世邦魏理仕：2025 年三季度深圳办公楼需求活跃，深莞惠物流租金承压

10 月 28 日，世邦魏理仕（CBRE）发布《2025 年第三季度深圳房地产市场回顾及展望》（以下简称《回顾及展望》），全面解析深圳优质办公楼、零售物业、深莞惠仓储物流及投资市场的运行态势，揭示各板块供需变化与未来趋势。

优质办公楼市场呈现 “需求活跃但以价换量” 特征。三季度，该市场新增供应达 44.5 万平方米，创年内及连续九季新高，其中约半数来自前海。

需求端，科技新赛道增长、消费与贸易板块回暖及证券市场复苏形成合力，推动当季净吸纳量达 17.5 万平方米，同环比分别增长 68.5%、10.3%。科技行业连续七季稳居需求榜首，占比 25.0%，软件开发、互联网、电商及人工智能是主要细分领域；证券市场回暖带动金融业需求占比升至 16.8%，创 2024 年三季度以来新高，供应链金融相关金融科技需求成为金融业第二大细分领域。

此外，消费品制造业、零售贸易需求占比均超 10%，超越专业服务业跻身需求前三、四位。区域成交上，非核心区（以八卦岭、西丽为主）是主要去化区域，前海因新项目集聚位居第二。

不过，市场仍以价换量为主，业主通过租金优惠、延长免租期、提供定制装修等方式吸引租户，部分楼宇还引入包租公司或酒店租户。受新增供应密集及高租金片区调价影响，全市优质办公楼平均租金环比下降 3.4%，至每月每平方米 145.3 元。

世邦魏理仕深圳办公楼租赁交易负责人蔡志豪指出，未来六个月新增供应预计超 40 万平方米，叠加部分大型租户退租迁回自建总部大楼，全市空置率或上升、净吸纳量将收缩，租金大概率继续下行。优质零售物业市场在新增供应带动下活力凸显。三季度，两个合计 33.7 万平方米的新项目入市，凭借前期良好预招商实现高入驻率，拉动单季净吸纳量达 27.7 万平方米，全市空置率虽环比微升 0.4 个百分点至 4.6%，仍处低位。业态需求上，零售以 42.8% 的占比居首，服饰类需求环比提升 4.2 个百分点至 15.8%，国际轻奢品牌及运动服饰品牌扩张活跃；餐饮需求占比超四成，简餐（9.1%）、茶饮是主要细分领域，云贵川菜系及砂锅焗海鲜等特色餐饮亦有新动作。首店经济表现亮眼，当季新晋品牌超 40 个，含超 5 家华南首店、全国首店，线上品牌线下拓店趋势延续。租金方面，核心区项目为吸引租户调降租金，非核心区头部项目表现稳健，全市平均租金环比下降 1.0%，至每天每平方米 18.0 元。深莞惠仓储物流市场则面临租金普降压力。深圳高标仓市场无新增供应，受保税区企业需求缩减影响，空置率环比升 0.8 个百分点至 8.5%，部分项目调价后去化率达 70%，平均租金环比降 0.7% 至每月每平方米 48.5 元；东莞无新项目入市，进出口波动及第三方物流租户缩减导致空置率环比升 0.7 个百分点至 7.6%（近三年新高），租金环比降 1.6% 至每月每平方米 48.2 元；惠州虽有 13 万平方米新增供应入市，但受新增面积拖累，空置率环比升 2.6 个百分点至 9.5%。

世邦魏理仕深圳产业地产租赁交易负责人陈剑锋预测，未来六个月三地新增供应集中，进出口企业需求仍处调整期，空置率将继续上升，东莞租金降幅或大于深圳，惠州租金表现不及深莞。投资市场活跃度显著提升。三季度深圳大宗交易达 11 宗，总额 55.0 亿元，环比增 2.9 倍、同比增 45.1%，其中宝安一宗酒店交易贡献 62.3% 交易额，推动酒店成为主要交易物业类型。企业是买卖双方主力，买方中企业占比 82.7%，涵盖政府平台企业、科技公司等。机会型投资占比 63.9%，法拍交易宗数创单季历史新高。

世邦魏理仕华南区董事总经理杨贤钊表示，未来六个月开发商资金需求将支撑可售物业供给，办公楼、商业物业投资机会或增加，工业物业、具备 REITs 发行资格的公寓类物业仍将受关注。