城市蓝皮书：棚改退出后，中小城市房地产市场风险隐忧开始显现

10月29日，中国社科院城市发展与环境研究所及社科文献出版社共同在京发布的《城市蓝皮书：中国城市发展报告No.12》指出，棚改退出后中小城市房地产市场风险隐忧开始显现。

蓝皮书指出，销售价格方面，2018年，全国商品住宅平均销售价格上涨了12.2%，其价格涨幅主要是由三、四线及以下中小城市住宅市场销售所贡献的。在市场销售量方面，由于去库存和棚改政策的相互叠加，全国待售商品房面积持续大幅减少，相对于大、中城市而言，三、四线及以下的中小城市对房地产市场销售量增幅的贡献更大。

在中小城市对房地产市场销售价格和销售量做出较大贡献的同时，三、四线甚至五、六线城市房地产市场的隐忧已经逐渐开始显现。

蓝皮书认为，中小城市市场表现较好的主要原因之一就是棚户区改造的推进，为保障棚户区改造的资金供给，抵押补充贷款（PSL）应运而生，在PSL的支持下，棚户区改造规模不断扩大。2015~2018年，全国棚户区住房改造新开工累计2442万套。但是，2018年下半年较上半年明显收紧，下半年的新增抵押补充贷款（PSL）共计1944亿元，仅占全年PSL新增规模的28%。

蓝皮书指出，未来棚户区改造的融资模式将由政府购买棚改服务转向以发行棚改专项债为主，通过市场化方式，积极鼓励国开行、农发行对收益能平衡的优质棚改项目继续贷款。2019年全国棚户区改造任务285万套，而2018年的开工量为626万套。这表明我国的棚改政策发生了重大变化，受棚改政策推动较大的中小城市尤其是棚改货币化安置比例较高的中小城市，其房地产市场必然受到较大的影响。

从市场表现来看，40个大中城市以外的其他中小城市的商品房销售面积增幅由2017年的13.9%回落到2018年的1.8%。这也说明随着去库存和棚改政策的不断收紧，以及中小城市市场需求的不断释放，缺乏人口流入和产业支撑的中小城市房地产市场风险将不断提升。

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城市蓝皮书：房租赁市场或面临集体土地租赁住房冲击

10月29日，中国社科院城市发展与环境研究所及社科文献出版社共同在京发布的《城市蓝皮书：中国城市发展报告No.12》指出，住房租赁市场或面临集体土地租赁住房冲击。

在一系列发展租赁市场的政策措施下，城市住房租赁市场价格总体平稳，并依稀可见稳中有降的趋势。一线城市住房租赁价格小幅上扬，二线城市住房租赁价格有所下降。在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策导向下，大力发展住房租赁市场、建立租购并举的住房制度成为各地重要的政策措施。

蓝皮书指出，其中，利用集体土地建设租赁住房对房地产市场的影响不可小觑。2017年8月，国土资源部、住房城乡建设部《关于印发〈利用集体建设用地建设租赁住房试点方案〉的通知》，确定把北京、上海、辽宁沈阳、江苏南京、浙江杭州、安徽合肥、福建厦门、河南郑州、湖北武汉、广东广州、佛山、肇庆、四川成都等城市作为利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点。

以北京市为例，北京市计划在2017~2021年五年内供应1000公顷集体土地用于集体租赁住房建设，平均每年供地任务量约为200公顷；而在2018年度北京市建设用地供应计划中，计划供应国有住宅用地1000公顷、集体土地租赁住房用地200公顷，集体土地租赁住房用地占全部住宅用地的六分之一，2018年底已实现集体土地租赁住房用地供应209.2公顷，完成率达105%。

蓝皮书认为，由此可以预期，在未来几年，随着集体土地建设租赁住房政策适用范围的扩大，相当规模的新增集体土地租赁房源的集中入市，将给当地的住房租赁市场带来较大的冲击。

见习编辑 许家宜