高密度建成区如何突围产业空间供应？| 问道宝安改革①

编者按

改革是宝安发展之根。历史上，宝安催生了改革开放后中国内地第一个股份制企业，新中国第一张股票等耀眼的改革成果。

近年来，针对发展中的新矛盾新挑战，宝安的改革不断向更深层次挺进，迈入深水区。宝安在产业空间供应、营商环境改革等方面勇闯体制机制关，以改革打开工作新局面，为宝安高质量发展注入强大动力，努力为全市、全省乃至全国提供可复制可推广的鲜活经验。‌

【问道宝安】作为深圳土地面积第二大、仅次于深汕特别合作区的区，宝安有土地面积优势。但高速发展40多年后，宝安的土地承载已逼近极限，高密度建成区的产业空间开发，面临着零散化、进度慢、‌无序开发、低效开发等诸多挑战。

在全市坚持制造业立市之本，落实市委、市政府关于发展壮大战略性新兴产业集群决策部署的背景下，宝安在拓展产业空间需要什么样的新思路、新改革？

土地整备碎片化老问题如何解？

艳阳高照之下，深圳特区报记者近日走进位于宝安区燕罗街道“湾区芯城”内的燕罗智能网联汽车产业园内，现场工程机械紧张作业，挖掘机、推土机、卡车来回穿梭，一片热火朝天的景象。

燕罗智能网联汽车产业园封顶

在开发之前，这里是低矮的平房、破旧的厂房，经济产出效率低。但作为深圳首批“工业上楼”试点项目之一，该项目将于2024年年底竣工，建成后将为智能网联汽车企业提供约26.5万平方米的优质产业空间。

这正是宝安提出“整整转更”模式的结果。“整整转更”全称为“整备为先、整治为主、转型为要、更新为辅”，这种存量土地二次开发“组合拳”，让宝安牢牢掌握空间拓展主动权和未来发展主动权。

土地资源紧缺，历史遗留问题多，权利主体复杂，整备工作被动等，是宝安面临的现实难题。规划先行、连片整备，才能克服土地整备碎片化、被动性。宝安为此开出的药方，是“空间规划和产业规划协调走，土地整备跟着规划走，项目保障跟着整备进度走，空间供应跟着项目落地走”的土地整备“四步走”策略。

围绕市、区战略部署，结合自身实际，宝安聚焦产业、民生核心需求，着重围绕西部城市中心、湾区芯城、九围国际总部区、石岩智造城、临空经济区、立新湖科创总部区以及107国道沿线“六片一线”重点片区，全面推进连片土地整备，成熟一个，推进一个，以“重点攻坚”促成“多点开花”，同步推动土地整备单元规划与上层规划充分衔接和传导，实现整备与规划紧密协同。

九围国际总部区效果图

在“整整转更”模式之前，土地整备往往以单个社区或项目为主导，其结果就是规模小、碎片化、布局零散，无法整体优化用地规划功能布局。为此，宝安区推动在燕罗街道创新开展首个“整街统筹”项目，跳出小规模“单打独斗”，对燕罗街道全域36.5平方公里土地开展整体规划，既释放连片产业空间，又进一步优化用地功能布局，使整个街道产业布局更合理、生活环境更宜居、公共配套服务设施更健全。

与宝安其他几个中心街道相比，2016年新设立的燕罗街道存在感稍显薄弱，但在“整街统筹”带动下，燕罗近几年的建设风生水起——2022年1月，宝安区委制定“422133”工作框架，燕罗国际智能制造生态城确定为宝安四大制造业片区“基本盘”之一。当年6月，深圳也将此地列为20大先进制造业园区之一。

这里未来可期——规划显示，燕罗有8.1平方公里为政府收储产业用地，华润微电子、长盈精密、景旺电子等龙头企业都将入驻，宝安将在燕罗片区大力引入半导体与集成电路行业。

“整整转更”模式收得奇效：今年上半年，宝安整备土地156.17公顷，完成率92%，其中产业用地41.41公顷、居住用地13.16公顷，民生用地40.26公顷，完成量均为全市第一。其中，民生用地完成率134%，提前超额完成全年任务。

更长期观察的一个数据显示：过去三年，宝安区土地供应跑出了多年未有的“加速度”——2021年整备352.1公顷，2022年整备371.2公顷，2023年整备398.4公顷。宝安近三年共整备土地1121.7公顷，有力保障了华润微电子、重投天科第三代半导体等一批重大项目用地和空间需求。

“低产田”如何变成“高产地”？

建立整体规划模式，破解布局零散难题之外，宝安的产业空间供应，还面临一个难题：如何让老旧厂房“重焕青春”？

宝安石岩街道上屋村曾诞生了深圳第一家“三来一补”企业，以此为突破口，大量工业厂房和制造企业在宝安遍地开花。经过多年发展，产业园区发展良莠不齐等问题普遍存在。随着宝安产业升级，新兴产业和新入驻企业呈现出巨大的空间需求，这与传统低效的产业空间形成强烈的矛盾，成为宝安面临的一项长期课题。

宝安提出整治为主的思路，通过实施城中村综合整治、旧住宅区升级改造、旧工业区整治提升，承载宜居宜业、拓展优质空间。业内人士介绍，这种模式尽最大可能提升保留的城中村、旧住宅区、旧工业区空间，对提供产业配套居住空间、支撑现有优质产业和企业，发挥着重要的“蓄水池”、稳定器作用。

