香港7月楼价三连跌业界：还没跌完！

楼价持续下调！差估署最新数字显示，7月份楼价指数报296.8点，按月下跌约1.9%，连跌3个月累计达4.1%，创下近8年新低。另一边厢，7月份租金指数报194.1点，按月升近1.1%，连升5个月合共5.3%，并创近5年高位。展望未来，地产业界普遍认为，本港楼价应还没有跌完，并冀望9月份美联储减息能够成为楼价分水岭。

仲量联行估价咨询部资深董事谢伟鸿解释指，二手住宅楼价下跌主要是因过去数月新盘以低价开售，对二手市场造成竞争，令二手单位业主不得不降价以出售单位。同时，银行贷款取态普遍保守，令有意入市买家望而却步，不敢贸然入市。

谢伟鸿指，楼价下调的同时租金上升，投资住宅回报率较以前改善。谈及未来减息影响，他说，当利率真正回落至合理水平，相信会刺激投资者入市，对消化一、二手楼均有帮助。

中原：8月份指数料续跌

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰展望，市场正静待下月美国减息，发展商按兵不动，8月份一手成交暂只录约460宗，创撤辣后新低，二手市况未如一手般淡静，但市场屡出现裂口价，相信8月份差估署指数还将继续下跌。

“倘若9月份美国落实减息，香港银行虽然未必即时跟随，但方向明确，相信减息落实可为楼市带来转机。”陈永杰说。

长实：楼价年底前止跌回升

长实集团（1113）首席营业经理郭子威同样认为，预计美国下月减息有利香港楼市未来发展，预料楼价于年底前止跌回升。

郭子威指，本港楼市撤辣已有半年，目前已进入平稳阶段，相信未来楼价向下调整的势头有所放缓。与此同时，今年香港经济平稳发展，特区政府多方面政策积极推动下，经济情况明显转强，上半年楼市成交量大增，承接力也较强劲。

利嘉阁：去年楼价料跌逾6%

利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，差估署最新数据显示，今年首7个月，楼价累计下跌4.66%；若与2021年9月的历史高位398.1点比较，楼价累计跌幅已扩阔至25.45%。他认为，减息预期将成第四季市况一个转捩点，期望届时市场气氛可以好转。交投回升之下，倘楼价得以平稳横行整固，则全年楼价跌幅约6%。不过，一旦减息幅度较预期少及缓慢，加上新盘仍以低价发售，则料第四季楼价将再跌2%至3%，届时全年楼价跌幅恐扩大到8%至9%。

至于租金指数今年首7个月合计升逾4%，陈海潮认为，受惠暑期旺季，预料下次公布的8月及9月份租金升幅仍将进一步扩大，整个第三季租金料升4.15%。“纵然第四季少了留学生客，或略为转静，但在专才及高才持续流入下，租金仍有一定支持，料第四季可再升2%，全年租金升幅可达8%至10%。”

莱坊：Q3楼价有望见底

莱坊大中华区研究及咨询部主管王兆麒表示，随着美国即将减息，预料香港楼价第三季见底，第四季则会在谷底反复徘徊，下半年整体跌幅将略微收窄，维持全年楼价下跌5%的预测。

租金方面，他认为，政府“高才通”计划下，劳动人口及高收入人士数量上升，对住宅租务需求继续有刚性支持，预计全年租金上升5%至8%，中小型住宅租金升幅将跑赢豪宅，未来几个月住宅租金走势保持平稳。

银主盘创近17年新高破金融海啸纪录

香港楼价向下的同时，业主断供物业情况再度升温，银主盘数量不断攀升。中原地产最新数字显示，本港银主盘存量连升3个月，8月增至344间，打破2008年金融海啸纪录，创近17年新高，总值逾35亿元。当中，逾四成银主货属来自财务公司、多涉及加按而按爆煲的“财仔盘”。前几年，楼价高位时期售出的高按揭半新楼沦为重灾区。

逾四成涉“财仔盘”

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，楼市全面撤辣后，银主盘消化力亦转强，令银主盘数量由2月高位316间跌至3月262间；惟随撤辣效力减退，楼市迅速打回原形，银主盘数量已连升3个月。截至8月28日，经中原地产放售的银主盘数量升至344间，较7月320间增近8%，亦较去年同期263间多逾三成。

目前，银主盘数量已打破2008年金融海啸期间最高位316间，创2007年11月录433间后的近17年新高。

半新楼成重灾区

值得注意的是，半新楼成银主盘重灾区。屯门扫管笏缇岸（原前恒大‧珺珑湾）银主盘数量增至4间，开价较业主买入价低两成以上。叫价最平为2期5座中层M室面积222平方呎开放式单位，单位现被财务公司接管放售，叫价288万元，呎价12973元。业主2020年以428.2万元买入，银主开价较之低33%。

陈永杰称，近年息口持续高企，不少业主因加息后难以负担高息而断供，尤其是高成数物业，令银主盘涌现。

放售总值35亿

中原统计显示，遭银主接管放售的344间银主盘总值逾35亿元，当中住宅251间占73%，其余为工商铺、车位及地皮。住宅银主盘以楼价1000万元以下细价楼为主，占逾八成。另一方面，8月份逾四成银主盘来自财务公司，即俗称“财仔盘”，多涉及二按，二按利率一般较高，断供风险自然亦高。目前，全港持有银主盘货量最多的机构涉及一间财务公司，手持约70间银主盘，占整体银主盘约两成。

8月市场再新增51间银主盘，包括启德嘉峯汇1B座低层E室，属面积289平方呎一房户，银主开价547万元，呎价18927元；业主2020年以740.9万元买入单位，银主开价较买入价低26%。豪宅亦现断供，如大角嘴一号‧银海2座高层相连单位，面积合共2042平方呎，每间叫价同为2668万元。

陈永杰期望，减息周期到来使整体经济继续复苏，10月施政报告再推稳市道新政，勿让楼市继续下沉。