁斯茹