深政谈｜保留城中村“廉租房”功能，就是保留城市发展弹性空间

   近日，市政府关于加快培育和发展住房租赁市场工作情况的报告，提请市六届人大常委会第二十九次会议审议。报告提醒，要关注城中村专业化租赁推高房租，对低收入人群形成“挤出效应”。报告提出，将编制全市统一、科学、合理的租金指导价格并定期向社会发布，引导骨干企业出租房的租金不高于所在区域的租金指导价格。

深圳是一个移民城市，外来人口多，流动性大，大量来深建设者最初只能通过租房在深圳落脚、扎根。

深圳是国内最发达、最活跃的住房租赁市场之一，也是全球住房租赁占比最高的城市之一。据初步统计，目前全市共有各类出租住房约783万套，占住房存量总套数的73.5%，全市约有65%的常住人口租房住。同时，深圳近几年每年常住人口新增50万至60万，2/3的新增需求要通过存量市场解决，租赁供求关系比较紧张。

在解决全市居民的住房问题中，城中村起着非常重要的作用。目前，深圳城中村租赁住房约490万套，占全市租赁住房的62.6%。城中村租金基本稳定在40元/平方米以内，平均租金只有商品房的一半。城中村租赁住房流转快、出租率高，部分原特区内及地铁沿线城中村基本处于满租状态，全市超过六成的租客住在城中村。

事实上，正是大量低租金的城中村住房，为广大中低收入家庭和大量外来年轻人才提供了落脚处和容身所，让来深建设者有了居住的“最低保障”。近年来，在生活成本高企的情况下，深圳之所以还能源源不断地吸引外来人口，城中村功不可没。

租住在深圳城中村的，并非都是外界想象中的“底层人群”。目前，在深圳的高学历人群（本科及以上学历者）中，有一半租住在城中村。有城市研究者认为，功能混合、阶层混合的城中村，如同一个巨大的梦想孵化器，让深圳拥有更低的创新成本、更强的发展活力。同时，城中村作为一个低成本空间，无形中拉低了整个城市的营商成本，成为深圳吸引大批民营企业的重要基础。

近年来，深圳住房租赁市场蓬勃发展，但也暴露出租金上涨态势明显、市场行为不够规范、企业进村改造无序的新问题。

统计数据显示，2018年1至10月，商品房同比上涨7.9%，城中村住房同比上涨6.8%。房租上涨的原因是多方面的，有人口持续净流入和人口结构变化带来的旺盛租赁需求和租赁消费明显升级，有违法建筑处理和城市更新带来的租赁房源结构持续优化，也有房价和租金的联动效应。

对于城中村租金上涨，还有一个不容忽视的重要原因，即专业化租赁的推手作用。2017年10月，深圳发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，引导城中村通过综合整治开展规模化租赁，同时计划推进100万套城中村存量房屋开展规模化租赁业务，以期解决目前住房租赁市场特别是城中村租赁秩序混乱、安全隐患严重、权益保障不足、供给效率不高、公共服务滞后的问题。据初步统计，目前住房租赁企业“进村”数量约200个，改造住房（含洽谈）约10万套，占城中村租赁房的2%；已改造出租约1万套。

企业开展城中村专业化租赁，通过统一改造立面、建设楼栋连廊、设置共享空间、增加家私家电配置，确实改善了城中村居住环境，提供了更多增值服务，但也使租金“水涨船高”%。特别是部分分散式长租公寓机构为加速扩张而争抢房源，带来房租的非理性上涨。

城中村专业化租赁带来的租金上涨问题，进一步拉高了租房者的生活成本，无形中挤占了对价格较为敏感的低收入者的居住空间，一定程度上抑制了广大租房者的消费能力，以及年轻人的奋斗激情，对外来人才的“挤出效应”明显，也不利于城市营商环境建设，严重背离了深圳发展租赁市场的初衷。特别是部分企业在进村改造中联合原村民、股份公司强行腾退现有租户，又未采取有效的安置措施，造成了较大的社会风险隐患。

2018年10月24日，习近平总书记在广州考察荔湾区西关历史文化街区永庆坊时强调，城市文明传承和根脉延续十分重要，传统和现代要融合发展，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。

