租客注意！这本蓝皮书称，未来三到五年租金仍将上涨

4月17日，品牌中国战略规划院、迈点研究院、社科文献出版社共同发布的《品牌蓝皮书：中国住房租赁品牌发展报告（2018）》（以下简称“蓝皮书”）指出，长期来看，我国住房租赁市场缺口仍然较大，市场容量空间有待提升。为满足市场需求，抢占市场份额，未来我国头部长租公寓品牌仍将进一步扩张。

蓝皮书分析指出，各长租公寓品牌也会逐渐走向成熟，品牌建设将呈现标准化和多样化共存的特点，智能化、互联网深入品牌运营和营销，有助于提高品牌运作效率，助力品牌发展。针对长租公寓资金需求量大、回报周期长等特点，资产证券化将成为主要融资模式。为追求规模经济，长租公寓品牌横向并购、纵向联合将成为趋势，集中式长租公寓尤为显著。在行业快速成长过程中，面对长租公寓品牌暴露的问题，为促进长租公寓品牌的健康发展，希望相关部门能够针对行业加强监管，为行业的发展提供更多支持，促进我国住房租赁行业健康可持续发展。

长租公寓客群租房需求将扩大，核心城市租金仍将稳定上涨

蓝皮书指出，长租公寓伴随着人们的生命周期，满足了多个年龄群体的需求。潜在用户人物画像年龄层次丰富，跨越18~50岁群体，其中占比较大的为19~24岁和25~34岁群体，分别达到27%和50%（据迈点研究院不完全统计）。具体来看，长租公寓不仅满足了年轻人买房前的过渡需求，也满足了成熟人群异地中长期差旅等生活场景需求。

另外，随着人们平均买房年龄的推迟，北京市购房者峰值年龄已从2013年的30岁延迟到2017年的33岁，租客停留在租赁市场的年龄有所延长，而且以消费升级的“90后”“95后”为主，未来住房租赁市场规模将进一步扩大。根据测算，未来十年保守估计我国还需要2亿套住房才能满足需求，且主要集中于核心城市。长期来看，长租公寓需求将会进一步扩大。

同时，蓝皮书认为，未来三到五年内，核心城市租金仍将呈现稳定上涨趋势。

一方面，未来三到五年内，长租公寓在核心城市仍处于供不应求态势；另一方面，参考住房租赁市场相对成熟的发达国家如美国和日本相关数据，租金涨幅与国家经济发展速度密切相关。以北京为例，2010~2017年人均收入增长100%，其租金价格上涨70%~80%，依存度达到0.7~0.8。当前我国正处于经济快速发展阶段，城市化率快速提高，未来核心城市租金上涨压力依然巨大。

蓝皮书还建议，长租公寓租客整体趋于年轻化，年龄结构也在不断丰富，公寓应用与生活场景相结合，使长租公寓产品呈现多样化需求。长租公寓品牌可根据潜在客群呈现的多样化产品需求进行产品多样化建设，在扩大市场规模的同时稳定留存客户，保证其市场占有率的稳定增长。鉴于长租公寓规模化扩张的发展特点，在进行多样化产品建设的同时，精选核心产品、服务进行大规模、专业化建设、推广，可以显著降低扩张成本、提高运营效率。

长租公寓头部品牌仍会继续扩张，“轻资产、重资产并举”将是扩张主流方式

蓝皮书还称，长租公寓重资产依赖程度高，回报周期长，为追求规模经济，未来行业整体仍会继续扩张。而城市租赁住房用地供应量的增加，也为长租公寓品牌扩张提供了必要条件长租公寓头部品牌扩张迅速，以集中式长租公寓头部品牌为例，当前我国主要城市公寓门店数量平均已达到10.2个（据迈点研究院不完全统计）。

预测长租公寓头部品牌仍会继续扩张。首先，供不应求仍然是我国住房租赁市场的主要矛盾之一；其次，目前长租公寓利润率仅为8%左右，为提高利润率、扩大规模、摊销成本，追求规模经济效应仍是长租公寓未来运营重要策略。同时，未来主要城市租赁住房用地供应量将进一步增加，以北京为例，未来五年租赁住房供地将达到1300公顷，可建造的租赁住房将达到50万套，城市租赁住房用地供应量的增加为长租公寓品牌扩张提供了必要条件。

“轻资产、重资产并举”将是长租公寓品牌扩张的主流方式。

蓝皮书认为，轻资产模式下运营，回款相对较快。普华永道思略特报告显示，长租公寓轻资产回报周期平均在3年左右，可满足品牌快速扩张、聚焦服务质量、打造品牌效应的需求。相对而言，重资产运营面临回报周期较长、成本高、扩张速度慢等问题。但伴随着资产证券化的逐渐成熟，企业可通过类REITs出售等方式，快速收回资金，完成退出。

在当前资本紧缩、各品牌想要在蓝海竞争中快速抢占市场份额的实际情况下，长租公寓品牌可通过轻资产、重资产并举的方式进行扩张发展。前期品牌可利用轻资产运营加快规模扩张，后期加大重资产项目所占比例，逐步利用资产证券化等金融工具完成项目退出。

品牌横向并购联合将会成为趋势，公寓智能化管理渗透率将全面提高

蓝皮书认为，长租公寓品牌横向并购、联合将会成为趋势，集中式长租公寓尤为突出横向并购作为企业发展的重要战略之一，对于企业产生规模效应、降低生产成本、消除竞争、提高市场占有率具有重要意义。伴随行业逐渐走向成熟，品牌竞争日益激烈，长租公寓品牌自身发展将越来越寻求差异化、规模化。专业化程度高、品牌效应强的品牌之间进行横向并购、联合将会成为未来发展趋势，而集中式长租公寓由于其产权结构更为清晰、管理集中化程度更高等将更为突出。其实早在2017年，魔方公寓就入股V客青年公寓，2018年金地商置旗下深圳火花时代投资管理有限公司就收购了Warm＋公寓等。

蓝皮书称，科技助力行业发展，公寓智能化管理渗透率全面提高，在提高运营效率同时，促进了产业链发展近年来长租公寓品牌智能化管理程度全面提高，当前主要表现为智能配件和SaaS管理系统、APP渗透率的不断提高。

以长租公寓头部品牌APP渗透率为例，根据极光大数据统计，截至2018年7月，自如APP渗透率已达到19%。将公寓智能化管理与“互联网+”相结合，运用到营销租房、品牌运营、日常管理等方面，是提高公寓运营管理效率、提升租客体验的重要手段，未来公寓管理智能化程度将会进一步提高。

另外，随着公寓智能化管理逐渐走向成熟，公寓智能化管理将深度伴随租客生活场景，贯穿住房租赁产业链各个环节，这对于提高整个产业链的运作效率、促进产业链协同发展，将起到重要作用。

编辑 刘桂瑶