做买卖往往讲究的是诚信二字，买家看中了房子，钱款也都准备好了，但在签合同前，卖家却突然改口不卖了……

案情回顾

福建厦门的一名男子王二（化名）打算在姐姐王丽（化名）居住的小区购买一套房子作为婚房，遂委托姐姐王丽为其物色合适的房屋。王丽在小区业主群中得知兰某的房屋要出售，便通过微信与其联系。
王丽代表王二与兰某就房屋的出售、房屋售价等进行协商。同王二实地看房之后，王丽与王二确定购买该房屋，并表示可以先支付定金。而卖家兰某表示，不收定金也会将房子以120万元的价格卖给王二，双方随即确定了签订书面合同的大致时间。
王丽告诉兰某，自己的父母也从外地赶来看了房，并且设计好了房屋装修方案。王二已经准备好了购房款，同时将买婚房的事情告知了女方父母。

然而，就在双方约定的签合同日期前，卖家兰某却突然告诉王丽，因房屋价格波动太大，自己暂时不打算卖房，等以后涨价了再卖。王丽告诉兰某，家里为了该婚房已经支出了相关费用和成本，希望兰某再考虑一下，兰某坚决拒绝。

于是，王二向福建省厦门市思明区人民法院提起诉讼，要求兰某赔偿相关损失5万元。兰某辩称，双方没有签订任何协议，也没有收取定金，不应承担赔偿责任。

模拟法庭-情景演绎

（以下均为设计对白）

审判长：现在开庭！

原告：审判长，当初我和卖家商量得好好的，价格也谈好了，按照120万元成交，我还专门找人来装修设计，结果到签合同时她说不卖了！明明口头答应了却又临时反悔，我的损失该怎么算？

被告：请你搞清楚，第一，我没跟你签合同，第二，我没有收你定金，第三，也没有催你那么快就找人设计，凭什么你的损失要我赔？我想等房价的行情变好之后再卖，我有错吗？

原告代理律师：审判长，原被告双方通过微信聊天的方式，就房屋的具体情况和交易价格以及正式签订书面合同的时间等事宜，都已达成了一致的真实意思表示，双方的合同关系已成立。现被告因房价上涨而拒不履行预定合同，理应赔偿原告相应损失五万元。 

被告代理律师：被告将房屋挂在中介网站出售，挂牌的价格不代表真实的交易价格。双方在微信聊天中，只是对房屋的买卖进行了商谈，不存在口头合同，因此双方之间并未建立任何合同关系。

原告代理律师：根据《中华人民共和国民法典》的规定，当事人订立合同，可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。根据原、被告双方之间的微信聊天记录可知，双方之间的合同关系成立。被告已经自认是因为房屋市场价格上涨，而单方面不再继续履行预约合同，明显是被告违约，理应由被告承担违约责任。

被告代理律师：法庭是讲究证据的，单凭原告提供的微信聊天记录截图，并不能代表被告当下的真实意思表示。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。有鉴于此，除书面形式之外的任何形式的房屋转让合同，均因形式违法而归于无效。

原告代理律师：原告为购买被告的房产而多次看房，与多方沟通房屋情况等，已经付出了大量成本，但因被告一方违约，原告丧失了同时间段与其他业主签署买卖合同的机会，故违约方应该对守约方为订立、履行合同支出的合理费用、机会损失等进行赔偿。

被告代理律师：被告未收取原告定金，原告也没有举证证明其存在损失，其主张的违约金没有依据。

审判长：原、被告双方就房屋出售时间和价格等进行协商，约定在将来的一定期限内订立合同，双方之间的预约合同关系成立。被告反悔不卖已构成违约，综合考虑原告为履行合同所支付的合理成本、被告的过错程度等，酌定判定被告赔偿原告1.5万元。

法院：卖家构成违约，赔偿15000元。

法院经审理后认为，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式和其他形式，可采取要约、承诺方式或其他方式。

根据王丽和卖家兰某的微信聊天记录，其向兰某明确发出希望购买兰某房屋并与其订立书面房屋买卖合同的要约，兰某对此也作出同意该要约的意思表示，双方的合同关系成立。王丽和兰某就购买案涉房屋及交易价格进行了磋商，并约定好签订正式的房屋买卖合同的时间。

根据《民法典》的相关规定，该合同的性质应当认为属于预约合同，法院根据其中与预约合同违约责任之相关规定，认定兰某未按其承诺履行订立本约合同的行为构成违约，应赔偿王二相应的损失。

法院综合考虑兰某的过错程度，王二的履约情况、相关成本损失、二手房交易市场风险等因素，酌情认定兰某应赔偿王二损失15000元。

法官：预约合同违约方，赔偿守约方相关损失

《中华人民共和国民法典》第四百九十五条确定了，预约合同是以将来订立合同即本约合同为目的的合同形式，交易双方一旦成立预约合同关系，即受该合同的约束，违反合同义务同样要承担违约责任。

本案交易双方口头商量好要在某一时间签订书面买卖合同，符合《民法典》规定的预约合同的要式，双方间成立预约合同法律关系。之后卖方不愿意订立买卖合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。

关于预约合同的责任承担，根据契约自由的精神，一般不会强制交易双方缔结本约合同，但违约方仍要对守约方为订立、履行合同支出的合理费用、机会损失等进行赔偿。

编辑 陈梓宁 审核 刘杰