新旧物管“打架” 数千住户受痛

理想家园新物业公司的保安在执勤。

3月7日，位于龙岗区布吉街道理想家园小区的一名刘姓业主投诉到本报称，因小区内纠缠半年多的新旧两个物业管理公司共同管理小区，导致该小区从去年8月份以来频频发生盗窃和安全事故，7日晚上，他的孩子上下学必用的自行车又突然"失踪"。这种事情经常发生，引起小区内数千居民的不满却不知所措。“开元物业公司去年8月份就已进驻，可原来的怡和物业公司却不肯撤走，两家物业公司纠缠不休半年多了，统一管理依然遥遥无期，我们业主深受其害，该怎么办？”该小区多个业主对记者诉说。

怎么会出现两个物业公司管理一个小区的情况？业委会通过法定招标确立新物管后旧物管为何还要继续实施并不存在的管理权？最终该如何解决这一问题？记者为此展开调查。

记者调查：地下停车场权属问题导致纷争

地下停车场权属问题导致纷争。

记者在该小区看到，小区大门口是一群穿着山地迷彩服的物管人员在履职服务，而旁边的地下停车场出入口斜坡上，却是另一群身着黑色警服状的物管人员在设有铁栅栏杆和抬闸处执勤，小区业主的车辆出入，只有在征得这些身着警服状的保安员同意并交费后，才能出入地下停车场。

一个业主告诉记者，穿迷彩服的属于新招标进驻的开元物业公司，穿黑警服状的属于招标出局的怡和物业公司，在去年8月份之前，这个车辆出入口是没有人员值守并设置抬闸的，这半年多来，小区业主与停车场保安纠纷不断，纷纷质疑：“原物业解聘后为何还能继续管理并收取停车费？”

走进小区后，记者看到小区内到处张贴着业主们反对原物业的大幅条幅和广告。其中一个最有代表性的维权公告上列举出了开发商和原物业的"五大失职"，如卫生管理脏乱差，监控设备不全形同虚设，硬件设施老旧残，电梯安全隐患大等，明确提出"捍卫业主权利，无法容忍两个物管"的要求。

小区里最有代表性的维权公告上列举出了开发商和原物业的"五大失职"。

理想家园小区业委会副主任钟惟强介绍称，小区共有14栋高层楼房，业主1624户，居民总数达6000多人，原物管怡和公司是由开发商设立的，长期管理不善是广大业主们强烈不满并坚持解聘其履职的根本原因。经小区业主大会表决，决定解聘怡和物业公司。去年7月，经公开招投标，小区引进了新管家开元物业公司。

“新物管是到位了，但原物管和开发商宣称地下停车场900多个车位产权归属开发商，拒绝交由新物管管理，收益更由其继续享有，这导致小区半年多来一直存在两个物管公司共同管理的局面。我们曾经为此去函开发商协商，街道办也多次出面协调，甚至提出停车场收益分成，但都遭到对方的拒绝。我们业主的第一诉求是，权属和收益问题暂时搁置，先解决好统一管理问题即原物管的退出问题。”钟惟强说。

据介绍，两个物管共存目前已经造成很多不良后果，比如小区安全问题，因管理不统一，经常有业主财物被盗窃、外人胡乱闯入等情况；发生盗窃事故后，两个物管就互相指责和诿过，最后不了了之；纠缠不清，新物管对各种设施改造和服务无法正常履职。时间一长，有些业主连管理费都不愿交……

新旧物管交锋：都说自己冤希望早点解决

地下停车场的产权问题引发的纠纷导致双物管存在。

对于业主和新物业公司的上述怨言和苦恼，原物业怡和公司主任黄志文表示，他们也想退出，但退出的前提是对合同约定和法律界定的尊重问题。“首先，当初的售楼合同上明确注明地下停车场按照‘谁投资、谁受益’原则，产权归属开发商，这是起码的契约尊重；其次，按法律办事，业主可以就产权归属问题起诉开发商，法院判定是谁的就归谁；再次，去年的招投标文件上，并没有列出关于地下停车场的招标内容，表明新物业无权管理该停车场，而招标文书是由业主大会授权业委会制定发布的。我的最后表态是，地面物业都已经移交好，地下停车场问题只要业委会和开发商谈好，我们就退出！”

对此观点，钟惟强向记者说，招标书上确实没有列入地下停车场一项，但是，这是在开发商和原物业向业委会提出书面要求后，才不列入的。这份函件还保存在自己手里。业主们认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。作为物业公司和开发商，都不具备收取使用费的条件。更何况原物业早已解聘，谈不上收保管费。其次，收费主体也不合法。目前小区地下停车场收费既没有交通主管部门批准的停车场经营许可证，也没有物价部门的收费审批手续，属于非法收费。另外，小区停车位属于全体业主共有，收取的停车费应归全体业主所有。

有关部门：无确权职能只能尽力协调解决

小区内维权标语到处可见。

布吉街道办、深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局意见如何？

布吉街道办物业管理中心主任欧志强表示，他们没有确权职能，只能尽力协调双方谈判解决，要想确权，必须通过法院诉讼。他说，争执的症结是权属不清，他们多次组织协调过，目前最靠谱的解决方法是双方以协议方式，由开发商委托新物业公司管理并收费，但是开发商要求必须派出自己的财务人员进行监控，地下停车场实行独立核算，新物业公司只能获得收益中的管理成本部分。业委会和新物业公司不同意开发商的要求，认为收益起码得是按比例分成才行。

深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局工作人员则回函表示，对于停车场权属问题，该局没有明确。

律师：原物业公司必须无条件退出

对此，广东惠商律师事务所资深律师戴亚平表示，小区业主与物业管理公司之间是聘用关系，不管地下停车场产权归谁，当聘用关系中止，物业公司的管理权即告中止，都必须无条件退出；如果物业公司不肯退出，即构成侵权，可以通过诉讼要求法院强行停止其在小区内行使管理权并撤出小区。根据当初的合同约定，在确权诉讼尚未判决下来之前，或即使产权归属开发商，他也只可享有收益权，不能享有管理权，即管理权只能由业委会及其授权的物业公司履行。

业主呼吁恢复统一管理

记者调查期间，业主们纷纷强调，已经被这个纷争烦扰半年，无法忍受，希望有关部门和相关各方抓紧协调，尽快结束小区内两个"管家"的局面，回归正常生活。小区业委会最后表态称，第一要务是尽快恢复一体化管理，再通过法律途径确权小区的相关物业。

编辑 欧阳炜