“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”民有所呼，法有所应，将于2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）新增居住权，为城市化进程中的“住有所居、居有所安”保驾护航。在《民法典》物权编，这部“社会生活的百科全书”还对《担保法》《物权法》等有关他物权的规定进行认真检讨与修正，并对改革实践中取得的成功经验加以立法确认。

房子被卖，居住权人仍享有居住的权利

在《民法典》时代，杜甫的愿景有了新的注解：可以只拥有居住权，但不一定直接拥有房屋的所有权。《民法典》规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。也就是说，有“居住权”的人，对房子享有居住的权利，即使房子被房东卖掉了，新房东也不能把享有居住权的人赶出去。

需要注意的是，“寒士”的居住权不得转让、不得继承，在居住权期限届满或居住权人死亡时，居住权消灭。在《民法典》正式施行后，买家在买二手房前也要注意，除了要查询房子的产权，还要查房子是否设立居住权，设立居住权的房子即便顺利过户，买家也不能入住。对于二手房交易的卖家，如果设立了居住权，可能比较不容易找到买主。

深圳市中级人民法院劳动争议庭副庭长罗映清认为，在用益物权部分新增居住权，其实很有现实需要，如长期租赁公房问题、长期照料雇主的保姆居住问题、老年人以房养老问题，均通过法律设定居住权予以保障。但是，并非“长期居住”就能获得居住权。今年年中有这样一则热搜，张女士时隔28年才想起自己在深圳买过房子，但房子已被“鸠占鹊巢”10余年。张女士只要没有主动设立，居住权益就不成立。

抵押财产转让无需抵押权人同意

人们买房一般都会通过银行借款，银行会要求办理房产抵押手续。根据现行《中华人民共和国物权法》，如果房子已经做了抵押，抵押人要和抵押权人协商一致，才可以办理产权过户手续；抵押权人必须同意才行，不同意的话，不能单方面直接过户，否则只能让法院来裁判。

这一情况，在《民法典》施行后就不一样了。根据《民法典》物权篇规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”

也就是说，从2021年1月1日起，如果房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人，仍然可以将房子出售；已经抵押的房产，可以不解除抵押，直接办理过户。

原物权法对抵押物转让限制的规定，与抵押财产所具有的物权属性相悖。《民法典》改变此规则，确定抵押人作为抵押物所有人依法享有转让（出租、再次抵押）抵押财产的权利。同时，抵押权具有追及效力，抵押权人的合法权利不会因抵押物的转让而受到影响。

无形资产转换成现金流解决资金难题

“知识就是力量”“知识产权是无形财产”，这不是说说而已。

在《民法典》时代，知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但是出质人与质权人协商同意的除外。例如，甲公司拓展业务急需用钱，便以其享有的一项发明专利为质押担保，向银行贷款300万元，并在专利部门进行质押登记。后甲公司因资金周转需要，将上述发明专利转让给乙公司，但并未告知该银行。银行以甲公司未经其同意转让专利权为由，将两家公司诉至法院。银行的诉讼请求将会被支持。

以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质，有利于进一步发挥知识产权中财产权的效用，增加知识产权人的融资担保手段，鼓励创新。拥有核心知识产权的企业或者个人，可以通过知识产权质押，把无形资产转换成现金流，解决资金难题。

编辑 高原