居住权“入典”实现居者有其屋

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“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。”民有所呼,法有所应,将于2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》(下称《民法典》)新增居住权,为城市化进程中的“住有所居、居有所安”保驾护航。在《民法典》物权编,这部“社会生活的百科全书”还对《担保法》《物权法》等有关他物权的规定进行认真检讨与修正,并对改革实践中取得的成功经验加以立法确认。

房子被卖,居住权人仍享有居住的权利

在《民法典》时代,杜甫的愿景有了新的注解:可以只拥有居住权,但不一定直接拥有房屋的所有权。《民法典》规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。也就是说,有“居住权”的人,对房子享有居住的权利,即使房子被房东卖掉了,新房东也不能把享有居住权的人赶出去。

需要注意的是,“寒士”的居住权不得转让、不得继承,在居住权期限届满或居住权人死亡时,居住权消灭。在《民法典》正式施行后,买家在买二手房前也要注意,除了要查询房子的产权,还要查房子是否设立居住权,设立居住权的房子即便顺利过户,买家也不能入住。对于二手房交易的卖家,如果设立了居住权,可能比较不容易找到买主。

深圳市中级人民法院劳动争议庭副庭长罗映清认为,在用益物权部分新增居住权,其实很有现实需要,如长期租赁公房问题、长期照料雇主的保姆居住问题、老年人以房养老问题,均通过法律设定居住权予以保障。但是,并非“长期居住”就能获得居住权。今年年中有这样一则热搜,张女士时隔28年才想起自己在深圳买过房子,但房子已被“鸠占鹊巢”10余年。张女士只要没有主动设立,居住权益就不成立。

抵押财产转让无需抵押权人同意

人们买房一般都会通过银行借款,银行会要求办理房产抵押手续。根据现行《中华人民共和国物权法》,如果房子已经做了抵押,抵押人要和抵押权人协商一致,才可以办理产权过户手续;抵押权人必须同意才行,不同意的话,不能单方面直接过户,否则只能让法院来裁判。

这一情况,在《民法典》施行后就不一样了。根据《民法典》物权篇规定:“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。”“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

也就是说,从2021年1月1日起,如果房子已经设定了抵押,抵押人也就是产权人,仍然可以将房子出售;已经抵押的房产,可以不解除抵押,直接办理过户。

原物权法对抵押物转让限制的规定,与抵押财产所具有的物权属性相悖。《民法典》改变此规则,确定抵押人作为抵押物所有人依法享有转让(出租、再次抵押)抵押财产的权利。同时,抵押权具有追及效力,抵押权人的合法权利不会因抵押物的转让而受到影响。

无形资产转换成现金流解决资金难题

“知识就是力量”“知识产权是无形财产”,这不是说说而已。

在《民法典》时代,知识产权中的财产权出质后,出质人不得转让或者许可他人使用,但是出质人与质权人协商同意的除外。例如,甲公司拓展业务急需用钱,便以其享有的一项发明专利为质押担保,向银行贷款300万元,并在专利部门进行质押登记。后甲公司因资金周转需要,将上述发明专利转让给乙公司,但并未告知该银行。银行以甲公司未经其同意转让专利权为由,将两家公司诉至法院。银行的诉讼请求将会被支持。

以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质,有利于进一步发挥知识产权中财产权的效用,增加知识产权人的融资担保手段,鼓励创新。拥有核心知识产权的企业或者个人,可以通过知识产权质押,把无形资产转换成现金流,解决资金难题。

编辑 高原

(作者:深圳特区报记者 戚金城)

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