疫情期热点法律问题解答|减免租金需具体问题具体分析
读特记者 周国和
2020-02-13 10:57

减免租金需具体问题具体分析

疫情期间房屋租赁租金减免法律问答

新冠肺炎疫情发生以来,租赁经营商户受到了较大影响,纷纷向房东提出了减免租金的要求,广州市、深圳市的房地产租赁协会发出了疫情期间减免租金的倡议,以万达为代表的数十家房地产企业也做出了对承租人减免租金的举动,市民对于房东在疫情期间应不应该减免租金产生了热议。近日,深圳市政府正式出台《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》(以下简称《若干措施》),对物业持有人减免租金做出了规定,并在社会各界引起了强烈反响,然而市民仍然对许多有关租赁的法律问题心存疑虑,为此,本报记者采访了全国优秀律师事务所——广东卓建律师事务所合伙人杨林及李兰兰律师。

1、读特:深圳市发布了《深圳若干措施》,提出了减免物业租金的举措,但我们发现免租只限于市、区政府物业以及市区、属国企持有的物业(以下简称“国有物业”),对于社区股份公司、非国企、个人业主持有的物业(以下简称“非国有物业”)只是鼓励倡导参照国有企业做法减免租金,请问这些承租人要求其他非政府和国企主体在疫情期间免租能获得支持吗?

杨林律师:《深圳若干措施》规定“积极鼓励倡导社区股份合作公司、非国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金”。既然是鼓励和倡导,做法上是参照,那么就无法形成法律约束力和强制力,承租人直接据此向业主或出租方提出减免租要求,这些业主或出租方有权予以减免或拒绝减免。我们想提醒市民注意的是,在《深圳若干措施》中对于上述两类物业的支持在措辞上还是有区别的,对于国有物业使用的是“免除物业租金”,而对于非国有物业使用的是“减免物业租金”,也就是既包括免除的情形,也包括减少的情形。

2、读特:如果承租人向非国有物业业主或出租方提出减免租要求遭到拒绝后,那么承租人寻求法律救济能得到支持吗?

杨林律师:对于此问题不能一概而论,需要做具体作分析。我们认为本次发生的新冠肺炎疫情可以构成不可抗力事件,《中华人民共和国民法总则》第180条规定,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。《中华人民共和国合同法》第117条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。第118条还规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。因此,不可抗力不是“免责金牌”,其适用条件有着严格的限制,必须是因疫情影响租赁合同不能履行的情形下才能适用,如果合同能够履行,不能适用不可抗力免责。例如,因为疫情防控需要而被政府采取管制措施而导致承租人事实上无法使用租赁场地的,承租人可以援引不可抗力条款要求出租人免租,比如电影院政府明令停止经营的就属于典型的适用不可抗力免租的情形;再如,承租人所承租的写字楼因政府要求承租人延迟复工的,对于迟延复工期间的租金也可以援引不可抗力条款要求免租。

受本次疫情影响的租赁合同,如果不构成不可抗力,承租人是否还有其他法律救济途径呢?还有“情势变更”可以适用。《中华人民共和国合同法解释(二)》第26条规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。该规定在理论上称之为情势变更原则,通常情况下情势变更适用的条件是,发生情势变更时,合同仍然能履行,只是履行合同会造成明显的不公平后果,即按原合同履行对一方当事人没有履行意义或会造成重大损失,与构成不可抗力事件不同,不可抗力则是导致造成合同的全部义务都无法履行。因疫情影响导致合同虽然能继续履行,但继续履行将对承租人权益产生重大影响的,例如酒店、商场、培训等经营性场所因疫情影响导致营业额急剧下降,发生经营困难的,继续履行合同会对承租人产生明显的不公平的结果的,可以适用情势变更原则处理,可以要求出租人减租;如果是短期租赁合同的,因疫情影响无法实现合同目的,例如春节期间短期场地或商铺展销租赁合同等,可以用情势变更原则解除合同。

3、读特:如果是个人或家庭承租的非国有的出租屋,能否基于疫情要求减免租金呢?

李兰兰律师:对于承租房屋用于个人或家庭居住的,承租人或家庭成员因疫情被行政机关隔离或严格管制,无法回到出租房屋居住,或实际上无法使用所承租的出租房屋的,我们认为可以基于公平原则协商减免租金,因此造成租金迟延支付的,出租人不得要求承租人支付迟延履行租金的违约金。对于其他情形,如果承租人仍然正常使用或实际占用所承租出租屋的,例如因交通管制不能及时回到出租屋居住的,基于疫情要求出租人减免租金原则上不能获得支持。

4、读特:那除了以上两种情况之外,其他的承租人还能以疫情为由要求减免租金吗?

李兰兰律师:租金履行是金钱债务,除了上述情形外,承租人以疫情为由要求减免租金原则上不能得到支持。虽然广州市、深圳市的房地产租赁协会发出了疫情期间减免租金的倡议,我们认为这种倡议不具法律约束力,不能给业主或出租方设置减免租金的义务。最近新闻媒体报道了以万达为代表的等数十家房地产企业对承租人减免租金的举动,那是这些企业的一种社会担当,是暖心善举,它们履行的是道义上的义务,但不是法律义务。

5、读特:本次受疫情影响的承租人比较多,你认为哪些情形不适用本次疫情呢?

李兰兰律师:对于疫情发生前就已经存在的承租人欠缴租金情形的,或者故意不履行租赁合同,以及在疫情发生后才签订或履行的租赁合同,不能以本次疫情为免责事由。

6、读特:在本次疫情状态下,符合什么条件,承租人可以解除合同而不用承担违约责任呢?

李兰兰律师:在租赁合同的履行客观上受到了疫情的影响,确实无法继续履行的,或继续履行无法实现合同目的,原则上可以解除合同而不用承担责任。大致有以下几种情形:(1)受到疫情客观影响或政府防控管制客观上无法使用租赁房屋的;(2)出租方因疫情原因客观上无法让承租人使用租赁房屋的;(3)因个人感染新冠肺炎被观察或住院治疗的;(4)受到疫情客观影响短期租赁合同;(5)其他因政府采取交通管制措施而无法实际使用租赁房屋的。总而言之,法律上的免责事由的适用都有严格的适用条件的,既要考虑是否存在免责的客观事由,还要考虑该事由与租赁合同履行行为之间是否具有因果关系等因素。

【读特新闻+】

李兰兰律师

广东卓建律师事务所高级合伙人,广东省律师协会民事法律委员会副主任,广东省诉讼法学研究会理事,深圳市律协房地产法律委员会副主任,深圳市人大常委会立法专家,惠州仲裁委员会仲裁员。

杨林律师

广东卓建律师事务所创始合伙人、副主任,远筑房地产律师团负责人,深圳市律师协会房地产法律专业委员会主任,深圳市城市更新协会拆迁谈判专业委员会专家,深圳市规划与自然资源局、税务局顾问,深圳市人大立法基地专家 ,深圳市房地产领域优秀专业律师,深圳仲裁委员会调解员、惠州仲裁委员会仲裁员。

编辑 高原

(作者:读特记者 周国和)
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