3月16日下午，龙岗区“街坊议事堂”走进宝龙街道龙新社区，围绕城中村物业进村的相关法律问题展开全面探讨，助力解决城中村物业综治难题。龙岗区司法局、宝龙街道办有关领导，龙岗区住建局物业监管科、龙新社区的党代表、人大代表以及社区居民代表共80多人参加活动。

阡陌之序难调  百年祖屋集议

据了解，龙新社区兰一、兰二、兰三三个村居民小组总占地面积约48.6万平方米，有户籍居住人口230人，外来流动人口7100多人，楼栋数885栋，出租屋7790套。三个村居民小组犬牙交错，主要有兰水路、兰二路道路贯通。村内面临基础设施老旧不全、车位紧张停车难、利益交叉管理难等问题，对于是否引进物业管理，居民难以达成统一意见。

对此，“街坊议事堂”选定百年祖屋环水堂作为议事地点，发扬“和乡邻以息争端，讲法律力创和谐”的传统，召集各村居民小组代表，听取相关各方的观点和看法，共同探讨物业进村的法律问题，解决物业进村的难题。

议准议深议透  合力化解矛盾分歧

在深圳，不少城中村都成立了集体股份合作公司；但集体股份合作公司能否签订物业服务管理合同，却存在不少疑问。

集体股份合作公司主体是否适格？

兰三街坊代表提出，城中村集体股份合作公司能否和物业公司签订服务合同？

龙岗区住建局物业监管科刘婷表示，《深圳经济特区物业管理条例》第一百二十五条规定，原农村城市化社区可以在区人民政府统筹协调下，由原农村集体经济组织继受单位作为责任主体，参照本条例及相关规定，成立物业管理自治机构。物业管理自治机构的职责限于自行组织提供物业服务，或者购买物业服务并处理与物业服务企业履行合同相关的事项。原农村城市化社区物业管理自治机构成立和运作的具体办法，由区人民政府制定。

也就是说，现在的股份公司是法定主体，可以引进物业。引进物业的方式有两种：一是由股份公司成立物业自治机构，作为物业提供社区的物业服务；二是股份公司可以作为合同的甲方引入专业物业公司，并和物业公司签订物业合同。

每个村民是否都受物业合同约束？

兰二街坊代表李先生提出，是不是每个村民都要遵守集体股份合作公司与物业公司签订的物业服务合同？

针对这个问题，广东卓建律师事务所吕红兵律师指出，村民集体组织本身代表的是村集体的意志，同时也是代表广大股是村民（股东）的利益。基于这个基础，相关的使用权人或者业主享受了相关的服务的话，那么应该是受到村委会或者村民股份合作公司与物业公司签订的《物业管理合同》的约束。

有异议适用少数就要服从多数？

兰二街坊代表提出，引进物业公司的时候要开股东代表大会，有部分村民（股民）不配合，就觉得物业管理方式和生活观念有冲突，有抵触情绪，能否少数服从多数？

针对这个问题，龙岗区人大代表、广东华商（龙岗）律师事务所蔡春雷律师认为，从法律的层面来说，这个就是民事关系。每个地方股份公司都有章程的。股份公司可以援引股份条例（章程），所有的重大事项要经过开股东会来表决；也可以参考《深圳经济特区物业管理条例》的规定，业委会重大事项要经过业主大会表决的。

广东卓建律师事务所许怿滨律师做了补充，城中村股份公司作为物管的主体，跟引入的物业签订合同，按照《深圳经济特区物业管理条例》，只有原则性的规定。原则性的规定：“参照条例和相关规定”。“相关规定”，就包括了村股份公司的章程、规则，以及一些规条，包括怎么样形成共同意志。所以可以从《深圳经济特区物业管理条例》的原则性规定里面能够解读出立法本意，然后来找到解决问题、化解问题的思路。

物业多方管理难协调怎么办？

街坊代表李先生表示了自己担忧，三个村子引入一个物业公司，如果有村子觉得物业服务不满意退出怎么办？

针对这个问题，宝龙街道网格管理中心负责人表示，有分歧很正常，但是要统一思想。在保证物业公司能够活下去的前提下，逐步提高物业服务水平和满意度。

龙岗区住建局物业监管科负责人表示，还要结合村的实际情况，从根本上解决物业区域划分的问题。虽然城中村比较特殊，但是资源共享、相对集中、便于管理的原则还是适用的。如果三个村本来就你中有我、我中有你，密不可分，那从资源共享和管理角度，那我觉得引入一个物业公司是最好的。

物业收费标准如何定、拒交物业费、设施维护资金来源？

关于收费标准的问题，建议从合同约定双方协商的角度去解决这个问题。根据物业服务范围和内容，参照目前的指导价对应的服务标准，参照社区的规模和附近社区的收费情况，确定比较合理的价格。

关于拒交物业费的问题，建议提前规划好物业服务范围和收费标准，并征求村民意见；如果出现矛盾，先由股份合作公司或者村里相关的社工人员去做相应的工作，最后才采取法律手段。

关于社区老旧设施维护资金来源，建议一部分申请政府城中村改造专项资金经费；另一部分则根据区域特点经营商业资源，获取资金。

深圳市龙岗区司法局有关负责人表示：全面推进依法治国，基础在基层、工作重点在基层。“街坊议事堂”活动不断创新，探索以法律途径、法治方式解决社区管理中存在的问题和难点，动社区基层协商民主制度优化与发展，推动提升社区居民的法律意识和法律素养，营造尊法、守法、学法、用法的社会氛围。

“街坊议事堂”是龙岗区司法局、龙岗区普法办坚持以习近平法治思想为指导，结合龙岗区法治建设实际，为培养“法律明白人”、提升居民的法治意识、提供解决问题的法治途径、强化职能部门的法治思维而开展的法治宣传教育系列活动。

“街坊议事堂”按照“政府搭台、社区为主、部门配合、普法为线、解纷为本”的思路，以居民普遍关心的法律问题和法律热点为议事范畴，通过遵循“议什么、谁来议、怎么议、议的成效”的议事流程，搭建以社区普法为核心、多方共同参与的普法议事平台，探索以法律途径、法治方式解决社区管理中存在的问题，从而推动社区（村）基层协商民主制度的优化与发展，推动提升社区（村）居民法律意识与法律素养。

编辑 陈扬 审核 刘杰 邹远先