基本案情

近日，坪山区司法局派驻碧岭社区法律顾问接到居民曹先生的咨询。曹先生于2020年5月1日与二房东签订了房屋租赁合同，合同约定租期为2020年5月1日至2022年4月20日。现租期未到，但二房东以一房东要收回房子为由，要求曹先生提前退租。曹先生咨询，二房东是否可以以此为由要求曹先生退租？

法律分析

《中华人民共和国劳动合同法》第五百六十二条规定：当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

具体到本案，曹先生与二房东的房屋租赁合同中并未约定一房东要求收回房子即可解除合同，因此二房东没有约定的解除权。虽然曹先生的房屋租赁合同是与二房东签订的，但这并不影响合同的效力。一房东要求收房并不是二房东可以解除合同的依据。二房东既无约定的解除权也无法定的解除权，其提出要求曹先生提前退租的行为是违约解除合同。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。曹先生可以要求二房东继续履行合同。如确实因客观原因无法继续履行合同，则可以要求二房东承担违约责任、赔偿损失。

案件点评

租房时如能与一房东直接签订房屋租赁合同是最好的方式。如无法与一房东直接签订合同时，应当注意二房东与一房东的房屋租赁合同的租赁期限。如房东确因个人原因要提前收回房屋，那么可以依法维护自己的合法权益，要求继续履行或者赔偿损失。作为房东既然已经将房屋出租，那么就应当按照合同的约定履行，如确因自身的原因违约，应当做好补救工作，提前跟租户协商，尽量平和处理，避免产生更多的矛盾纠纷。

编辑 郑双喜 审核 刘杰 邹远先