物业隐瞒小区业主，动用近300万房屋“养老金”修屋顶合法吗？｜民法聊聊看

如果提起房屋“养老金”大家会想到什么呢？没错，房屋也有“养老金”，它指的就是住宅专项维修资金。

根据2008年施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。且该项资金应当接受审计部门的监督。使用时也当遵循公开透明的原则。

深圳也在《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中提到：住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。且该项资金的管委会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。使用时应当遵循公开透明的原则。

由此可见，无论是国家还是地方的立法，都提到了该项资金不得挪作他用，而且住宅专项维修资金的使用情况应当接受业主或是审计部门的监督，且使用时应该通知全体业主并遵循公开透明原则。

但就是在这般规定之下，还是有物业公司在隐瞒小区业主的情况下，动用高额的住房维修资金整修房屋楼顶！

2020年4月13日，西安大寨路中建·群贤汇小区业主在人民网西安市地方领导留言板向雁塔区委书记投诉，该小区物业在业主未知情的情况下动用住宅维修资金近300万元整修楼顶，费用虚高。

据一位小区业主介绍，物业公司当时正准备维修小区房屋的楼顶，维修项目涉及多栋楼，且项目所需的费用将从小区的住宅维修资金中扣除。但令人诧异的是，该维修项目的预算近达300万元！

该业主表示，小区内确有几户顶楼业主家出现漏水，但不至于如此大范围维修。据小区业主调查，小区屋顶维修项目每平米预算约为400多元，但市场上同类施工每平米只需要100元左右。为此，小区业主曾要求物业公司出示维修相关程序和预算，但却被物业公司以该小区没有业委会为由拒绝。同时，物业公司动用住宅维修资金没有经过广大业主的同意。对此，物业公司却说该维修项目走的是应急程序，只需要三户业主签字同意即可，且说2019年向小区的业主公示过，但业主们并没有见过该份公示，是直到该项工程动工时各位业主才知情的。

随后，西安市雁塔区住建局暂停了该维修工程，且要求物业重新选定施工单位，并经三分之二业主同意后，再开始维修。

其实，根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，无论维修工程是否处于紧急情况，住宅维修资金的使用情况也应当遵循公开透明的原则。

但事实上，近年来，各地却频现小区公共维修基金管理和使用问题！如维修资金情况多年不公示、资金被挪作他用甚至不知去处......此外，还有一些业主急需的小区维修项目却迟迟无法动用维修资金，大量资金陷入“沉睡”甚至“失踪”！

针对此类情况，民法典在物权编中也加强对业主权利的保护。

根据民法典第二百七十八条规定：使用建筑物及其附属设施的维修资金时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

另一方面，为了减少资金“沉睡”，民法典还降低了建筑物及其附属设施维修资金使用的表决门槛，并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。

第二百八十一条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

值得注意的是，在2020年全国两会期间吸收有关方面意见的基础上，民法典还明确规定了建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

可见，维修资金的筹集和使用事关每个业主切身利益，通过定期公布相关情况做到信息公开，让业主们能够在信息对称的基础上参与小区管理，是维护业主权益、维持小区秩序的保障，也是民法典保障业主权利的重要体现。

编辑  周其丽