“金九”开局遇“寒流”，新房量价齐跌，成交陷入迷局

数据显示，上周深圳新房成交量价齐跌，是今年来，除春节与“五一”小长假外，深圳新房成交量最低的一周，均价也大幅下滑，从“6字头”重回“4字头”。业内分析普遍认为，由于规土委数据的滞后性，以及成交结构的变化，统计数据与实际成交状况还是存在一定差距。

笔者却发现，有部分热销楼盘实际备案数量与开发商透露的销售成绩差距甚远，让不少项目的“热销”打上疑问号。

传统淡季，成交量创下半年新低

8月新房供应量有所上涨，普通住宅入市节奏有所加推。中国指数研究院数据显示，8月深圳共有13个新房项目开盘或加推，共推出3967套房源。环比7月推出的1865套房源有大幅提高。然而，新盘项目加快入市的同时，成交量却不太理想，上周（8月22日-8月28日）市场成交量大幅下降，深圳商品住宅共成交321套，环比前一周下降34.22%，成交面积为2.92万平方米，环比前一周下跌39.35%。

对此，深圳房信网地产事业部总经理周学军认为，暑假一向是市场淡季，开发商多集中精力准备面对“金九银十”，目前一手房推盘量不多，成交量下滑是正常现象。

8月深圳新房成交量持续递减，已连续3周成交量下滑，上周全市新房成交321套，是今年以来，除了春节长假与五一长假之外，成交量最低的一周，其中，单日成交量持续低位，8月27日成交量更是仅有6套。

区域方面，福田、罗湖、南山、盐田4区共成交10套新房，其中福田无成交贡献；宝安和龙岗作为成交主力区域，分别成交新房131套及180套。

豪宅观望，新房均价“缩水”超过2万

此前，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁曾指出，第三季度深圳新房的推盘量相较第二季度有所提高。他同时预测，下半年深圳豪宅供应的比例会明显减少，全市均价会受到相应影响。

规土委数据显示，上周深圳全市成交均价为45313元/平方米，环比下降16.2%，近两周新房均价绝对值就“缩水”2万多元。其中南山虽然均价高达12元/平方米，但成交低迷；而作为成交主力的宝安、龙岗成交价格分别环比下降21.5%、1.7%。总体看，刚需物业占据成交主流，直接拉低全市成交均价。

中指院研究人士认为，从成交与价格方面，可以看出深圳购买力正被逐渐减弱，尤其在近期，刚需客户的购买力不足，成交下滑，豪宅市场也在开始观望。“从数据上看，近2个月的豪宅供应并没有减少。”

对于购买力不足导致的成交量价下行，房信网周学军持不同意见，“从前我们也担心过深圳的购买力问题，但事实证明，深圳的购买力没有问题。目前只是因为新房成交产品、区域发生变化所引起的短暂下滑，深圳房价并没有太大松动。”

真假热销？销售成绩与备案数据差距大

深圳中原研究中心监测，上周深圳有4个项目开盘或加推，共推出534套房源。而据了解，这4个项目去化率都在8成以上。业内人士指出，规土委成交数据存在滞后性，上周市场成交数据更多反映的是7月的成交状况。

那么，7月深圳市场的成交成色又是如何呢？据统计，今年7月深圳共有11个项目开盘或加推，约推出1865套房源，据开发商透露，7月入市项目去化率皆比较理想，其中超过半数的项目去化率在7成以上。但笔者却发现，有2个项目在规土委的备案数量与开发商透露的销售成绩出入较大。

7月中旬，在龙岗有2个项目开盘，推售量都在200套以上，去化率分别是9成和7成，但目前这两个项目在规土委的备案数量分别为60套和8套。

不仅7月如此， 6月中旬开盘的花语馨花园，该项目开盘当天，开发商表示项目去化率为7成。但当时就有知情人士向笔者透露，该盘成交量并不理想。对此，笔者多次咨询该项目销售人员，销售人员均闪烁其词、回避问题。目前，项目在规土委上已备案房源数为17套。

笔者调查发现，某5月开盘的项目，当时开发商声称去化率在九成以上。但截至目前，项目在规土委上备案房源数仍未到达当初推盘数量的一半。

开发商的销售成绩与最终的备案数量严重不符，也为今年“热销”的新房项目打上疑问号。发稿前，笔者再次联系到前述4个项目的销售人员，其中有3个项目的销售人员表示：房源量比较充足，价格与早前开盘时基本持平。业内人士指出，不排除当初开盘时开发商有夸大成交数据的可能。

延伸阅读

8月百城指数出台，深圳房价同比上涨43%

中国房地产指数系统百城价格指数显示，8月，全国100个城市新建住宅平均价格为12270元/平方米，环比上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54个百分点。同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨13.75%，涨幅较上月扩大1.36个百分点。

其中，新房住宅价格环比2016年7月上涨的城市个数为68个，较上月增加2个。住宅价格环比2016年7月下跌的城市个数为29个，较上月减少1个。其中深圳也在上涨城市之列，上涨2.05%。

同比来看，2016年8月新房住宅价格同比上涨的城市个数为71个，较上月增加9个。而新房住宅价格同比2015年8月下跌的城市个数为29个，较上月减少9个。其中，深圳涨幅较大，为43.01%，此外，惠州、东莞同比涨幅同样超过40%。（中国指数研究院）

编辑 黄玉