物业托管+统租运营+综合整治，深圳这个公寓太酷炫！

去年9月，在南园街道党工委的引领推动下，上步实业股份有限公司玉田分公司的部分业主，与第三方企业签署物业托管协议，将旗下物业交由后者进行升级改造，并进行统一的经营管理。近一年来，该村整体签约改造比例目前已逾四成，将形成千余套安全优质的公寓房供给。与此同时，通过引入第三方企业，明确主体责任，“物业托管+统租运营+综合整治”的模式，有效提升了环境、消防、安全、管理等，实现村民和托管企业共享共赢，逐渐走出了一条城中村综合治理的新路子。

首批房源12分钟内被抢购一空 业主直言安心省心

18日下午，记者来到玉田社区向东围东村33栋、35栋楼前，只见改造后的楼宇外观摩登酷炫、鲜明亮眼，而它也有了一个新的名字——“泊寓”。

大门一侧，“已满租”的告示牌十分显眼。走进其中，开放型的门庭以及敞亮的首层活动空间，无一不在彰显着现代气息和年轻主题。公共活动空间内，吧台、书室、桌球等休闲社交功能一应俱全，相比之下，二楼以上的居住空间则更显私密和安静。

据介绍，“泊寓”是面向18-40岁白领的青年型公寓，皆以小户型为主。以该栋“泊寓”为例，上下共有44套房源，共4种户型，面积段约12-25平，房租1300-2400元/月。相比周边城中村房源，价格其实并没有明显的上浮，但装修设计、内置家具家电，乃至内部物业管理水平，却是前者难以企及。这也导致首批44套房源今年4月7日在上市招租时，仅用时12分钟便被抢购一空。

毕业生小王直言自己正密切关注下一批房源的投放。“市中心地段，公寓房品质，大物业管理，还是城中村的价格，这么高性价比的房源，自然很受市场欢迎。”

玉田村居民郑贤超是33、35栋的业主之一，也是去年首批参与签约的。他说，以前城中村消防基础薄弱，租客安全意识较差，而自己作为业主也确实没有能力去管理，常常因此担惊受怕。签约并将房屋统一交给万村公司后，楼宇外部焕然一新，内部结构也更为合理，完善了喷淋、报警系统、监控系统等消防设施，增加门禁系统、公寓管家等管理措施，他个人要做的就是按月从后者那里收租。

“虽然租金涨幅不算多，但是经设计改造后的房间套数增加了，整体收益上升。最为关键的是，有了专业力量的管理，房屋在品质、安全系数方面都大幅提升，做业主的省去了很多要操心的事。

玉田村签约物业比例逾四成 形成千余套房屋供给

南园街道玉田村位于上步南路以东、埔尾村以西、东园路以北、南园路以南，由祠堂村和向东围2个自然村组成，现有110栋居民楼。

据上步股份公司玉田分公司办公室主任梁荣国介绍，玉田村内的居民楼多是1995年竣工的，经过二十多年的风雨，楼宇普遍进入保养的高峰期。与此同时，城中村由于建筑间距小、通道窄，基础消防设施不足，火灾隐患种类多、存量大，消防安全问题也成为了长期悬在居民头顶的一把利剑。

开拓思路，破解困局。2017年，福田区委区政府聚焦“城市综合治理”，深入开展“新城中村计划”。期间，南园街道党工委结合辖区现状，积极推进城中村引入第三方运营管理单位工作，力求通过引入综合实力强的第三方物业管理单位的方式，充分发挥物管单位在房屋改造、消防设施提升、居住人员管理等方面的作用，并将玉田村列为工作试点村。

当年7月，玉田分公司把遴选出的7家社会企业向村民进行公告。在汇集民意的基础上，村民一致选出了深圳市万科房地产有限公司全资子公司的深圳市万村发展有限公司作为签约的首选。村民普遍表示，除了租金提升之外，他们更看重的是企业自身专业能力、管理优势、抗风险能力等。

深圳市万村发展有限公司副总经理黄楠表示，截至目前，玉田村已纳入签约改造的楼宇达40栋，占全村总物业比例超过40%，签约面积约33000平方米。据统计，已进行改造施工的共33栋，其中4栋已改造完成，另有4栋将于本月开放。除了针对年轻白领的“泊寓-青年公寓”外，还有“禾寓-家庭式公寓”、企业宿舍，产品均可配合政府转化为不同需求的人才公寓。

该公司目前已投入资金9500万余元，用于房屋装修改造及水电消防改造施工。在保持公寓租金相对低位的情况下，后续部分商业物业的运营将为其摊销部分成本。已签约楼宇的整体改造工作将于今年内完成，共计将形成千余套公寓房源的有效供给。

模式实现共享共赢  其他城中村区域开始“复制”

城中村一直是个复杂的存在，城中村综合治理的出路究竟在哪里，政府又该在其中扮演怎样的角色？玉田村的探路，显然为之提供了更多的可能性。

据悉，“玉田模式”是在城中村引入品牌企业进行城中村物业统一托管，对托管的城中村物业进行全方位升级改造，并对改造后的物业统一进行经营管理。其植入了较为成熟的物业管理、人才公寓、长租公寓、商业物业的管理运营方式，由进驻的物管企业收取物业管理费并承担安全主体责任，推动村内市容环境、消防安全、治安管理等各方面的整体提升。

推进大约可以分为三个环节：

一是开展物业统一托管。引入市场化品牌物业管理企业作为第三方企业，与城中村居民进行充分协商，根据公平、自愿原则，把有城中村改造意愿的村民的物业集中托管工作，促进村物业管理规范化。

二是实施全方位升级改造。在村物业统一托管后，由进驻的物管企业对城中村进行全方位的升级改造，包括对居住环境进行提升，美化公共街面，优化公共步行道路及活动空间，并对房屋界面及内部进行改造装修，完善各类基础设施特别是消防安全设施。

三是实行物业“统租”运营。对升级改造后的城中村物业进行统一的经营管理，植入物业管理、长租公寓、商业物业的管理运营方式，进驻的物管企业收取物业管理费，提供全方位专业管理服务，物业管理企业承担相应的物业管理责任、安全主体责任及相应的社会责任，使村环境、消防、安全、管理等各方面整体提升，最终实现村民和托管企业共享共赢。

相比以往以政府投入资金为主导的城中村综合整治，“玉田模式”改由专业企业为代表的社会力量进行资金投入和后续运营，政府部门退居其后，提供政策指导及相关备案上的支持，因此，具有更强的可持续性和复制性。目前，参考“玉田模式”，石厦、上梅林等城中村区域也已开始启动相关工作。

编辑 郑蔚珩