个体工商户减免租金须依法进行 单方擅自拒付有可能构成违约

3月25日，在广东省人民政府举行新闻发布会上，针对疫情期间经营受影响的个体工商户减免租金问题，省律师协会会长肖胜方指出，减免租金并非承租方单方可以决定，过程和结果自然影响了出租方的权益，因此，减免租金必须依法进行。单方擅自拒付租金，就有可能构成违约，并将承担相应的违约责任。

为做好疫情防控和支持企业复工复产工作，广东省发布了支持企业复工复产的若干政策措施。相关文件规定：国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、第三个月租金；同时，鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。

肖胜方认为，对这些政策措施，要准确解读、正确适用。适用此项规定要同时具备三个条件：一是承租人必须是民营企业；二是承租标的必须是国有资产类用房；三是承租用途上必需要用于经营，且经营行为受疫情影响较大而不能正常经营的。“三个条件要同时具备缺一不可。”

肖胜方指出，如果承租人不是民营企业，而是国有企业或外资企业，因为不符合民营企业的主体条件，就不能享受上面所说的减免租金的红利；如果承租目的是用于居住，而不是用于经营，自然也不能享受减免租金的红利；还有一些承租企业，可能疫情对其经营业务并没有造成实质性影响，同样不能享受减免租金的红利。“对符合上述减免租金政策适用情形的物业租赁合同，承租人有权依据相关政策要求国有资产类经营用房的出租人减免租金，同时国有资产类用房出租人也应当主动按照上述政策履行减免租金义务，依法支持民营企业特别是个体工商户复工复产。”

如果租赁物不是国有资产类经营用房，根据物权保护原则，政府不能直接以行政决定或命令的方式要求其他物业持有人减免租金。此时承租方是否可以要求减免租金？对于这个问题，肖胜方认为，要具体问题具体分析。

肖胜方表示，如果经营业务并未受到疫情的影响，承租方主张减免租金于法无据，与理不符，自然不能借疫情的名义来逃废租金债务；如果确实因为疫情或者政府及有关部门采取疫情防控措施，而影响到合同的正常履行，当事人主张适用不可抗力并请求部分或者全部免除责任的，依照《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条等规定，部分或者全部免除合同一方的责任。“比如，此前省政府通知要求，‘除特别规定的行业企业外，广东行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时‘，那么，在此不能复工期间，承租人不能复工生产，无法实现使用承租物业的功能，则可以以不可抗力的规定要求出租人免除此期限的租金。”

肖胜方说，另外有些行业，比如餐饮业，限制复工期满后，政府部门因防控需要规定不允许“堂食”，也就是说可以使用租赁物业但因防控而客观上影响了使用，这时就可以根据疫情影响或者防控措施的具体情况，依据公平原则和情势变更原则来确定减免租金的幅度。

肖胜方表示，法律规定，当事人协商一致的可以变更合同约定。出租方和承租方都要意识到，协商的过程就是一个妥协的过程，互谅互让的过程。这才有利于双方最终达成减租的共识。当合同当事人无法达成一致的意见减免租金时，可以寻求人民调解组织和各级律师协会及律师事务所设立的调解中心，借助法律专业人士的专业优势，帮助当事人来进行调解。如果还不能达成一致的意见，发生纠纷的当事人还可以去人民法院、仲裁机构来解决纠纷。“无论如何，减免租金必须要依法依规来完成，千万不要用违法的手段、非法的途径去维护自己的权益，否则就会承担相应的法律责任，甚至是刑事法律责任。”

肖胜方强调，如果没有经过法定程序或协商一致变更合同，那么，原合同约定的租金金额和支付时间等条款对当事人都具有完全的约束力，这是契约精神的体现。所谓“民有私约如律令”，说的就是这个意思。

编辑 赵偲容