租赁合同期限4年的厂房，实际使用不满3个月，却又单方面提出停租并停缴租金，其中有何缘故？理由是否合理？拖欠出租方的租金怎么办？当初缴纳的保证金能否退回？近日，龙岗法院审结一宗房屋租赁合同纠纷案，清楚回答了案中涉及被告的这些问题。

一纸《停止租赁通知函》引发纠纷

这起纠纷发生在被告深圳市某通信技术公司与原告深圳市某实业发展公司之间，双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告租用位于龙岗区平湖街道的某厂房共4年，用于公司生产经营。然而，签约不足三个月，被告即向原告送达《停止房屋租赁通知函》，提出停租，“因为存在以下原因：1、贵公司物业房产周边修路，大型车辆进出不便或无法进出，我们无法搬运大型设备和运输产品出厂，影响公司的正常经营。2、原先我们租用的厂房政府叫停了拆迁计划，我们可以续租。”

原告收函后，与被告协商停租事宜，并于三日后签收了被告退回的厂房钥匙。然而，原告认为被告系单方面无故提前终止租赁合同，且拖欠当月租金超过半个月，构成违约，遂向龙岗法院起诉，要求被告根据合同约定，赔偿原告中介费、三个月租金损失、免租期租金、拖欠租金等共计36万余元，并没收被告缴纳的租赁保证金21万元。

被告认为退租理由充分，提出反诉

对于原告的诉求，被告辩称其解除合同的理由是无法实现合同目的。当初，被告租到厂房后，在准备搬运生产设备时发现进出厂房的主干道正在翻修，已被彻底挖断，大型车辆无法进出。被告随后查看了厂房周边，发现附近均为狭窄的居民区道路且多有直角，大型车辆无法转弯，而且沿路还分布着多处民用化粪池，无法承受重压。被告又称，经咨询有关部门，得知该路段“年底完工的可能性非常小”，并录制视频为证。

被告表示，由于设备和产品无法正常进出工厂，生产经营的目的已无法实现，这些原因是被告在订立合同时无法预见的，因此解除合同不属于单方面违约，并因此对原告提出反诉，认为原告无权要求其承担损失，被告无需支付停租当月租金，并要求原告返还其已被扣押的租赁保证金。

针锋相对，原告对被告的反诉提出反驳

针对被告的反诉，原告辩称，被告提前解除合同的真正原因并非道路问题，而是其原办公场所停止拆迁，恢复了使用，这一理由在被告的《停止租赁合同通知函》第二条有明确说明。而且，被告主张道路翻修属于不可预见的情势变更亦不成立，因为该主干道早在两年前就已开始翻修，被告签订合同时就应该知晓交通现状。何况，涉案厂房两旁另有两条道路可以通行，尽管不能通行最大型号的货车，但仍可允许一般的大型运输出入，同一产业园中还有多家企业也需要大型车辆进出，可没有一家因为道路交通受到影响。

法院公正裁判，定分止争

龙岗法院查明，通往涉案厂房的主干道翻修工程早在双方签订租赁合同两年前即已开始，被告要求解除租赁合同缺乏合同及法律依据。根据合同约定，原告诉请被告支付中介费、赔偿三个月租金，合法有据，法院予以支持。由于原告已收回厂房钥匙，法院认定被告使用涉案房屋至收回钥匙当天。根据合同约定，被告还应向原告支付免租期租金3万余元。法院还认为，由于被告向原告发出解除合同通知时并不存在拖欠租金或其他费用、欠薪逃逸的情况，并不属于合同中约定的没收租赁保证金的情形，且被告违约解除合同需赔偿原告三个月租金，已足以弥补原告损失，故原告应将保证金21万元返还被告。

本案宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已发生法律效力。

编辑 许舜钿