2022年，宝安启动产业园提质增效大会战，提出用3年时间实施“5大工程、15项具体举措”，按容积率提升、拆除重建、综合整治、转型增效等四种方式，全面推动产业园区提质增效。大会战以来，宝安提出的园区综合整治三年行动方案，以投入补贴、达标奖励、反哺奖励等政策体系，引导企业“整租+长租+整治”模式，以及社区股份公司自行投资改造，显著扩大了整治提升范围，提升了老旧园区的产出效益。

宝安产业园区不断升级

该模式提高园区业主的改造投资意愿，降低企业用房租金成本、提升园区产出效能，将“三方博弈”变为“三方协同”，“三难”局面变为“三赢”局面，打造三生融合的高品质空间，全面实现空间品质、片区环境、产出效能“三提升”，让“低产田”变成“高产地”，得到了市场的普遍支持：

2022年至2023年，宝安区完成28个试点园区整治升级，优化产业空间142.3万平方米，保障89家企业空间需求，园区改造后亩产实现大幅提升，试点园区平均单位产出效能从不足1亿元/万平方米提升至2.67亿元/万平方米，有效实现了园区硬件环境和产出效能的“双提升”。

2024年，宝安区推进49个试点园区实施整治升级，总建面为389.27万平方米，2024年开展园区整治升级的总面积比前两年增长2倍以上，进一步扩大了老旧园区整治政策的覆盖面和受益企业群体规模。

而另一种供给优质空间的可能，宝安的回答是工业上楼的“新桥东模式”。

位于宝安区新桥街道新桥东片区重点城市更新单元，一片热火朝天的施工景象。其中，新桥东先进制造产业园1号园区已经于今年3月底竣工，目前有三栋塔楼，主要功能是工业上楼的厂房，最高一栋楼高达99.8米。在近日央视的一次采访中，入驻企业深圳正实自动化设备有限公司董事长李上杰告诉记者，他的公司是项目建成后第一批搬进来的，眼下新的产线已经布置好。这间占据了整层楼的新厂房，有着近6000平方米的大平层生产空间，是传统厂房标准层面积2000平方米的2到3倍，不仅看起来明亮宽敞，生产管理效率也因生产空间结构的升级而得到了提升。

新桥东整体建成效果图

新桥东建设之前，此次面对集体物业厂房老旧、空间利用率低等难题，无论是当地的新桥街道还是社区股份合作公司、厂房业主，都希望用好土地及物业资源，优化营商环境，稳住、留住优质企业。在这个背景下，深圳市首个平方公里级工改工城市更新项目拔地而起，通过“工改工”对低效工业产业用地再开发，提高工业用地利用效率，拓展产业发展空间，促进传统产业升级。

整个新桥东园区将于2030年全面落成，建成后将集聚300到400家先进制造业企业，提供近7万个就业岗位，显然，这个优质项目，将让当地政府、股份合作公司、业主三方均受益。尝到甜头后，工业上楼模式近年也在宝安大量铺开，以2024年为例，今年以来宝安区通过“工业上楼”对接需求企业，成功签约众多企业，落实用房需求面积超200万平方米，有效缓解了产业空间紧张问题。

供需适配如何更“丝滑柔顺”？

在有地、有空间的情况下，还要将其供给合适的企业——为此，宝安要进行供需适配改革，才能形成供地、供空间到企业有空间和新兴产业的导入、优势产业的聚集的闭环改革。

宝安给出的答案是首创的“四个一”产业遴选模式，即通过建立一套遴选机制，使产业遴选流程机制全面标准化、数字化、表盘化；明确一个分类序列标准，解决“怎么供”问题；设计一套全维度评价评分算法，解决“供给谁”问题；制定一套供给规模测算规则，解决“供多少”问题。“四个一”为企业打造公平可预期的土地供应机制，高标准、高质量、高效能推进重大项目布局和产业用地供应工作。

“四个一”遴选供地模式实施以来，宝安供地速度和效能大幅提升，2022年和2023年供应土地35宗、保障36家企业空间需求，是“十三五”期间供地总宗数的2.9倍、总保障企业数的3倍，年度供地宗数、保障企业数量均创历史新高，均排名全市第一。此外，供地项目单位产出强度由2021年以前的9.46亿元/公顷提升到2023年的25.04亿元/公顷。

为让企业更容易了解、租赁和购买产业空间，宝安还开发建设“宝安产业空间超市”平台，将社会产业空间、国资集体产业空间、创新型产业用房纳入平台房源，集中展示宝安区产业空间资源数据，企业可在平台自主筛选匹配产业空间或提交产业空间定制需求信息，由专人线下匹配，为全球企业和各类创业者提供“企业精准找房、政策直达快享”空间匹配解决方案，实现产业空间信息像网购一样便捷直达需求企业。

目前，平台已录入园区148个，建筑面积1448.87万平方米；已录入房源183个，建筑面积达71.61万平方米，平台浏览量突破40万。目前，平台已匹配产业空间3.85万平方米，引进企业40家。

（受访单位供图）

编辑 吴诗敏 审读 张雪松 二审 桂桐 三审 赵明