对于深圳来说，城中村就是城市的记忆，也是很多人的乡愁。有网友说，保留城中村，就是留住人口、留住历史。

2018年11月5日，市规土委发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿）。规划提出，要从城市发展战略高度出发，以提高城市发展质量和提升城市竞争力为核心，保留城市发展弹性，在特定时间内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质， 实现城中村可持续的全面发展，努力将城中村建设成安全、有序、和谐的特色城市空间。

也就是说，原先城中村改造常用手段大拆大建，改成了柔性的综合治理。规划期内，全市城中村综合整治分区用地规模为 55 平方公里，占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。大量城中村将以综合整治的方式继续存在，不仅有利于稳定租金，留住人才和企业，而且相对于拆迁重建，综合整治显然更节约成本，也更容易推进。

特别值得注意的是，规划提出，要规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。同时，政府相关部门应加强城中村租赁管理，要求企业控制改造成本，参照租赁指导价格合理定价。改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。民生优先的理念，在城中村的规划定位和管理导向中，一览无遗。

城中村租金的走向，最终要在政策与市场的博弈中走向平稳。

市委六届九次全会明确提出，要严防城中村借改造、统一租赁之机变相涨价。营商环境改革“20条”则明确要实施租赁分级分类价格管理，促进租赁房屋租期和租金稳定。2018年6月，市领导带队开展住房租赁市场现场调研，并邀请全市5家有代表性的租赁企业进行座谈，再次强调租赁市场发展要实现专业化、规模化以及规范化；合理控制城中村改造标准和成本投入，应符合当前社会和租客实际需求；企业应有社会责任感，不应单纯以盈利为目的进行城中村改造，应严格控制租金水平和涨幅。

有专家认为，“租金管制”有违市场化方向，是一种政策倒退，不能轻易动用。但应该看到的是，虽然市场在资源配置中起决定性作用，当市场失灵时，也就是租金高涨到影响民生质量和社会公平、危及实体经济生存和营商环境建设时，政府“看得见的手”必须举起，弥补市场失灵的缺陷，推动住房租赁市场平稳健康发展，坚决维护城市发展大局和公共利益。

首先，要完善住房租赁法律法规体系建设，用法治化手段促进市场化成熟。当前，随意涨租、随意解除租约、行业无序竞争、租赁纠纷调处难问题，在深圳住房租赁市场上并不鲜见，原因之一就是相关法律法规缺失，特别是大部分城中村住房不符合国家和广东省现有法律法规关于租赁住房的规定，处于“无法可依”的状态。充分利用好特区立法权和较大市立法权，加紧修订出台《深圳市出租屋管理若干规定》《深圳市房地产市场监管办法》，并启动《深圳市住房租赁管理条例》立法，保障租赁双方合法权益，建立完善租赁关系、租赁行为、租赁权益保护的具体标准和负面清单制度，更好促进租赁市场健康有序发展，势在必行。

其次，要建立健全租金价格发布和管理制度，防止城中村房源规模化改造运营后带动片区租金投机性上涨。城中村本来是解决中低收入群体、初来乍到年轻人的居住问题，综合整治改善居住环境可以，但高端化的大改造没必要，否则必然导致租金大涨，要么是租客承担不起租金，要么是政府背负巨大财政负担。因此，政府要加强对城中村规模化改造的指导，合理设置租赁企业准入门槛，对城中村综合整治给予适当财政补贴，降低企业改造和运营成本，引导租赁企业按照租户消费结构和支付能力，供应产品丰富、层次多样、价格低廉的租赁房源。其中，特别要重点发挥市、区国有租赁企业在稳定租赁关系和价格中的示范引领作用，坚持国企开展租赁业务的社会责任感和非盈利目标。同时，加快编制全市统一、科学、合理的租金指导价格并定期向社会发布，引导骨干企业出租房的租金不高于所在区域的租金指导价格。

再者，要着力进行制度创新，探索稳租金商品房制度试点延伸运用。当前，针对租赁市场发展中的租金上涨过快风险，为建立租赁市场长期稳定健康发展的长效机制，深圳借鉴德国的成功经验，正探索建立稳租金商品房制度，限制租赁住房租金水平及每年涨幅，以稳定市场预期。目前“一房一价”的稳租金商品房制度主要是针对新建商品房，但新建房源毕竟有限，租赁住房的大头还是城中村的存量房源。因此，可以考虑稳租金制度的“城中村版本”，规定合同期内出租方调整租金的频率和幅度，让更多来深圳追逐梦想、脚踏实地创造价值的人，能够找到一个租金可负担的稳定安身之所。

编辑 李宇婷