佛山城市更新探路“微改造”，公益性用地告别“一刀切”

摘要

《佛山市城市更新单元计划管理规定》（下称《规定》）已于日前正式印发。

《佛山市城市更新单元计划管理规定》（下称《规定》）已于日前正式印发。11月3日，佛山市城市更新局发布政策解读、一图读懂文件，就新规的主要内容、解决的重大问题进行解读。记者获悉，新规在精简申报材料的同时，扭转了过去“一刀切、碎片化”的公益性用地实施问题，弥补过去城市更新政策对微改造项目支撑不足的问题，探索微改造项目申报与实施路径。

为推动“三旧”改造工作，广东省、佛山市已先后出台了相关意见，为佛山的“三旧”改造工作提供了政策红利。政策解读认为，此次《规定》正是在具体落实层面优化、细化，进一步规范城市更新单元计划管理工作。

佛山的城市更新范围，包括城市更新项目、城市更新单元两个层次。其中，城市更新项目分为拆除重建项目和微改造项目；城市更新单元可包含一个或多个城市更新项目。

值得关注的是，“微改造”属此次增设的项目类型。微改造，是指满足在维持现状建设格局基本不变的前提下，为完善用地手续、改变土地及建筑功能，以局部加拆建、功能改变、整饰修缮等方式进行改造提升。政策解读认为，创设与拆除重建相对的微改造项目申报流程，差异化制定局部加拆建、功能改变、整饰修缮三种微改造方式的申报要求，提供了多元化的更新路径，丰富了佛山城市更新的类型。

针对项目具体面积，意见稿提出，拆除重建项目或涉及局部加拆建、功能改变的微改造项目面积原则上不应小于1公顷。

《规定》还制定了系统化的单元计划管理规定。针对拆除重建项目、微改造项目分别制定申报指引，明确流程和要点。

政策解读认为，这解决了过去计划申报材料繁琐、目的不清、效用不明的问题。城市更新单元计划申报的关键词在于“划范围”“定底线”“提诉求”，首先是申报主体与政府部门共同论证确定更新范围，推动成片连片更新，其次是从城市更新政策角度，明确更新项目的无偿移交公益性用地底线要求，三是从申报主体角度，提出城市更新项目涉及的规划调整、标图建库、用地报批等多种诉求，论证相关诉求可行性。围绕单元计划的目的与效用，精简各项计划申报材料，促使单元计划申报有的放矢。

公益性用地规模是城市更新项目的考量指标之一，《规定》扭转了过去“一刀切、碎片化”的公益性用地实施问题，强化政府对公益性用地整合统筹的作用。

比如，考虑到养老院、私立学校等部分带有公益性质的经营性开发项目，因此，对于“工改居”“工改商”外的“工改其他经营性开发项目”，其公益性用地无偿移交的比例要求按15%执行即可。允许城市更新项目采取多样灵活的方式满足公益性用地移交相关要求，如多个项目整体核算、同一项目分期累计核算以及差额公益性用地补齐等方式。