业主封闭自家阳台增加房屋利用率，是否合法？| 律师大V说

房屋临近马路噪声太大，住宅小区业主为提高居住舒适度、增强安全性及私密保护，自行决定封闭自家房屋阳台。此时，物业公司是否能以小区业主未遵守小区临时管理规约，实施违建行为等理由，要求小区业主立即拆除已封闭的阳台并恢复原状？对于上述物业服务法律问题，在司法实践中有判决结果完全相反的典型案例，本期《律师大V说》，广东卓建律师事务所律师许怿滨对上述情况作如下对比和分析，供大家研究和参考。

案例一

（本案为深圳某区法院作出的判决）

具体案情：

业主与开发商签订的《房地产买卖合同》的附件约定，不得擅自改变房屋的建筑结构（含厨房、地面防水层、户内外管道、房屋中的梁及承重柱、承重墙、封闭阳台等），买方对屋面和外墙的使用必须遵守法律法规的有关规定以及符合物业管理单位的管理制度和临时管理规约的约定。业主与开发商签署《业主承诺书》，确认已详细阅读案涉小区的临时管理规约。《前期物业服务协议》《装饰装修管理服务协议》《装修承诺书》《临时管理规约》对相关装饰装修事宜作了详细约定，也约定了业主不得擅自改变所在建筑的外观和结构。业主在入住后，对涉案房屋的阳台以搭建铝合金窗户的方式进行封闭。法院在庭审后，组织业主与物业公司到现场进行勘察，对双方争议的阳台情况进行确认。

法院认为：

业主与开发商签署《业主承诺书》，确认已详细阅读案涉小区的临时管理规约。《前期物业服务协议》《装饰装修管理服务协议》《装修承诺书》《临时管理规约》等明确约定，业主不得封闭阳台。业主自行封闭阳台的行为会改变房屋的外观和结构，必然会造成一定的安全隐患，故依法判决业主拆除案涉房屋的封闭阳台，恢复原状。

案例二

（本案为成都中级人民法院作出的二审判决，撤销一审判决）

具体案情：

业主在某小区购买临近马路的住房一套。该小区1栋至4栋在开发商交房前已全部封闭了阳台，其余楼栋交房时开发商未封闭阳台。业主与开发商签订购房合同时，被要求承诺遵守前期物业服务协议、由开发商与物业公司制定的小区临时管理规约。该规约中明确，原则上不封闭阳台，经全体业主表决，户数与面积达到法定条件的业主同意的才能封闭阳台，临时管理规约对其他事宜作了规定。

业主先后多次与小区物业就封闭阳台问题进行沟通协商，该小区物业公司组织业主就封闭阳台事宜进行投票表决，后因参加表决业主占比等未达到相关要求，未能启动封闭阳台工作。随后，业主按照小区先期已封闭阳台的1栋至4栋的样式颜色，对所购房屋阳台进行封闭。物业公司则以临时管理规约规定不得封闭阳台等起诉，要求业主立即拆除已封闭阳台并恢复原状。

图片来源：图虫创意

法院认为：

物业公司诉请要求小区业主立即拆除已封闭的阳台并恢复原状，既在法律上没有明确规定，其又未提供证据证明业主高某封闭阳台危及建筑物安全、损害其他业主合法权益，也未提供证据证明高某有实施妨碍物业服务与管理的行为等，故依法判决驳回物业公司的诉讼请求。

律师分析

对于上述两个案件情况非常类似，但判决结果完全相反的案例，从案件的争议焦点来分析，物业公司能否依据临时管理规约或物业服务合同中的规定要求业主拆除已封闭阳台并恢复原状，物业公司是否有权提出此诉求？

首先，《中华人民共和国民法典》第二百七十二条明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益。业主在行使对专有部分权利时，应当有一个合理的权利边界。如业主封闭阳台超出阳台及外墙，构成了违法搭建，依照相关法律规定，相关行政机关才有权决定是否要拆除。

其次，物业公司能否依据管理规约或物业服务合同中的规定要求业主拆除已封闭阳台并恢复原状，物业公司是否有权提出此诉求？

根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，物业服务合同（包括前期物业服务合同）对业主有法律约束力，如果物业服务合同中有禁止业主封闭阳台及恢复原状的规定，物业公司可以据此提出诉求。

图片来源：图虫创意

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十五条的规定，业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。国务院制定的《物业管理条例》第五十二条，有同样的规定。

按照《深圳经济特区物业管理条例》第十六条的规定，业主、物业使用人应当依法履行的义务，包括（一）遵守管理规约、业主大会议事规则以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度。（四）配合物业服务企业或者其他管理人实施物业管理。

按照《深圳经济特区物业管理条例》第十七条的规定，管理规约应当包括：（一）共有物业的使用和维护规则；（二）合理使用物业专有部分的权利和义务；（五）违反管理规约应当承担的责任。所以，如果在管理规约或物业服务合同中的规定要求业主拆除已封闭阳台并恢复原状，物业公司有权据此提出诉求。

第三，要具体情况，具体分析，考虑到安全影响、外观改变影响，及整体美观、整体统一等各个角度平衡考虑。需要现场勘察实际情况，对于业主封闭阳台对于小区整体的不利影响的大小作出客观的判断。

综上，关于业主封闭阳台的问题，笔者认为应当根据所在物业管理区域的管理规约或物业服务合同中的具体规定，业主在行使自己房屋的专有部分权利是否超出合理的边界，再结合业主封闭阳台对于小区整体的不利影响的大小作出一个综合判断。在房屋专用部分的权利保护与物业管理人根据管理规约或物业服务合同实施正当、必要的物业管理之间做到法律价值的平衡。

本文作者系广东卓建律师事务所许怿滨律师

（原标题《卓建专业 | 经典案例解读：业主是否可以封闭自家阳台？》，转载自微信公众号“卓建律师事务所”）

编辑 孔盼成 审读 伊诺  二审 李怡天 三审 郑蔚珩