在分析深圳违建的历史成因时，北京大学深圳研究生院城市规划与设计学院院长李贵才从早期深圳的住房供应体系的角度出发，阐述了违建产生的原因。

“租金经济”的形成

他介绍，深圳早期的住房供应基本结构包括几个：商品房解决一部分有钱人的居住；福利房则解决公职人员；安置区解决大型企业员工的临时住房问题，还有一部分单位自建房等；而农民房则解决了大批外来务工人员的住房问题。村民的“租金经济”由此形成。

上世纪90年代，深圳市集中拆除了莲花山、黄木岗、冬瓜岭等安置区，一下子将大量的外来人口挤进了城中村农民房中。村民一看“真来钱”，这也就直接导致了当时村集体的抢建潮。

事实上，直到现在的深圳住房供应结构中，城中村农户房仍然承担着部分解决外来人口居住的功能。原因就是深圳是全国唯一一个人口结构倒挂的城市，外来人口与本地人口数量差距巨大。有着这样一个特殊的城市人口结构，而深圳房地产市场供应结构中公租房、廉租房比例较低，这如何能解决大量外来人员的居住问题？受巨大利益的驱动，深圳村民纷纷通过违建来获取收益。

记者在调查中，也真实感受到了“租金经济”会给一个村带来什么。政府规定的宅基地二层半的建设高度，根本看不到。几乎家家户户都将高度调整到了可能达到的极限。一位村集体的负责人告诉记者，村民的收入来源主要靠出租屋，当然是越多越好、越高越好了。另外一个更重要的原因是，伴随着深圳土地价值的快速攀升，村民靠违建来获取更大的土地增值收益，以此增加与政府博弈的筹码。近几年，一些城中村在改造中，因拆迁获巨额补偿，巨大的利益驱动和示范效应，导致村民违建之风日盛。

“二元制+管理滞后”

多位专家在解读违建形成的背景时，都会提到“土地二元制结构”这个关键性因素。

记者采访中了解到，深圳是全国最先推行土地市场化改革的城市，1987年土地拍卖，启动土地的有偿使用。2004年宝安、龙岗两区全面城市化后，深圳成为全国第一个没有农村建制的城市，但是城市二元特征明显，城中村与村中城并存，原农村集体经济组织实际占用大量土地。随着深圳城市发展水平不断提高，基础设施日趋完善，城市功能不断提升，经济社会活动强度越来越大，对土地的需求激增，这一切都刺激了土地的快速增值，土地级差地租飙升。

而在土地大幅增值的巨大利益驱动下，与国有土地同样占有区位优势的集体土地，势必找到了城市开发这一替代功能，事实上形成非法和隐形土地市场，并带来长期困扰深圳的历史遗留问题。市规划国土委将其概括为：陷入“政府拿不走、社区用不了、市场难作为”的尴尬境地。原住民为分享土地增值收益，只能违建抢建。

事实上，2004年集体土地转为国有后，其使用权可以依法出让，即我市所有土地的使用权都可在一定条件下出让。然而由于村集体和村民对城市化这一重大成果的战略意义认识不足，政府在行动上又迟疑不定，在行使国有土地所有权时不坚决，特别是对原农村集体土地顾虑重重、底气不足，使得相当一部分土地所有权缺位，所有权与占有权严重背离，使用权不经政府让渡即被转移，实际上仍然维持了“二无”土地制度，错失了理顺土地存量、进行土地市场化改革的良机。

社区股份公司转型动力不足

位于罗湖繁华路段的原住民吴某家里几栋出租屋，一个月有百万元的租金收入。“这样的土豪，天天躺着睡大觉，都能赚大钱，还会想其他的事吗？”了解情况的租客小赵告诉记者。

记者在调查中发现，很多原农村集体由于过度依赖“租金经济”，对政府出台的各类土地政策置若罔闻，“一心一意搞违建，全力以赴谋租金”成了集体经济组织的生存之道，成为滋生违建的温床。

在违建问题上，很多人都是抱着“法不责众”的心态，这样的结果导致违法成本低于守法成本。深圳大学公共管理学院教授马敬仁分析，很多的违建占用者不愿意手中的住房被确权，因为一旦确权就将被纳入监管，承担相应税费，而不确权也不影响收益，还可以脱离政府监控，不需支出任何成本，违法收益被最大化，这对违法行为起到非常不好的导向作用。

编辑 欧阳炜