物业公司没有违约，可以被解除合同吗？| 律师大V说

业主委员会经业主大会决议授权后，与物业公司签订物业服务合同。合同履行期间，物业公司依约全面履行服务义务，无任何违约或不当行为。然而，业主委员会发现另有物业公司报价更低、服务项目更全、标准更高。在此情况下，业主大会能否通过表决单方解除现有物业服务合同？其是否享有随时解除合同的权利？

本期《律师大V说》，邀请广东际唐律师事务所齐炳雨律师，聚焦小区物业管理中的物业服务合同解除权问题，将从法律原则、法条适用及司法实践角度，剖析“物业公司无违约时，业主大会能否通过表决单方解除合同”这一关键问题，为业主、业主委员会及物业公司理清权利边界，梳理合同解除的法律逻辑。

要解答这一问题，首先需明确物业服务合同的法律属性。物业服务合同系《民法典》新增的合同类型，当然这并不表示在《民法典》颁布前不存在物业服务合同，仅表明随着物业服务合同纠纷的增多，《民法典》对现实作出了回应。

就像第三人利用业主共有部分进行经营获得的收入，从所有权收益权能也可以推理出归业主共有，《民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。这种立法明确性，同样适用于物业服务合同的核心权利义务界定。

作为合同的一种，物业服务合同除需遵循平等、自由、公平、诚实信用、公序良俗及合法性等基本原则外，更需恪守合同神圣与合同严守原则。合同神圣即合同是严肃的事情，应当严肃对待，不能视为儿戏，合同神圣的直接表现就是合同对当事人具有约束力；合同严守即言而有信、言出必行，要严格按照合同的约定办事，原则上不允许擅自变更或解除。（韩世远.合同法总论[M].北京:法律出版社,2018:41-59.）

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这一原则在立法中有着明确体现：原《中华人民共和国合同法》（已废止）第八条第1款规定 “依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；《民法典》第一百一十九条延续了这一精神，同时《民法典》第一百三十六条第2款进一步明确 “行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为”。从这些条文不难看出，法律对合同的稳定性给予了充分保护。

但问题随之而来：既然合同严守是基本原则，业主大会自然不能随意解除物业服务合同。这就像买房不能随意解除合同要求返还房款或定金，租房不能擅自提前退租索要押金一样。不过，法律也规定了例外情形，委托合同便是典型的赋予当事人任意解除权的合同类型。

原《中华人民共和国合同法》（已废止）第三百九十六条和《民法典》第九百九十一条均规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。一般认为，委托合同的核心基础是当事人之间的信任关系：委托人基于对受托人的信任委托事务，受托人基于对委托人的信任接受委托。因此，当这种信任关系不复存在时，法律赋予双方依据原《中华人民共和国合同法》（已废止）第四百一十条或《民法典》第九百三十三条行使任意解除权的权利。

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那么，物业服务合同是否属于委托合同的一种？这一界定直接关系到业主大会能否享有任意解除权。

主流观点认为，物业服务合同本质上属于委托合同，全体业主通过业主大会表决的方式委托物业公司对小区进行管理。如陈华彬认为，小区业主自行管理小区与委托物业公司管理小区是全体业主管理小区的两种方式，建筑物区分所有权人即全体业主与管理人即物业公司属于一种委托关系。（陈华彬.建筑物区分所有权法[M].北京:中国政法大学出版社,2018:234.）

高富平、黄武双认为，物业管理合同是一种特殊的委托合同，委托合同可以产生受托人对外的代理关系，也可以针对一般事务的处理，而这种事务处理并不产生代理关系，而物业管理企业实施的行为主要是事实行为而不是法律行为，系对不动产及其附属设施的管理服务行为。（高富平,黄武双.物业权属与物业管理[M].北京:中国法制出版社,2002:174.）

徐海燕进一步从三个维度论证了委托关系的合理性：

（1）委托关系能够较好阐明物业服务企业管理权限的来源；

（2）有利于确保业主区分所有权的圆满实现；

（3）有利于培育善良的物业管理人。

（徐海燕.区分所有建筑物管理的法律问题研究[M].北京:法律出版社,2009:259- 262.）

笔者赞成这一主流观点，核心原因在于建筑区分所有权制度中，业主基于对小区共有部分的共有权，享有共同管理权；而物业公司并非小区所有权人，其对小区进行管理服务的合法性基础，只能源于全体业主的委托。若无业主委托，物业公司无权擅自开展管理活动。

这一逻辑也得到了立法确认：原《中华人民共和国物权法》（已废止）第八十一条与现行《民法典》第二百八十四条第1款均采用“委托”用语，明确规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。

明确了物业服务合同的委托属性后，全体业主能否随意行使单方解除权，还需结合具体法条进行解读。

笔者认为，原《中华人民共和国物权法》（已废止）第七十六条第1款与《民法典》第二百七十八条第1款的规定，是关键法律依据。该条款明确 “下列事项由业主共同决定：……（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”。

对这一条款的解读，可从不同重心切入。当我们把法条重心放在“共同”上来解读时，其含义就是选聘和解聘物业公司只能由业主共同决定，单个业主无法决定，业主委员会也无法自行决定。当我们把重心放在“决定”上来解读时，其含义就是选聘和解聘物业公司只需要业主共同决定即可，不需要和物业公司协商，也就是全体业主可以共同决定单方解除与物业公司签署的物业服务合同。

除了《民法典》的基础性规定，相关司法解释与行政法规也为业主大会的单方解除权提供了支撑。《物业服务纠纷解释》（2009）第八 条规定：业主大会按照《中华人民共和国物权法》（注：已废止）第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

而针对前期物业服务合同，《物业管理条例》第二十六条进一步明确：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。” 这意味着，即便开发商与物业公司签订的前期物业服务合同尚未到期，只要业主委员会与新物业公司签订的合同生效，原合同即自动终止。这从另一角度印证了业主大会对物业服务合同的单方解除权。

综合上述法律依据，本文开篇提出的问题答案已然清晰：经业主大会合法表决后，业主委员会有权单方解除物业服务合同。

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值得注意的是，在物业服务合同关系中，全体业主作为委托方是真正的 “甲方”，物业公司则是受委托提供管理服务的一方。但实践中，部分物业纠纷的产生，根源在于物业公司未能摆正自身定位，将自己视为小区的 “管理者”，而非 “服务者”，这也导致了服务态度恶劣、服务水平低下等问题，甚至出现监控业主行踪、将维权业主贴上“刺儿头”标签等不当行为。

这种定位偏差也得到了立法层面的回应：《物业管理条例》（2003年版）第一条将相关主体定性为 “物业管理企业”，而2007年修订版则正式更改为 “物业服务企业”。这一名称变更的背后，是立法对物业公司服务属性的明确强调，也是对行业中服务意识缺失问题的针对性规范。

当然，物业纠纷的产生往往并非一方之责，部分业主也可能存在不当维权等行为，但物业公司定位偏差、服务态度恶劣等仍是多数冲突的主要诱因。与此同时，业主也应给予物业服务人员应有的尊重与理解，双方共同构建良性互动关系，才能真正建设好共同的家园。

本文作者系广东际唐律师事务所齐炳雨律师

（原标题《深圳住宅业主必备法律知识24：物业公司没有违约可以被解除合同吗？ | 际唐民事律师齐炳雨》，转载自微信公众号“际唐律师事务所”）

编辑 张克 审读 郭建华 二审 关越 三审 刘思敏