物业合同有纠纷，诉前调解来“熄火”——坪山区公共法律服务中心助力化解物业纠纷

林某系坪山区金环路某小区的业主，该小区的物业服务企业为深圳市某物业管理有限公司（以下简称物业公司），双方于2018年1月签订《前期物业管理服务合同》及《委托银行代收费协议书》，约定每月5号前缴纳当月物业管理服务费。但2018年3月，林某以物业公司不作为为由拒绝缴纳物业费及水费，直至2020年1月15日，物业公司正式退出该小区物业服务，物业公司便向林某发出最后催缴物业服务费的通知共计7602元人民币，林某仍不予理睬，双方据此产生纠纷并起诉至人民法院。

为止纷息讼、诉源治理，坪山区公共法律服务中心人民调解委员会驻坪山人民法院调解室调解员通过查看物业公司提交的诉讼材料，深入了解本案的基本情况后，引导双方采用调解形式来化解矛盾纠纷。

调解员针对双方的矛盾争议点进行分析梳理：首先，林某与物业公司之间存在合法有效的物业服务合同关系，林某对物业公司提出的水费金额无异议，仅对物业公司不作为的行为和主张的物业费依据提出质疑。

其次，双方当事人的主要争议焦点为：物业公司主张林某需缴纳2018年3月至2020年1月期间的物业费5662元，并还需支付逾期滞纳金2368元（滞纳金按每日万分之五计算，自逾期之日起计算至还清之日止），该主张能否得到支持？

根据《民法典》第九百四十四条，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，如：物业公司履行合同存在较大瑕疵或不履行合同等情形，现林某未能提供充足的证据证明物业公司不作为、未提供物业服务或服务严重不到位的情形，遂以此作为抗辩理由恐难以被采纳。

经过调解员的讲解分析后，林某同意缴纳物业费，但对支付滞纳金的要求表示拒绝。调解员知悉林某意愿后，便将情况转述物业公司，引导物业公司回顾服务期间的服务质量是否达标，若存在因服务不达标而引起小区业主不满的情况，建议物业公司酌情降低一些费用。物业公司也表示其公司在服务过程中确存在瑕疵，若业主愿意一次性缴纳物业费及水费，则同意免除滞纳金。

最后，经调解员居中协调，双方当事人达成合意，物业公司同意林某于2021年10月11日前一次性支付物业管理费5095.8元及水费1940.43（其中物业管理服务费物业公司进行90%折扣）合计7036.23元，物业公司放弃主张滞纳金。

【本案评析】

通过本案调解可见，业主与物业公司之间的和谐关系对构建小区的团结安宁显得尤为重要。作为物业方应该认真听取业主的合理意见，不断提高物业服务质量。同时，业主亦应多理解物业公司提供服务的不易，给予相应的宽容，及时交纳物业费及相关费用，共同致力于打造一个高品质的小区居住环境。

【相关法律附录】

《民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

编辑 郑双喜 审核 刘杰