深圳优质购物中心存量突破700万平方米，多座总部型甲级写字楼将相继入市

1月3日，戴德梁行举办2024年终深圳房地产市场新闻发布会。记者从会上获悉，至2024年末，深圳甲级写字楼总存量达到837.0万平方米，全市优质购物中心存量突破七百万达到717.4万平方米。2025年，深圳预计将有62.5万平方米的优质购物中心投入运营，为深圳带来更多商业新亮点。

多座总部型甲级写字楼将相继入市

作为经济活动的重要载体，甲级写字楼的市场表现与经济发展息息相关。2024年，企业办公租赁活动更趋谨慎，需求增长放缓。2024年深圳甲级写字楼市场录得净吸纳量16.5万平方米。至2024年末，深圳甲级写字楼总存量达到837.0万平方米，空置率较上年同期微幅上升0.5个百分点。

据戴德梁行数据，深圳全年共录得甲级写字楼租赁成交56.2万平方米，较上年增加4.9%。从租赁需求的具体行业来看，金融、TMT、专业服务业依然是深圳甲级写字楼的三大支柱性行业，租赁面积占比分别为26.6%、23.9%和17.8%，三大行业成交占比合计为68.3%。与此同时，不少跨境电商、物流企业、企业出海培训、服装品牌选址甲级写字楼，令租户的行业构成呈现出更多元化的特征。

关于未来供应，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端表示，未来三年计划队列中的甲级写字楼项目总办公面积超过400万平方米，且有多座总部型物业相继入市。结合在途供应的分布来看，包括前海+宝安中心，后海+深超总在内的西部板块甲级写字楼供应更为集中，新项目积极招商去化料将带动更多优质企业的租赁需求向集中供应区域汇聚，促进板块商务配套更趋成熟。

与此同时，激烈的竞争也对新项目及存量项目提出挑战，戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙认为，在持续多年的高供应且激烈的市场竞争下，物业硬件水平的差距在缩小，相邻区位物业间的租金差异也在缩小，可以预见，伴随市场不断走向成熟，高水平的综合运营管理也将成为助力项目脱颖而出的关键之一。

“产业升级将成为持续推动写字楼去化的主要动力，能够有效迎合此类需求的办公产品将优先受益。”戴德梁行华南区项目及企业服务部副董事总经理、企业服务部主管黄书礼表示，展望2025年写字楼市场去化和发展趋势，传统核心地段高品质写字楼将同时面对供应端持续放量及需求端增长乏力的双重挑战。通过引入酒店、医美等泛商业业态将成为部分新入市项目实现去化的有效方式；此外，自用办公客户的购置需求也将有助于存量办公楼的去化。

优质购物中心空置率进一步下降

2024年，深圳迎来万丰海岸城、大运天地、坂田万科广场等多个购物中心开业，带来57.5万平方米的优质购物中心集中供应。至2024年末，全市优质购物中心存量突破七百万达到717.4万平方米，全市优质购物中心2024年的净吸纳量超新供应达到59.5万平方米，带动空置率进一步改善至8.0%。

从全年新入购物中心的业态需求数量来看，零售品类的总占比较2023年大幅提升6.1个百分点至49.3%。消费补贴等实质利好举措刺激深圳家用电器和音像、通讯器材类的零售额增速显著提升，前11月增速较前9月分别增长25.2个百分点、2.4个百分点至26.1%、2.7%，同时为品牌扩张带来机遇。

服务型消费业态方面，餐饮业态占比39.9%，其中中式简餐在整体中的占比提升至4.9%，特色正餐下滑至14.5%，新式饮品及奶茶占比在6.1%。此外，文体娱乐业态中，电玩、台球馆的数量有所增加；学童教培业态恢复扩张态势，在社区型购物中心中的业态占比有所提高。

优质商业新亮点未来可期

展望2025年，张晓端表示，深圳预计将有62.5万平方米的优质购物中心陆续投入运营，既有首秀深圳的K11 Ecoast、深圳大悦城，也有本土经验丰富的运营商带来的深圳湾万象城二期、iN城市广场等项目，市场表现值得期待。此外，华发冰雪世界文旅项目也计划于2025年投入运营，预计将吸引更大范围的游客前来打卡。

存量项目亦积极寻找机遇，如南山海雅缤纷广场与京东签约，深圳首家京东MALL预计将于明年中开业。此外，7部门印发的《零售业创新提升工程实施方案》为存量商业盘活提供了转型思路和保障措施，从优化供给端给予了顶层支持。

发布会上，戴德梁行商业部独家预测了2024年中国区50亿营业额以上商业坪效前二十名榜单。深圳湾万象城、深圳万象城、深圳印力中心、深业上城等商业入选。戴德梁行华南区商业部主管及董事宋洁分析表示，在“分需时代”，中国消费市场展现出多元化和个性化的需求，商业地产需通过创新和重构来满足不同消费者群体的分级需求。

（图片由主办方提供）